Der Abschluss des Geschäftsjahres 2025 zeichnet ein klares Bild: Die Auslandsnachfrage ist nicht nur widerstandsfähig, sondern bleibt auch in absoluten Zahlen stark. Obwohl ihr relativer Anteil am Gesamtumsatz bei 13,52 % lag, wurden im vierten Quartal etwas mehr als 24.200 Käufe durch internationale Käufer getätigt, womit die im Vorquartal verzeichneten 23.700 Käufe übertroffen wurden. Diese Dynamik krönt ein Jahr, in dem die internationalen Investitionen fast 100.000 Transaktionen erreicht haben.
Eine Analyse nach Nationalität zeigt einen Generationswechsel: Die Briten (7,93 %) bleiben an der Spitze, doch der „Sorpasso“ der Niederländer ist nun Realität. Mit 6,77 % des Marktes haben die Niederlande Deutschland (6,65 %) beim Transaktionsvolumen überholt. Diese Dynamik geht hauptsächlich von der Europäischen Union aus, auf die 57,32 % der Käufe entfallen und die einen Durchschnittspreis von 3.010 € pro Quadratmeter zahlt, was deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegt.
Die Stärke des Marktes ist so weit verbreitet, dass im letzten Quartal neun autonome Gemeinschaften einen Anstieg des Anteils ausländischer Käufe verzeichneten. Diese Zahl zeigt, dass sich das Interesse an spanischen Immobilien erfolgreich über die traditionellen Zentren hinaus ausweitet, selbst in einem Szenario, in dem nordamerikanische Staatsbürger mit durchschnittlich 4.381 € pro Quadratmeter die Ausgaben anführen.
Preise auf Rekordhoch: die Herausforderung eines anspruchsvollen Marktes
Offizielle Daten des Notarverbands zeichnen das Bild eines robusten Marktes, der jedoch auch immer anspruchsvoller wird. Der durchschnittliche Immobilienpreis erreichte im vierten Quartal 2025 2.354 € pro Quadratmeter, ein neues Allzeithoch, was einem vierteljährlichen Anstieg von 2,2 % entspricht und die Jahresrate auf solide 9,5 % bringt.
Dieser Preismeilenstein ist für ausländische Käufer von besonderer Bedeutung, insbesondere angesichts der Tatsache, dass Neubauwohnungen nun bei 2.500 € pro Quadratmeter liegen. Obwohl Spanien nach wie vor eine klare Investitionsmöglichkeit darstellt, müssen sich Käufer nun auf einem Markt zurechtfinden, der in beiden Segmenten (Neubau und Gebrauchtimmobilien) von Rekordhöhen geprägt ist, wobei die Rentabilität mehr denn je von einer sorgfältigen Auswahl der Immobilien und einer einwandfreien Steuerverwaltung abhängt.
Quelle: Statistiken des Grundbuchamtes (ERI), Verband der Grundbuchführer.
Geografische Konzentration: Alicante und Murcia, Spitzenreiter bei der Auslandsnachfrage
Die geografische Verteilung folgt einem Muster, das von der Tourismusbranche geprägt ist, mit einer außerordentlichen Stärke entlang der Mittelmeerküste. Alicante liegt auf nationaler Ebene deutlich an der Spitze: 42,91 % der Käufe wurden im vierten Quartal von Ausländern getätigt, nach einem soliden Anstieg von 2,59 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal.
Die Rangliste der Provinzen mit dem höchsten Auslandsanteil wird vervollständigt durch die Balearen (31,47 %), Málaga (31,11 %), Santa Cruz de Tenerife (26,44 %) und Girona (24,8 %).
Auch die Region Murcia zeigt mit 20,74 % eine beachtliche Stärke, während Almería mit 16,69 % das Schlusslicht der Spitzengruppe bildet.
„Es ist kein Zufall, dass der Auslandsanteil in diesen Gebieten so hoch ist“, bemerkt Pedro Martínez, CEO von Fuster & Associates. „Investoren suchen nach sicheren Häfen. Obwohl wir in diesem Quartal leichte Verschiebungen beim relativen Anteil einiger Provinzen beobachten, bleibt das absolute Volumen extrem hoch. Orte wie Los Alcázares oder San Pedro del Pinatar in Murcia ziehen weiterhin eine Bevölkerungsgruppe an, die eine gelungene Kombination aus Preis und Lebensqualität sucht.“
Preise und Finanzierung: die Herausforderung von 2.354 €/m²
Der nationale Durchschnittspreis hat bei 2.354 €/m² (+2,2 % gegenüber dem Vorquartal) geschlossen und damit ein neues Allzeithoch erreicht. Die Analyse von Fuster & Associates konzentriert sich jedoch auf Neubauwohnungen, die bereits 2.500 €/m² (+3,7 %) erreicht haben. Dieses Szenario mit Rekordpreisen, gepaart mit einer durchschnittlichen Hypothekenschuld pro Immobilie von 171.177 € (ein weiteres Allzeithoch nach einem Anstieg von 2 % im Quartalsvergleich), bedeutet, dass die Beratung zur Finanzierung nun der entscheidende Faktor ist.
Vor diesem Hintergrund haben sich die Erschwinglichkeitsindikatoren weiter verschlechtert. Bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,97 % und einer monatlichen Hypothekenrückzahlung von 796,6 € (1,3 % höher als im Vorquartal) macht die finanzielle Belastung nun 33,8 % des Durchschnittslohns in Spanien aus. Angesichts dieser Realität müssen ausländische Käufer mit einer klaren Strategie und einer vorherigen finanziellen Due Diligence in den Markt eintreten, um sicherzustellen, dass die Kreditkosten die Rentabilität der Transaktion nicht beeinträchtigen.
Quelle: Statistiken des Grundbuchamtes (ERI), Verband der Grundbuchführer.
Die Preiskarte ist heute mehr denn je ein Bild voller Gegensätze. Während Madrid und die Balearen die 4.100-Euro-Marke durchbrochen haben, bietet das Landesinnere weiterhin Oasen der Erschwinglichkeit.
Für ausländische Käufer, die ihr Augenmerk auf die Küste richten, sieht die Realität jedoch ganz anders aus: In Alicante oder Murcia wird der wahre Wert nicht mehr allein am Quadratmeterpreis gemessen, sondern an der Knappheit an hochwertigen Immobilien in erstklassigen Lagen.
Madrid führt die regionale Rangliste mit 4.241 €/m² an, gefolgt von den Balearen (4.101 €/m²), dem Baskenland (3.489 €/m²) und Katalonien (2.779 €/m²). Am anderen Ende der Skala weisen Regionen wie Extremadura (894 €/m²) deutlich erschwinglichere Preise auf.
Für ausländische Käufer, insbesondere diejenigen, die eine Zweitwohnung oder eine Investition in Küstengebieten suchen, bestätigen die regionalen Zahlen die Stärke des Marktes. In Alicante, einem Gebiet von besonderem Interesse für britische und niederländische Käufer, lag der Durchschnittspreis im vierten Quartal bei 2.181 € pro Quadratmeter.
In Murcia, einem aufstrebenden und strategischen Ziel für dieses Käuferprofil, erreichte der Preis 1.449 € pro Quadratmeter. Diese Zahlen erklären, warum der Mittelmeerraum trotz steigender Preise in sechzehn autonomen Gemeinschaften weiterhin den Großteil der internationalen Investitionen anzieht.
„In diesem Szenario der Rekordhöhen kommt es nicht nur darauf an, zu kaufen, sondern zu wissen, wo und wie man dies tut“, schließt Pedro Martínez. „Angesichts eines derart fragmentierten Marktes und steigender Preise ist es ein Rechts- und Steuerteam, das die Besonderheiten jeder Region versteht, das es ermöglicht, einen komplexen Markt in eine sichere Investitionsmöglichkeit zu verwandeln.“
Kritische Bereiche für ausländische Käufer: Wo ist äußerste Vorsicht geboten
Angesichts der derzeitigen Rekordpreise müssen internationale Investoren vier Schlüsselbereiche im Auge behalten, um ihr Kapital zu schützen:
1. Rechtssicherheit: gründliche Prüfungen vor dem Kauf
„Da der Preis für Neubauwohnungen bereits bei 2.500 € pro Quadratmeter liegt, stellt eine 100 Quadratmeter große Immobilie in einer erstklassigen Küstenlage eine Investition dar, die 300.000 € leicht übersteigt, sobald Steuern und Verwaltungsgebühren hinzukommen“, bemerkt Pedro Martínez. „Bei diesen Zahlen ist jedes rechtliche Problem katastrophal. Wir sprechen hier von versteckten Kosten, unregelmäßigen Genehmigungen, Schulden der Eigentümergemeinschaft oder Immobilien, die nicht ordnungsgemäß registriert sind.“
Um diese Risiken zu mindern, führt Fuster & Associates eine Due-Diligence-Prüfung durch, die eine gründliche Analyse der Eigentumsurkunde, eine Überprüfung der Bau- und Erstbezugsgenehmigungen, Bescheinigungen über die Grundsteuer (IBI) und Gemeinschaftsgebühren sowie die Überprüfung der Nutzungsgenehmigung und das Nichtvorliegen von Gerichtsverfahren umfasst.
2. Finanzierung: strengere Anforderungen für Nichtansässige
Spanische Banken wenden restriktivere Kriterien auf internationale Käufer an. In der Regel müssen diese eine Anzahlung in Höhe von 30 % oder 40 % des Schätzwertes leisten sowie umfassende Unterlagen über ihr Einkommen in ihrem Herkunftsland vorlegen.
„Das ist keine Diskriminierung, sondern Risikomanagement“, stellt Martínez klar. „Die Bank geht davon aus, dass ein Nichtansässiger weniger Bindungen an das Land hat. Unsere Aufgabe ist es, das Profil des Kunden mit der erforderlichen technischen Solvenz Institutionen zu präsentieren, die sich in diesem Segment gut auskennen.“
3. Besteuerung von Nichtansässigen: Verpflichtungen über den Kauf hinaus
Das spanische Steuerrecht ist komplex und für Ausländer oft ungewohnt. Über die Mehrwertsteuer oder die anfängliche Grunderwerbsteuer (ITP) hinaus gibt es wiederkehrende Verpflichtungen, die berücksichtigt werden müssen, nämlich: IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige). Diese Steuer wird auf fiktives Einkommen erhoben, selbst wenn die Immobilie leer steht und für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist; Vermögenssteuer: anwendbar entsprechend dem Wert des Vermögens und den Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft; sowie Gemeindesteuer und kommunale Kapitalertragssteuer: obligatorische lokale und kommunale Abgaben.
„Es kommt zu einem Realitätscheck, wenn der Investor feststellt, dass die Steuerbehörden Zahlungen verlangen, selbst wenn das Haus leer steht. Die IRNR ist eine unverhandelbare Verpflichtung, die vor der Unterzeichnung eines Vertrags in die Kalkulation einbezogen werden muss“, warnt Martínez.
4. Lage: Nicht alle Märkte entwickeln sich gleich
Obwohl sich die Nachfrage auf die Küste konzentriert, folgen nicht alle Märkte dem gleichen Verlauf. F&A beobachtet drastische Unterschiede sogar innerhalb derselben Provinz.
„Alicante ist nicht homogen“, erklärt Pedro Martínez. „Es gibt Gebiete wie Orihuela Costa, wo die ausländische Nachfrage über 60 % liegt, im Vergleich zu Städten im Landesinneren mit kaum 10 %.“
„Dank unserer lokalen Kenntnisse können wir den Kunden dorthin führen, wo der wahre Wert liegt.“ In Murcia liegt der durchschnittliche Anteil der ausländischen Nachfrage zwar bei 20,74 %, doch Städte wie Los Alcázares, San Pedro del Pinatar oder Mazarrón weisen deutlich höhere Anteile mit sehr attraktiven Renditen auf.
Ausblick für 2026: Mäßigung, aber keine Abkühlung
Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarten die Experten von Fuster & Associates ein Szenario der Mäßigung beim Preiswachstum, insbesondere in den Gebieten, die in jüngster Zeit die stärksten Anstiege verzeichneten. Sie betonen jedoch, dass dies keineswegs zu einer starken Abkühlung der Nachfrage führen wird.
„Der spanische Markt bleibt für internationale Investoren äußerst attraktiv“, schließt Pedro Martínez. „Wir bieten Stabilität, ein Grundbuchsystem, das Rechtssicherheit garantiert, eine vollständige Anbindung an Europa und Preise, die zwar historische nationale Höchststände erreichen, im Vergleich zu London, Paris oder Zürich jedoch weiterhin sehr wettbewerbsfähig sind. Was wir erleben werden, ist eine Veränderung des Käuferprofils: Die Käufer werden anspruchsvoller und besser informiert sein und von Anfang an eine umfassende Beratung verlangen.“
Quelle: Statistiken des Grundbuchamtes (ERI), Verband der Grundbuchführer.
Auf dem Weg zu einem professionelleren Markt
Für das Geschäftsjahr 2026 prognostiziert das Unternehmen eine Stabilisierung oder leichte Abschwächung der Preise in stark nachgefragten Gebieten wie der Mittelmeerküste, den Balearen und den Kanarischen Inseln. Einer der wichtigsten Trends wird die Etablierung eines neuen Käuferprofils sein: Berufstätige und digitale Nomaden aus Nordeuropa und Nordamerika, die den traditionellen Markt der Rentner ergänzen.
Ebenso wird eine zwangsläufige Professionalisierung der Branche erwartet. Die derzeitige rechtliche und steuerliche Komplexität wird immer weniger Raum für Vermittler ohne spezielle Ausbildung lassen. Darüber hinaus warnt Fuster & Associates vor möglichen spezifischen Anpassungen in Küstenmärkten, wo neue Beschränkungen für Ferienvermietungen in bestimmten Gemeinden die Attraktivität von Investitionen neu definieren könnten, was eine Neuberechnung der tatsächlichen Renditen vor jeder Transaktion erforderlich macht.
Fuster & Associates: seit über 25 Jahren im Dienste internationaler Mandanten
Mit einem Vierteljahrhundert Erfahrung hat Fuster & Associates seinen Ruf auf drei grundlegenden Säulen aufgebaut, die den Erfolg jeder Immobilientransaktion in Spanien garantieren: Unter der Leitung von Pedro Martínez als CEO und mit der strategischen Vision seines Gründers, David Albaladejo Fuster, hat sich das Unternehmen von einer traditionellen Anwaltskanzlei zu einem umfassenden Partner entwickelt. Darüber hinaus geht die fachliche Exzellenz der Kanzlei Hand in Hand mit einem starken sozialen Engagement, das sich kürzlich in ihrer strategischen Allianz mit UNHCR im Rahmen des Projekts „The NeighbourGood“ gezeigt hat.
- Echte Nähe: Die Kanzlei verfügt über fünf Büros, die strategisch in den Gebieten mit der höchsten Nachfrage gelegen sind (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares und San Juan de los Terreros). Die physische Präsenz dort, wo das Geschehen stattfindet, ermöglicht eine direkte und reaktionsschnelle Betreuung des Mandanten.
- Multikulturelles Team: Ein Team von Fachleuten, die über 40 Sprachen sprechen und fundierte Kenntnisse des spanischen Immobilienrechts mit tiefgreifendem Wissen über die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten der Herkunftsländer der Investoren verbinden.
- Bewährte Erfolgsbilanz: 25 Jahre Erfahrung untermauern unsere Fähigkeit, den gesamten Kaufprozess zu leiten: von Due Diligence und Verhandlung bis hin zur Sicherung der Finanzierung und der komplexen steuerlichen Abwicklung nach dem Kauf.
„Letztendlich ist bei einer Transaktion, die leicht 300.000 € übersteigt, fachkundige Beratung kein Kostenfaktor, sondern die Lebensversicherung der Investition“, erklärt Pedro Martínez. „Bei Fuster & Associates ist uns klar, dass unsere Verantwortung nicht endet, wenn der Anwalt die Schlüssel übergibt; genau in diesem Moment beginnt das eigentliche Lebensprojekt unseres Kunden in Spanien.“
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