El cierre de 2025 en el mercado inmobiliario español apunta a una conclusión clara: la demanda internacional no solo se ha mantenido, sino que ha demostrado una notable resistencia incluso en un contexto de precios históricamente altos.
A pesar de este escenario, en el cuarto trimestre de 2025 se registraron algo más de 24 200 compras por parte de compradores internacionales, superando las 23 700 registradas en el trimestre anterior. La inversión extranjera se situó en torno a las 100.000 transacciones anuales, reafirmando a España como uno de los destinos preferidos para el capital procedente de Europa y Norteamérica.
Este análisis expone las cifras clave, la dinámica y las tendencias que marcarán la evolución del mercado durante el primer semestre de 2026.
Evolución del comprador internacional: nuevas nacionalidades toman la delantera
Tradicionalmente, los compradores británicos han liderado el mercado inmobiliario extranjero en España. Sin embargo, el último trimestre de 2025 confirmó un cambio significativo en la jerarquía de nacionalidades.
Los ciudadanos de los Países Bajos han experimentado un crecimiento significativo, representando el 6,77 % del total de transacciones. Este aumento les ha permitido superar a Alemania (6,65 %) y situarse como la segunda nacionalidad extranjera más activa, solo por detrás del Reino Unido (7,93 %).
Fuente: Estadísticas del Registro de la Propiedad (ERI), Asociación de Registradores.
Además, destaca especialmente el perfil del comprador norteamericano, líder en inversión en términos de valor. Su precio medio alcanza los 4.381 € por m², una cifra considerablemente superior a los 3.010 € por m² registrados por el comprador medio de la Unión Europea, lo que demuestra un mayor poder adquisitivo.
Zonas más demandadas: el protagonismo de la costa mediterránea
El atractivo turístico sigue siendo el principal motor de la inversión extranjera en España. En este sentido, el arco mediterráneo consolida su posición como principal foco de actividad.
La provincia de Alicante mantiene su liderazgo absoluto, con un 42,91 % de las ventas realizadas por compradores internacionales.
Un aspecto significativo es el cambio en la distribución geográfica de la demanda. El aumento de los costes en las grandes ciudades ha llevado a muchos compradores a buscar alternativas más asequibles fuera de las capitales. Como resultado, durante este periodo 33 capitales de provincia han perdido peso relativo en comparación con sus provincias, lo que indica un desplazamiento hacia las zonas periféricas.
Fuente: Estadísticas del Registro de la Propiedad (ERI), Asociación de Registradores.
Aumentos de precios: nuevos máximos históricos
El mercado inmobiliario español ha alcanzado un nuevo récord en el precio medio de la vivienda, situándose en 2.354 €/m², lo que representa un incremento interanual del 9,5 %.
En detalle:
- Viviendas de nueva construcción: más de 2.500 € por m².
- Viviendas de segunda mano: 2.317 € por m².
Este crecimiento no es uniforme en todo el país, lo que crea un marcado contraste entre regiones. Mientras que regiones como Madrid (4.091 €/m²) y las Islas Baleares (3.988 €/m²) presentan precios elevados, otras como Extremadura ofrecen cifras mucho más bajas, de 871 €/m², lo que abre oportunidades para diferentes perfiles de inversores en función de su capacidad y estrategia.
Fuente: Estadísticas del Registro de la Propiedad (ERI), Asociación de Registradores.
Acceso a la vivienda y financiación: crecimiento con limitaciones
El mercado hipotecario ha experimentado un aumento significativo, con un crecimiento trimestral del 7,2 % en el número de hipotecas concedidas. Sin embargo, esta expansión coexiste con un deterioro de los indicadores de asequibilidad.
Las cifras clave incluyen:
- Importe medio del préstamo: 171 177 € por vivienda, alcanzando niveles récord.
- Ratio medio hipoteca-ingresos: el 33,8 % de los ingresos se destina al pago de la hipoteca.
- Situaciones críticas: en las Islas Baleares, este ratio se eleva al 55 %, seguido de Madrid con un 43,7 %.
En cuanto a los tipos de interés, se han estabilizado en torno al 2,97 %. Además, existe una clara preferencia por las hipotecas de tipo fijo (63,95 %) frente a las de tipo variable, lo que refleja un deseo de seguridad por parte de los compradores.
Recomendaciones estratégicas para compradores extranjeros
En un entorno de precios elevados, contar con asesoramiento especializado resulta clave para proteger su inversión.
Según nuestros expertos, hay cuatro aspectos fundamentales a tener en cuenta:
1. Seguridad jurídica: es esencial realizar un examen exhaustivo de la propiedad. Esto incluye la comprobación de la titularidad, las licencias de primera ocupación y los certificados de deuda para evitar posibles pasivos ocultos.
2. Condiciones de financiación: los compradores no residentes suelen tener que aportar entre el 30 % y el 40 % del valor de tasación como depósito, además de presentar documentación exhaustiva sobre sus ingresos en su país de origen.
«No es discriminación, es gestión de riesgos».
«El banco asume que un no residente tiene menos vínculos con el país. Nuestra labor consiste en presentar el perfil del cliente, con la solvencia técnica necesaria, a entidades que conocen bien este segmento».Pedro Martínez, director general de Fuster & Associates
3. Fiscalidad: es importante tener en cuenta el IRNR (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de No Residentes), que grava la propiedad aunque no esté alquilada.
4. Elección de la ubicación: zonas emergentes de la Región de Murcia, como Los Alcázares o San Pedro del Pinatar, destacan por ofrecer una mejor relación calidad-precio en términos de calidad de vida en comparación con zonas más saturadas.
En Fuster & Associates, nuestro conocimiento del terreno nos permite orientar a los clientes hacia donde reside el valor real, identificando oportunidades que a menudo pasan desapercibidas. Acompañamos cada proceso con un asesoramiento personalizado y estratégico, analizando el mercado en profundidad para que cada decisión se base en información sólida y experiencia. Nuestro objetivo es maximizar el potencial de cada inversión y generar resultados sostenibles a largo plazo.
Perspectivas para 2026: estabilidad con nuevos perfiles de demanda
De cara a 2026, las previsiones apuntan a una moderación en el crecimiento de los precios, aunque sin signos de caída de la demanda.
Uno de los factores clave será la aparición de un nuevo tipo de comprador internacional: profesionales en activo y nómadas digitales del norte de Europa. Este perfil está contribuyendo a diversificar el mercado, que tradicionalmente ha dependido en gran medida de los compradores jubilados.
En general, España sigue posicionándose como un destino atractivo gracias a su estabilidad y seguridad jurídica, factores que refuerzan la confianza de los inversores internacionales, siempre que se cuente con una planificación financiera y jurídica adecuada.
Fuente: Estadísticas del Registro de la Propiedad (ERI) de la Asociación de Registradores y análisis de mercado de Fuster & Associates.
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