De afsluiting van het boekjaar 2025 schetst een duidelijk beeld: de buitenlandse vraag is niet alleen veerkrachtig, maar blijft ook in absolute termen sterk. Hoewel het relatieve aandeel in de totale verkoop op 13,52% uitkwam, werden er in het vierde kwartaal iets meer dan 24.200 aankopen door internationale kopers geregistreerd, waarmee het aantal van 23.700 uit het voorgaande kwartaal werd overtroffen. Dit momentum bekrachtigt een jaar waarin internationale investeringen de grens van 100.000 transacties hebben benaderd.
Uit analyse per nationaliteit blijkt een wisseling van de wacht: de Britten (7,93%) blijven aan kop, maar de Nederlandse ‘sorpasso’ is nu een feit. Met 6,77% van de markt heeft Nederland Duitsland (6,65%) ingehaald wat betreft transactievolume. Dit momentum is voornamelijk afkomstig uit de Europese Unie, die goed is voor 57,32% van de aankopen en een gemiddelde prijs van € 3.010 per vierkante meter betaalt, ruim boven het nationale gemiddelde.
De kracht van de markt is zo wijdverbreid dat in dit laatste kwartaal negen autonome gemeenschappen een stijging hebben geregistreerd in het aandeel van buitenlandse aankopen. Dit cijfer toont aan dat de belangstelling voor Spaans onroerend goed zich met succes uitbreidt buiten de traditionele centra, zelfs in een scenario waarin Noord-Amerikaanse burgers de uitgaven aanvoeren met een gemiddelde van € 4.381 per vierkante meter.
Prijzen op recordhoogte: de uitdaging van een veeleisende markt
Officiële gegevens van de Vereniging van Registrators schetsen een beeld van een robuuste markt, maar wel een die ook steeds veeleisender wordt. De gemiddelde huizenprijs bereikte € 2.354 per vierkante meter in het vierde kwartaal van 2025, een nieuw record dat een kwartaalstijging van 2,2% vertegenwoordigt en het jaar-op-jaar percentage op een solide 9,5% brengt.
Deze prijsmijlpaal is bijzonder significant voor buitenlandse kopers, vooral gezien het feit dat nieuwbouwwoningen nu geprijsd zijn op € 2.500 per vierkante meter. Hoewel Spanje duidelijk een investeringskans blijft, moeten kopers zich nu begeven op een markt die wordt gekenmerkt door recordhoogtes in beide sectoren (nieuwbouw en bestaande woningen), waar winstgevendheid meer dan ooit afhangt van een zorgvuldige selectie van objecten en een onberispelijk belastingbeheer.
Bron: Statistieken van het Kadaster (ERI), Vereniging van Registrators.
Geografische concentratie: Alicante en Murcia, koplopers in buitenlandse vraag
De geografische spreiding volgt een patroon dat wordt bepaald door de toeristische sector, met een buitengewone sterkte langs de Middellandse Zeekust. Alicante loopt op nationaal niveau duidelijk voorop: 42,91% van de aankopen werd in het vierde kwartaal gedaan door buitenlanders, na een solide stijging van 2,59 procentpunten ten opzichte van het voorgaande kwartaal.
De ranglijst van provincies met het hoogste aandeel buitenlandse kopers wordt aangevuld door de Balearen (31,47%), Málaga (31,11%), Santa Cruz de Tenerife (26,44%) en Girona (24,8%). Ook de regio Murcia laat een aanzienlijke groei zien, met 20,74%, terwijl Almería met 16,69% de achterhoede van de kopgroep vormt.
“Het is geen toeval dat het aandeel van buitenlandse kopers in deze gebieden zo hoog is”, merkt Pedro Martínez, CEO van Fuster & Associates, op. “Investeerders zijn op zoek naar veilige havens. Hoewel we dit kwartaal lichte verschuivingen zien in het relatieve aandeel van sommige provincies, blijft het absolute volume extreem hoog. Plaatsen als Los Alcázares of San Pedro del Pinatar in Murcia blijven een doelgroep aantrekken die op zoek is naar een winnende combinatie van prijs en levenskwaliteit.”
Prijzen en financiering: de uitdaging van € 2.354/m²
De nationale gemiddelde prijs is uitgekomen op € 2.354/m² (+2,2% ten opzichte van het vorige kwartaal), wat een nieuw record betekent. De analyse van Fuster & Associates richt zich echter op nieuwbouwwoningen, die al € 2.500/m² (+3,7%) hebben bereikt. Dit scenario van recordprijzen, in combinatie met een gemiddelde hypotheekschuld per woning van € 171.177 (eveneens een recordhoogte na een stijging van 2% ten opzichte van het vorige kwartaal), betekent dat advies over financiering nu de doorslaggevende factor is.
Tegen deze achtergrond zijn de betaalbaarheidsindicatoren verder verslechterd. Met een gemiddelde rentevoet van 2,97% en een maandelijkse hypotheekaflossing van € 796,6 (1,3% hoger dan het vorige kwartaal) maakt de financiële last nu 33,8% van het gemiddelde loon in Spanje uit. Geconfronteerd met deze realiteit moeten buitenlandse kopers de markt betreden met een duidelijke strategie en voorafgaand financieel due diligence om ervoor te zorgen dat de kosten van de schuld de winstgevendheid van de transactie niet in gevaar brengen.
Bron: Statistieken van het eigendomsregister (ERI), Vereniging van Registrators.
De prijskaart is, nu meer dan ooit, een landschap van contrasten. Terwijl Madrid en de Balearen de grens van € 4.100 hebben doorbroken, biedt het binnenland nog steeds oases van betaalbaarheid. Voor buitenlandse kopers die hun zinnen hebben gezet op de kust, is de realiteit echter heel anders: in Alicante of Murcia wordt de werkelijke waarde niet langer uitsluitend gemeten aan de hand van de prijs per vierkante meter, maar aan de hand van de schaarste aan kwaliteitswoningen in toplocaties.
Madrid staat bovenaan de regionale ranglijst met € 4.241/m², gevolgd door de Balearen (€ 4.101/m²), het Baskenland (€ 3.489/m²) en Catalonië (€ 2.779/m²). Aan de andere kant van de schaal handhaven regio’s zoals Extremadura (€ 894/m²) aanzienlijk betaalbaardere prijzen.
Voor buitenlandse kopers, met name degenen die op zoek zijn naar een tweede woning of een investering in kustgebieden, bevestigen de regionale cijfers de kracht van de markt. In Alicante, een gebied dat bijzonder in de belangstelling staat bij Britse en Nederlandse kopers, bedroeg de gemiddelde prijs in het vierde kwartaal € 2.181 per vierkante meter.
In Murcia, een opkomende en strategische bestemming voor dit profiel, bereikte de prijs € 1.449 per vierkante meter. Deze cijfers verklaren waarom, ondanks stijgende prijzen in zestien autonome gemeenschappen, de mediterrane boog het grootste deel van de internationale investeringen blijft aantrekken.
‘In dit scenario van recordhoogtes is het niet alleen belangrijk om te kopen, maar ook om te weten waar en hoe je dat moet doen,’ concludeert Pedro Martínez. ‘Met zo’n gefragmenteerde markt en stijgende prijzen is het hebben van een juridisch en fiscaal team dat de specifieke kenmerken van elk gebied begrijpt, wat ervoor zorgt dat een complexe markt kan worden omgezet in een veilige investeringskans’.
Kritieke gebieden voor buitenlandse kopers: waar uiterste voorzichtigheid geboden is
De huidige context van recordhoge prijzen vereist dat internationale investeerders zich op vier belangrijke gebieden concentreren om hun kapitaal te beschermen:
1. Rechtszekerheid: grondige controles vóór de aankoop
‘Nu de prijs van nieuwbouwwoningen al op € 2.500 per vierkante meter ligt, vertegenwoordigt een woning van 100 vierkante meter in een topgebied aan de kust een investering die gemakkelijk € 300.000 overschrijdt zodra belastingen en beheerskosten worden toegevoegd,’ merkt Pedro Martínez op. “Bij deze bedragen is elk juridisch probleem catastrofaal. We hebben het over verborgen kosten, onregelmatige vergunningen, schulden van de gemeenschap of woningen die niet correct zijn geregistreerd.”
Om deze risico’s te beperken, voert Fuster & Associates een due diligence uit die bestaat uit een grondige analyse van de eigendomsakte; een controle van bouw- en eerste-bewoningsvergunningen; certificaten van onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschappelijke kosten; en verificatie van het bewoningscertificaat en de afwezigheid van juridische procedures.
2. Financiering: strengere eisen voor niet-ingezetenen
Spaanse banken hanteren strengere criteria voor internationale kopers. Doorgaans moeten zij een aanbetaling van 30% of 40% van de taxatiewaarde doen, evenals uitgebreide documentatie over hun inkomen in hun land van herkomst overleggen.
“Het is geen discriminatie, het is risicobeheer,” verduidelijkt Martínez. “De bank gaat ervan uit dat een niet-ingezetene minder banden met het land heeft. Het is onze taak om het profiel van de klant, met de nodige technische solvabiliteit, voor te leggen aan instellingen die goed thuis zijn in dit segment.”
3. Belastingheffing voor niet-ingezetenen: verplichtingen na de aankoop
De belastingheffing in Spanje is complex en vaak onbekend bij buitenlanders. Naast de btw of de initiële overdrachtsbelasting (ITP) zijn er terugkerende verplichtingen waarmee rekening moet worden gehouden, namelijk: IRNR (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen). Deze belasting wordt geheven over fictieve inkomsten, zelfs als het onroerend goed leegstaat en voor persoonlijk gebruik is bestemd; Vermogensbelasting: van toepassing op basis van de waarde van het vermogen en de regelgeving van de autonome gemeenschap; en Gemeentebelasting en Gemeentelijke Vermogenswinstbelasting: verplichte lokale en gemeentelijke heffingen.
‘Er volgt een reality check wanneer de investeerder ontdekt dat de belastingdienst betaling eist, zelfs als het huis leegstaat. De IRNR is een niet-onderhandelbare verplichting die in de spreadsheet moet worden meegenomen voordat er iets wordt ondertekend,’ waarschuwt Martínez.
4. Locatie: niet alle markten ontwikkelen zich op dezelfde manier
Hoewel de vraag zich concentreert aan de kust, volgen niet alle markten hetzelfde traject. F&A constateert grote verschillen, zelfs binnen dezelfde provincie.
‘Alicante is niet homogeen,’ legt Pedro Martínez uit. “Er zijn gebieden zoals Orihuela Costa waar de buitenlandse vraag meer dan 60% bedraagt, vergeleken met steden in het binnenland met amper 10%.
Dankzij onze lokale kennis kunnen we de klant begeleiden naar waar de echte waarde ligt.” In Murcia bedraagt het gemiddelde aandeel van de buitenlandse vraag weliswaar 20,74%, maar steden zoals Los Alcázares, San Pedro del Pinatar of Mazarrón vertegenwoordigen veel hogere percentages met zeer aantrekkelijke rendementen.
Vooruitzichten voor 2026: matiging, maar geen afkoeling
Vooruitkijkend naar 2026 voorzien de experts van Fuster & Associates een scenario van matiging in het tempo van de prijsstijgingen, met name in die gebieden die recentelijk de meest agressieve stijgingen hebben gekend. Zij benadrukken echter dat dit geenszins zal leiden tot een scherpe afkoeling van de vraag.
‘De Spaanse markt blijft uiterst aantrekkelijk voor internationale investeerders,’ concludeert Pedro Martínez. ‘We bieden stabiliteit, een kadastraal systeem dat rechtszekerheid garandeert, volledige connectiviteit met Europa en prijzen die, hoewel ze historische nationale hoogtepunten bereiken, zeer concurrerend blijven in vergelijking met Londen, Parijs of Zürich. Wat we zullen zien is een verschuiving in het profiel van de koper: deze zal kritischer en beter geïnformeerd zijn en vanaf het allereerste begin uitgebreid advies eisen.’
Bron: Statistieken van het Kadaster (ERI), Vereniging van Registrators.
Op weg naar een professionelere markt
Voor het boekjaar 2026 voorspelt het kantoor een stabilisatie of lichte matiging van de prijzen in gebieden met een grote vraag, zoals de Middellandse Zeekust, de Balearen en de Canarische Eilanden. Een van de belangrijkste trends zal de consolidatie zijn van een nieuw kopersprofiel: werkende professionals en digitale nomaden uit Noord-Europa en Noord-Amerika, die zich bij de traditionele markt van gepensioneerden voegen.
Ook wordt een gedwongen professionalisering van de sector verwacht. De huidige juridische en fiscale complexiteit zal steeds minder ruimte laten voor tussenpersonen zonder gespecialiseerde opleiding. Bovendien waarschuwt Fuster & Associates voor mogelijke specifieke aanpassingen in kustmarkten, waar nieuwe beperkingen op toeristische verhuur in bepaalde gemeenten de aantrekkelijkheid van investeringen kunnen herdefiniëren, waardoor een herberekening van het werkelijke rendement vóór elke transactie noodzakelijk wordt.
Fuster & Associates: al meer dan 25 jaar ten dienste van internationale klanten
Met een kwart eeuw ervaring heeft Fuster & Associates zijn reputatie opgebouwd op drie fundamentele pijlers die het succes van elke vastgoedtransactie in Spanje garanderen: Onder leiding van Pedro Martínez als CEO, en met de strategische visie van de oprichter, David Albaladejo Fuster, is het kantoor geëvolueerd van een traditioneel advocatenkantoor tot een veelzijdige partner. Bovendien gaat de professionele uitmuntendheid van het kantoor hand in hand met een sterk maatschappelijk engagement, wat onlangs tot uiting kwam in de strategische alliantie met UNHCR via het ‘The NeighbourGood’-project.
- Echte nabijheid: Het kantoor heeft vijf vestigingen die strategisch gelegen zijn in de gebieden met de grootste vraag (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares en San Juan de los Terreros). Door fysiek aanwezig te zijn waar de actie plaatsvindt, kunnen we de cliënt direct en responsief ondersteunen.
- Multicultureel team: Een team van professionals die meer dan 40 talen spreken en een gedegen opleiding in Spaans vastgoedrecht combineren met diepgaande kennis van de juridische en fiscale bijzonderheden van de landen van herkomst van de investeerders.
- B Bewezen staat van dienst:B 25 jaar ervaring onderbouwt ons vermogen om het gehele aankoopproces te begeleiden: van due diligence en onderhandeling tot het verkrijgen van financiering en het complexe fiscale beheer na de aankoop.
‘Uiteindelijk is bij een transactie van ruim € 300.000 specialistisch advies geen kostenpost, maar de levensverzekering van de investering’, erkent Pedro Martínez. ‘Bij Fuster & Associates zijn we ons ervan bewust dat onze verantwoordelijkheid niet ophoudt wanneer de notaris de sleutels overhandigt; juist op dat moment begint het echte levensproject van onze cliënt in Spanje.’
- View more post about: Fuster & Associates
