Tilikauden 2025 päättyminen antaa selkeän kuvan: ulkomainen kysyntä ei ole vain vakaata, vaan pysyy vahvana myös absoluuttisina lukuina. Vaikka ulkomaalaisten osuus kokonaismyynnistä oli 13,52 %, neljännellä vuosineljänneksellä kirjattiin hieman yli 24 200 kansainvälisten ostajien tekemää kauppaa, mikä ylittää edellisellä vuosineljänneksellä kirjattujen 23 700 kaupan määrän. Tämä kehitys vahvistaa vuotta, jonka aikana kansainväliset investoinnit ovat lähestyneet 100 000 kauppaa.
Kansallisuuksittain tehty analyysi paljastaa muutoksen kärkipaikalla: britit (7,93 %) ovat edelleen kärjessä, mutta hollantilaisten ”ohitus” on nyt totta. 6,77 %:n markkinaosuudellaan Hollanti on ohittanut Saksan (6,65 %) transaktiovolyymilla mitattuna. Tämä kasvu johtuu pääasiassa Euroopan unionista, jonka osuus 57,32 % ostoksista ja maksaa keskimääräisen hinnan 3 010 euroa neliömetriltä, mikä on selvästi yli kansallisen keskiarvon.
Markkinoiden vahvuus on niin laajaa, että yhdeksässä itsehallintoalueessa on viimeisen vuosineljänneksen aikana rekisteröity nousua ulkomaalaisten ostojen osuudessa. Tämä luku osoittaa, että kiinnostus espanjalaisia kiinteistöjä kohtaan leviää menestyksekkäästi perinteisten keskusten ulkopuolelle, vaikka pohjoisamerikkalaiset ovatkin edelleen suurimpia ostajia keskimääräisellä hinnalla 4 381 euroa neliömetriltä.
Hinnat ennätyskorkealla: vaativan markkinan haasteet
Rekisteröintiliiton viralliset tiedot kuvaavat vakaata markkinaa, mutta markkinaa, joka on myös muuttumassa entistä vaativammaksi. Asuntojen keskihinta nousi 2 354 euroon neliömetriltä vuoden 2025 neljännellä neljänneksellä, mikä on uusi ennätyskorkea taso ja edustaa 2,2 %:n ja nostaa vuosittaisen nousun vankkaan 9,5 %:iin.
Tämä hintamerkki on erityisen merkittävä ulkomaisille ostajille, varsinkin kun uusien asuntojen hinta on nyt 2 500 euroa neliömetriltä. Vaikka Espanja on edelleen selvä sijoitusmahdollisuus, ostajien on nyt navigoitava markkinoilla, joita leimaavat ennätyksellisen korkeat hinnat molemmilla sektoreilla (uudisrakentaminen ja käytetyt asunnot), ja joissa kannattavuus riippuu enemmän kuin koskaan huolellisesta kiinteistöjen valinnasta ja moitteettomasta verohallinnosta.
Lähde: Kiinteistörekisteritilastot (ERI), Kiinteistörekisterinpitäjien yhdistys.
Maantieteellinen keskittyminen: Alicante ja Murcia johtavat ulkomaalaisten kysynnässä
Maantieteellinen jakautuminen noudattaa matkailuteollisuuden muovaamaa mallia, ja se on erityisen voimakasta Välimeren rannikolla. Alicante on selvä johtaja kansallisella tasolla: 42,91 % ostoista tehtiin ulkomaalaisten toimesta neljännellä vuosineljänneksellä, kun nousu edelliseen vuosineljännekseen verrattuna oli 2,59 prosenttiyksikköä.
Luetteloa maakunnista, joissa ulkomaalaisten ostajien osuus on suurin, täydentävät Baleaarit (31,47 %), Málaga (31,11 %), Santa Cruz de Tenerife (26,44 %) ja Girona (24,8 %). Murcian alue osoittaa myös merkittävää vahvuutta 20,74 %:n osuudellaan, kun taas Almería on johtavan ryhmän hännillä 16,69 %:n osuudellaan.
»Ei ole sattumaa, että ulkomaalaisten osuus on näillä alueilla niin suuri«, toteaa Pedro Martínez, toimitusjohtaja Fuster & Associates. »Sijoittajat etsivät turvasatamia. Vaikka joidenkin maakuntien suhteellisessa osuudessa on nähtävissä pieniä muutoksia tällä vuosineljänneksellä, absoluuttinen volyymi pysyy erittäin korkeana. Murcian alueen kaupungit, kuten Los Alcázares tai San Pedro del Pinatar, houkuttelevat edelleen väestöryhmää, joka etsii voittavaa yhdistelmää hintaa ja elämänlaatua.”
Hinnat ja rahoitus: haasteena 2 354 €/m²
Kansallinen keskihinta on päätynyt 2 354 €/m² (+2,2 % neljännesvuosittain), mikä merkitsee uutta ennätyskorkeaa tasoa. Fuster & Associatesin analyysi keskittyy kuitenkin uusrakennuksiin, joiden hinta on jo saavuttanut 2 500 €/m² (+3,7 %). Tämä ennätyksellisten hintojen skenaario yhdistettynä keskimääräiseen asuntolainavelkaan, joka on 171 177 euroa (jälleen ennätyskorkeus 2 %:n nousun jälkeen edelliseen vuosineljännekseen verrattuna), tarkoittaa, että rahoitusneuvonta on nyt ratkaiseva tekijä.
Tätä taustaa vasten kohtuuhintaisuusindikaattorit ovat heikentyneet entisestään.
Kun keskimääräinen korko on 2,97 % ja asuntolainan kuukausierä 796,6 € (1,3 % korkeampi kuin edellisellä vuosineljänneksellä), taloudellinen taakka on nyt 33,8 % keskimääräisestä palkasta Espanjassa. Tämän todellisuuden edessä ulkomaalaisten ostajien on astuttava markkinoille selkeällä strategialla ja etukäteen suoritetulla taloudellisella due diligence -tarkastuksella varmistaakseen, että velan kustannukset eivät vaaranna kaupan kannattavuutta.
Lähde: Kiinteistörekisteritilastot (ERI), Rekisterinpitäjien yhdistys.
Hintakartta on nyt enemmän kuin koskaan kontrastien maisema. Kun Madrid ja Baleaarit ovat ylittäneet 4 100 euron rajan, maan sisäosat tarjoavat edelleen edullisten hintojen keitaita. Rannikkoa havitteleville ulkomaisille ostajille todellisuus on kuitenkin aivan toinen: Alicantessa tai Murciassa todellista arvoa ei enää mitata pelkästään neliöhinnalla, vaan laadukkaiden asuntojen niukkuudella prime-alueilla.
Madrid johtaa alueellista rankingia 4 241 €/m²:n hinnalla, jota seuraavat Baleaarit (4 101 €/m²), Baskimaa (3 489 €/m²) ja Katalonia (2 779 €/m²). Toisessa päässä asteikkoa alueet kuten Extremadura (894 €/m²) pitävät yllä huomattavasti edullisempia hintoja.
Ulkomaisille ostajille, erityisesti niille, jotka etsivät kesämökkiä tai sijoituskohdetta rannikkoalueilla, alueelliset luvut vahvistavat markkinoiden vahvuuden. Alicantessa, alueella, joka kiinnostaa erityisesti brittiläisiä ja hollantilaisia ostajia, keskihinta oli 2 181 € neliömetriltä neljännellä vuosineljänneksellä.
Murciassa, joka on tämän profiilin ostajille nouseva ja strateginen kohde, hinta nousi 1 449 euroon neliömetriltä. Nämä luvut selittävät, miksi Välimeren kaari houkuttelee edelleen suurimman osan kansainvälisistä investoinneista huolimatta hintojen noususta kuudessatoista itsehallintoalueella.
»Tässä ennätyksellisen korkeiden hintojen tilanteessa avainasemassa ei ole pelkästään ostaminen, vaan se, että tietää missä ja miten se tehdään«, toteaa Pedro Martínez. »Niin pirstaloituneella markkinalla ja nousevien hintojen vallitessa on tärkeää, että käytössä on laki- ja verotustiimi, joka ymmärtää kunkin alueen erityispiirteet ja pystyy muuttamaan monimutkaisen markkinan turvalliseksi sijoitusmahdollisuudeksi«.
Ulkomaisille ostajille kriittiset alueet: missä on noudatettava äärimmäistä varovaisuutta
Nykyinen ennätyksellisen korkeiden hintojen tilanne vaatii kansainvälisiltä sijoittajilta neljään avainalueeseen keskittymistä pääomansa suojaamiseksi:
1. Oikeudellinen varmuus: perusteellinen tarkastus ennen ostamista
›Kun uusien asuntojen hinnat ovat jo 2 500 euroa neliömetriltä, 100 neliömetrin kiinteistö ensiluokkaisella rannikkoalueella on investointi, joka ylittää helposti 300 000 euroa, kun verot ja hallintomaksut lasketaan mukaan,‹ toteaa Pedro Martínez. »Näiden lukujen valossa mikä tahansa juridinen ongelma on katastrofaalinen. Puhumme piilokustannuksista, sääntöjenvastaisista luvista, veloista taloyhtiölle tai kiinteistöistä, joita ei ole rekisteröity oikein«.
Näiden riskien vähentämiseksi Fuster & Associates suorittaa due diligence -tarkastuksen, joka sisältää kiinteistön kauppakirjan perusteellisen analyysin, rakennus- ja käyttöönottolupien, kiinteistöverotodistusten (IBI) ja yhteisten kulujen tarkastuksen sekä käyttöönottoluvan ja oikeudenkäyntien puuttumisen vahvistamisen.
2. Rahoitus: tiukemmat vaatimukset ulkomaalaisille
Espanjalaiset pankit soveltavat kansainvälisiin ostajiin tiukempia kriteerejä. Tyypillisesti heidän on maksettava 30 % tai 40 % arvioidusta arvosta käsittävä käsiraha sekä toimitettava kattava dokumentaatio kotimaassaan saamistaan tuloista.
”Kyse ei ole syrjinnästä, vaan riskienhallinnasta”, Martínez täsmentää. ”Pankki olettaa, että ulkomaalaisella on vähemmän siteitä maahan. Tehtävämme on esitellä asiakkaan profiili, jossa on tarvittava tekninen vakavaraisuus, instituutioille, jotka ovat perehtyneet tähän segmenttiin.”
3. Ulkomaalaisten verotus: ostoon liittyvät velvoitteet
Verotus Espanjassa on monimutkaista ja usein tuntematonta ulkomaalaisille. Arvonlisäveron tai kiinteistönsiirtoveron (ITP) lisäksi on otettava huomioon toistuvia velvoitteita, nimittäin: IRNR (ulkopaikkakuntalaisten tulovero). Tämä vero peritään laskennallisesta tulosta riippumatta siitä, onko kiinteistö tyhjillään vai henkilökohtaisessa käytössä; varallisuusvero: sovelletaan omaisuuden arvon ja autonomisen alueen sääntöjen mukaisesti; sekä kunnallinen
vero ja kunnallinen pääomavoittovero: pakolliset paikalliset ja kunnalliset verot.
”Todellisuuden tarkistus tapahtuu, kun sijoittaja huomaa, että veroviranomaiset vaativat maksua, vaikka talo seisoo tyhjillään. IRNR on ehdoton velvoite, joka on otettava huomioon laskelmissa ennen minkään allekirjoittamista”, Martínez varoittaa.
4. Sijainti: kaikki markkinat eivät kehity samalla tavalla
Vaikka kysyntä keskittyy rannikolle, kaikki markkinat eivät seuraa samaa kehitystä. F&A havaitsee merkittäviä eroja jopa saman maakunnan sisällä.
«Alicante ei ole yhtenäinen», selittää Pedro Martínez. »On alueita, kuten Orihuela Costa, joissa ulkomainen kysyntä ylittää 60 %, verrattuna sisämaan kaupunkeihin, joissa se on tuskin 10 %.
Paikallistuntemuksemme ansiosta voimme ohjata asiakasta kohti todellista arvoa. « Murciassa kaupungit kuten Los Alcázares, San Pedro del Pinatar tai Mazarrón tarjoavat, vaikka ulkomaalaisen kysynnän keskimääräinen osuus on 20,74 %, huomattavasti korkeampia prosenttiosuuksia ja erittäin houkuttelevia tuottoja.
Näkymät vuodelle 2026: hidastuminen, mutta ei jäähtymistä
Vuotta 2026 silmällä pitäen Fuster & Associatesin asiantuntijat ennustavat hintanousun hidastumista, erityisesti alueilla, joilla nousu on viime aikoina ollut voimakkainta. He korostavat kuitenkin, että tämä ei missään nimessä johda kysynnän voimakkaaseen hidastumiseen.
»Espanjan markkinat ovat edelleen erittäin houkuttelevat kansainvälisille sijoittajille«, toteaa Pedro Martínez. »Tarjoamme vakautta, rekisteröintijärjestelmän, joka takaa oikeusvarmuuden, täyden yhteyden Eurooppaan sekä hinnat, jotka, vaikka ne ovatkin saavuttaneet kansalliset ennätyskorkeudet, ovat edelleen
erittäin kilpailukykyisiä verrattuna Lontooseen, Pariisiin tai Zürichiin. Tulemme näkemään muutoksen ostajaprofiilissa: he ovat entistä valikoivampia, paremmin perillä asioista ja vaativat kattavaa neuvontaa jo alusta alkaen.”
Lähde: Kiinteistörekisteritilastot (ERI), Rekisterinpitäjien yhdistys.
Kohti ammattimaisempaa markkinaa
Tilikaudelle 2026 yritys ennustaa hintojen vakiintumista tai lievää hidastumista alueilla, joilla kysyntä on suurta, kuten Välimeren rannikolla, Baleaareilla ja Kanariansaarilla. Yksi tärkeimmistä trendeistä on uuden ostajaprofiilin vakiintuminen: työskentelevät ammattilaiset ja digitaaliset nomadit Pohjois-Euroopasta ja Pohjois-Amerikasta, jotka liittyvät perinteiseen eläkeläismarkkinaan.
Samoin odotetaan alan pakollista ammattimaistumista. Nykyinen oikeudellinen ja verotuksellinen monimutkaisuus jättää yhä vähemmän tilaa välittäjille, joilla ei ole erikoiskoulutusta. Lisäksi Fuster & Associates varoittaa mahdollisista erityisistä muutoksista rannikkomarkkinoilla, joissa uudet turistivuokrausta koskevat rajoitukset tietyissä kunnissa voivat muuttaa sijoitusten houkuttelevuutta ja pakottaa laskemaan uudelleen todellisen tuoton ennen jokaista kauppaa.
Fuster & Associates: yli 25 vuotta kansainvälisten asiakkaiden palveluksessa
Neljännesvuosisadan kokemuksella Fuster & Associates on rakentanut maineensa kolmelle peruspilareelle, jotka takaavat menestyksen jokaisessa kiinteistökaupassa Espanjassa: Pedro Martínezin johdolla toimitusjohtajana ja perustajan, David Albaladejo Fusterin, strategisen vision avulla yritys on kehittynyt perinteisestä asianajotoimistosta kattavaksi kumppaniksi. Lisäksi yrityksen ammatillinen osaaminen kulkee käsi kädessä vahvan sosiaalisen sitoutumisen kanssa, mikä on äskettäin tullut esiin sen strategisen liittoutuman kautta UNHCR:n kanssa projektissa ”The NeighbourGood”.
- Todellinen läheisyys:
Yrityksellä on viisi toimistoa, jotka sijaitsevat strategisesti alueilla, joilla kysyntä on suurinta (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares ja San Juan de los Terreros). Fyysinen läsnäolo siellä, missä asiat tapahtuvat, mahdollistaa suoran ja nopean tuen asiakkaalle. - Monikulttuurinen tiimi: Ammattilaistiimi, joka puhuu yli 40 kieltä ja jossa yhdistyvät vankka koulutus espanjalaisesta kiinteistöoikeudesta sekä syvällinen tuntemus sijoittajien kotimaiden oikeudellisista ja verotuksellisista erityispiirteistä.
- Todistettu menestyshistoria: 25 vuoden kokemus tukee kykyämme johtaa koko ostoprosessia: due diligence ja neuvotteluista rahoituksen varmistamiseen ja monimutkaiseen verotuksen hoitamiseen kaupan jälkeen.
»Loppujen lopuksi asiantuntijaneuvonta yli 300 000 euron transaktiossa ei ole kulu, vaan investoinnin henkivakuutus«, toteaa Pedro Martínez. »Me Fuster & Associatesilla tiedostamme, että vastuumme ei pääty, kun asianajaja luovuttaa avaimet; juuri sillä hetkellä asiakkaamme todellinen elämänprojekti Espanjassa alkaa.«
- View more post about: Fuster & Associates
