Zakończenie roku finansowego 2025 r. daje jasny obraz sytuacji: popyt zagraniczny jest nie tylko odporny, ale pozostaje silny w ujęciu bezwzględnym. Chociaż jego względny udział w całkowitej sprzedaży wyniósł 13,52%, w czwartym kwartale odnotowano nieco ponad 24 200 transakcji dokonanych przez nabywców zagranicznych, co stanowi wzrost w stosunku do 23 700 transakcji zarejestrowanych w poprzednim kwartale. Ta dynamika umacnia wynik roku, w którym międzynarodowe inwestycje zbliżyły się do 100 000 transakcji.
Analiza według narodowości ujawnia zmianę warty: Brytyjczycy (7,93%) pozostają na czele, ale holenderski „sorpasso” stał się już rzeczywistością. Z udziałem w rynku wynoszącym 6,77%, Holandia wyprzedziła Niemcy (6,65%) pod względem wolumenu transakcji. Dynamika ta wynika głównie z aktywności Unii Europejskiej, która odpowiada za 57,32% zakupów i płaci średnią cenę 3 010 euro za metr kwadratowy, znacznie powyżej średniej krajowej.
Siła rynku jest tak powszechna, że w ostatnim kwartale dziewięć wspólnot autonomicznych odnotowało wzrost udziału zakupów zagranicznych. Liczba ta pokazuje, że popyt na hiszpańskie nieruchomości z powodzeniem rozszerza się poza tradycyjne ośrodki, nawet w sytuacji, gdy obywatele Ameryki Północnej przodują w wydatkach ze średnią 4 381 euro za metr kwadratowy.
Ceny na rekordowo wysokim poziomie: wyzwanie związane z wymagającym rynkiem
Oficjalne dane Stowarzyszenia Rejestratorów przedstawiają obraz rynku, który jest solidny, ale staje się również coraz bardziej wymagający. Średnia cena domu osiągnęła 2 354 euro za metr kwadratowy w czwartym kwartale 2025 r., co stanowi nowy rekord wszech czasów, odpowiadający kwartalnemu wzrostowi o 2,2% i podnoszącemu roczną stopę wzrostu do solidnego poziomu 9,5%.
Ten kamień milowy w zakresie cen ma szczególne znaczenie dla nabywców zagranicznych, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że ceny nowych domów wynoszą obecnie 2 500 euro za metr kwadratowy. Chociaż Hiszpania pozostaje oczywistą okazją inwestycyjną, nabywcy muszą obecnie poruszać się po rynku charakteryzującym się rekordowymi cenami w obu sektorach (nowych i na rynku wtórnym), gdzie rentowność zależy bardziej niż kiedykolwiek od skrupulatnego doboru nieruchomości i nienagannego zarządzania podatkami.
Źródło: Statystyki Rejestru Nieruchomości (ERI), Stowarzyszenie Rejestratorów.
Koncentracja geograficzna: Alicante i Murcja, liderzy popytu zagranicznego
Rozkład geograficzny odpowiada wzorcowi kształtowanemu przez branżę turystyczną, z wyjątkowo silną obecnością wzdłuż wybrzeża Morza Śródziemnego. Alicante zdecydowanie przoduje na poziomie krajowym: 42,91% zakupów w czwartym kwartale zostało dokonanych przez obcokrajowców, co stanowi solidny wzrost o 2,59 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Ranking prowincji o najwyższym udziale zagranicznym uzupełniają Baleary (31,47%), Malaga (31,11%), Santa Cruz de Tenerife (26,44%) oraz Girona (24,8%).
Ze swojej strony region Murcji również wykazuje znaczną siłę, osiągając poziom 20,74%, podczas gdy Almería zamyka czołówkę z wynikiem 16,69%.
„To nie przypadek, że udział inwestorów zagranicznych jest tak wysoki w tych obszarach” – zauważa Pedro Martínez, dyrektor generalny Fuster & Associates. „Inwestorzy poszukują bezpiecznych przystani. Chociaż w tym kwartale obserwujemy niewielkie zmiany w względnym udziale niektórych prowincji, bezwzględny wolumen pozostaje niezwykle wysoki. Miasta takie jak Los Alcázares czy San Pedro del Pinatar w Murcji nadal przyciągają osoby poszukujące korzystnego połączenia ceny i jakości życia.”
Ceny i finansowanie: wyzwanie 2354 euro/m²
Średnia krajowa cena zamknęła się na poziomie 2 354 euro/m² (+2,2% w ujęciu kwartalnym), osiągając nowy rekord wszech czasów. Jednak analiza przeprowadzona przez Fuster & Associates skupia się na nowych nieruchomościach, których cena osiągnęła już poziom 2 500 euro/m² (+3,7%). Ten scenariusz rekordowych cen, w połączeniu ze średnim zadłużeniem hipotecznym na nieruchomość wynoszącym 171 177 euro (kolejny rekord wszech czasów po 2-procentowym wzroście w ujęciu kwartalnym), oznacza, że doradztwo w zakresie finansowania jest obecnie czynnikiem decydującym.
W tym kontekście wskaźniki dostępności finansowej uległy dalszemu pogorszeniu. Przy średnim oprocentowaniu wynoszącym 2,97% oraz miesięcznej racie kredytu hipotecznego w wysokości 796,6 euro (o 1,3% wyższej niż w poprzednim kwartale) obciążenie finansowe stanowi obecnie 33,8% średniego wynagrodzenia w Hiszpanii. W obliczu tej rzeczywistości zagraniczni nabywcy muszą wejść na rynek z jasną strategią i po przeprowadzeniu wcześniejszej analizy due diligence, aby upewnić się, że koszt zadłużenia nie zagrozi rentowności transakcji.
Źródło: Statystyki rejestru nieruchomości (ERI), Stowarzyszenie Rejestratorów.
Mapa cen jest obecnie bardziej niż kiedykolwiek krajobrazem kontrastów. Podczas gdy Madryt i Baleary przekroczyły barierę 4100 euro, w głębi kraju nadal można znaleźć przystanie przystępnych cen.
Jednak dla zagranicznych nabywców, którzy kierują swoją uwagę na wybrzeże, rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej: w Alicante lub Murcji prawdziwa wartość nie jest już mierzona wyłącznie ceną za metr kwadratowy, ale niedoborem wysokiej jakości nieruchomości w najlepszych lokalizacjach.
Madryt zajmuje pierwsze miejsce w rankingu regionalnym z wynikiem 4 241 euro/m², a za nim plasują się Wyspy Balearskie (4 101 euro/m²), Kraj Basków (3 489 euro/m²) oraz Katalonia (2 779 euro/m²). Na drugim końcu skali regiony takie jak Estremadura (894 €/m²) utrzymują znacznie bardziej przystępne ceny.
Dla zagranicznych nabywców, zwłaszcza tych poszukujących drugiego domu lub inwestycji na obszarach nadmorskich, dane regionalne potwierdzają siłę rynku. W Alicante, obszarze budzącym szczególne zainteresowanie nabywców brytyjskich i holenderskich, średnia cena wyniosła w czwartym kwartale 2 181 euro za metr kwadratowy.
W Murcji, wschodzącej i strategicznej destynacji dla tej grupy, cena osiągnęła 1 449 euro za metr kwadratowy. Dane te wyjaśniają, dlaczego pomimo rosnących cen w szesnastu wspólnotach autonomicznych, łuk śródziemnomorski nadal przyciąga większość międzynarodowych inwestycji.
„W tej sytuacji rekordowych cen kluczem do sukcesu jest nie tylko zakup, ale także wiedza o tym, gdzie i jak to zrobić” – podsumowuje Pedro Martínez. „Przy tak rozdrobnionym rynku i rosnących cenach posiadanie zespołu prawników i doradców podatkowych, którzy rozumieją specyfikę każdego obszaru, pozwala przekształcić złożony rynek w bezpieczną okazję inwestycyjną”.
Kluczowe obszary dla zagranicznych nabywców: gdzie należy zachować szczególną ostrożność
Obecna sytuacja, charakteryzująca się rekordowo wysokimi cenami, wymaga od międzynarodowych inwestorów skupienia się na czterech kluczowych obszarach w celu ochrony swojego kapitału:
1. Pewność prawna: dokładna weryfikacja przed zakupem
„Przy cenie nowych domów wynoszącej już 2500 euro za metr kwadratowy, nieruchomość o powierzchni 100 metrów kwadratowych w atrakcyjnej nadmorskiej lokalizacji stanowi inwestycję, której wartość z łatwością przekracza 300 000 euro po doliczeniu podatków i opłat za zarządzanie” – zauważa Pedro Martínez. „Przy takich kwotach każdy problem prawny ma katastrofalne skutki. Mówimy tu o ukrytych opłatach, nieprawidłowych pozwoleniach, długach wspólnoty mieszkaniowej lub nieruchomościach, które nie są prawidłowo zarejestrowane”.
Aby ograniczyć te ryzyka, kancelaria Fuster & Associates przeprowadza due diligence, która obejmuje dokładną analizę tytułu własności nieruchomości; przegląd pozwoleń na budowę i oddanie do użytku; zaświadczenia o podatku od nieruchomości (IBI) i opłatach wspólnotowych; oraz weryfikację aktu użytkowania i braku postępowań sądowych.
2. Finansowanie: bardziej rygorystyczne wymagania wobec nierezydentów
Hiszpańskie banki stosują bardziej restrykcyjne kryteria wobec nabywców zagranicznych. Zazwyczaj muszą oni wpłacić zaliczkę w wysokości 30% lub 40% wartości nieruchomości, a także przedłożyć wyczerpującą dokumentację dotyczącą swoich dochodów w kraju pochodzenia.
„To nie jest dyskryminacja, to zarządzanie ryzykiem” – wyjaśnia Martínez. „Bank zakłada, że nierezydent ma mniej powiązań z krajem. Naszym zadaniem jest przedstawienie profilu klienta, posiadającego niezbędną zdolność kredytową, instytucjom dobrze zorientowanym w tym segmencie.”
3. Opodatkowanie nierezydentów: zobowiązania wykraczające poza sam zakup
System podatkowy w Hiszpanii jest złożony i często nieznany obcokrajowcom. Oprócz podatku VAT lub początkowego podatku od przeniesienia własności nieruchomości (ITP) istnieją powtarzające się zobowiązania, które należy wziąć pod uwagę, a mianowicie: IRNR (podatek dochodowy od nierezydentów). Podatek ten jest nakładany na dochód przypisany, nawet jeśli nieruchomość jest pusta i służy do użytku osobistego; podatek od majątku: stosowany zgodnie z wartością aktywów i przepisami wspólnoty autonomicznej; oraz podatek lokalny i miejski podatek od zysków kapitałowych: obowiązkowe opłaty lokalne i miejskie.
„Inwestor przeżywa szok, gdy odkrywa, że organy podatkowe żądają płatności, nawet jeśli dom stoi pusty. IRNR to obowiązek niepodlegający negocjacjom, który należy uwzględnić w kalkulacji przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy” – ostrzega Martínez.
4. Lokalizacja: nie wszystkie rynki rozwijają się w ten sam sposób
Chociaż popyt koncentruje się na wybrzeżu, nie wszystkie rynki podążają tą samą ścieżką. F&A dostrzega drastyczne różnice nawet w obrębie tej samej prowincji.
„Alicante nie jest jednolite” – wyjaśnia Pedro Martínez. „Są obszary, takie jak Orihuela Costa, gdzie popyt zagraniczny przekracza 60%, w porównaniu z miastami w głębi lądu, gdzie wynosi zaledwie 10%.
Nasza znajomość lokalnego rynku pozwala nam wskazać klientowi, gdzie leży prawdziwa wartość”. W Murcji, mimo że średni udział popytu zagranicznego wynosi 20,74%, miasta takie jak Los Alcázares, San Pedro del Pinatar czy Mazarrón osiągają znacznie wyższe odsetki przy bardzo atrakcyjnych zwrotach.
Prognoza na 2026 r.: spowolnienie, ale bez ochłodzenia rynku
Patrząc w przyszłość na rok 2026, eksperci z Fuster & Associates przewidują scenariusz spowolnienia tempa wzrostu cen, szczególnie w tych obszarach, które ostatnio doświadczyły najbardziej agresywnych wzrostów. Podkreślają jednak, że nie doprowadzi to bynajmniej do gwałtownego ochłodzenia popytu.
„Hiszpański rynek pozostaje niezwykle atrakcyjny dla międzynarodowych inwestorów” – podsumowuje Pedro Martínez. „Oferujemy stabilność, system ewidencji gruntów gwarantujący pewność prawną, pełną łączność z Europą oraz ceny, które choć osiągnęły historyczne maksima w skali kraju, pozostają bardzo konkurencyjne w porównaniu z Londynem, Paryżem czy Zurychiem. Obserwować będziemy zmianę profilu nabywców: będą oni bardziej wymagający, lepiej poinformowani i od samego początku będą oczekiwać kompleksowego doradztwa”.
Źródło: Statystyki rejestru nieruchomości (ERI), Stowarzyszenie Rejestratorów.
W kierunku bardziej profesjonalnego rynku
Na rok finansowy 2026 firma prognozuje stabilizację lub niewielkie spowolnienie wzrostu cen w obszarach o wysokim popycie, takich jak wybrzeże Morza Śródziemnego, Baleary i Wyspy Kanaryjskie. Jednym z kluczowych trendów będzie utrwalenie się nowego profilu nabywców: osób aktywnych zawodowo i cyfrowych nomadów z Europy Północnej i Ameryki Północnej, dołączających do tradycyjnego rynku emerytów.
Przewiduje się również wymuszoną profesjonalizację sektora. Obecna złożoność prawna i podatkowa pozostawi coraz mniej miejsca dla pośredników bez specjalistycznego przeszkolenia. Ponadto Fuster & Associates ostrzega przed możliwymi konkretnymi zmianami na rynkach nadmorskich, gdzie nowe ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego w niektórych gminach mogą na nowo zdefiniować atrakcyjność inwestycyjną, zmuszając do ponownego obliczenia rzeczywistych zwrotów przed każdą transakcją.
Fuster & Associates: ponad 25 lat obsługi klientów międzynarodowych
Dzięki ćwierćwiecznemu doświadczeniu firma Fuster & Associates zbudowała swoją reputację w oparciu o trzy fundamentalne filary, które gwarantują sukces każdej transakcji nieruchomościowej w Hiszpanii: Pod kierownictwem Pedro Martíneza jako dyrektora generalnego oraz dzięki strategicznej wizji założyciela, Davida Albaladejo Fustera, firma przekształciła się z tradycyjnej kancelarii prawnej w kompleksowego partnera. Ponadto doskonałość zawodowa firmy idzie w parze z silnym zaangażowaniem społecznym, czego niedawnym przykładem jest strategiczny sojusz z UNHCR w ramach projektu „The NeighbourGood”.
- Prawdziwa bliskość: Kancelaria posiada pięć biur strategicznie zlokalizowanych w obszarach o największym popycie (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares i San Juan de los Terreros). Fizyczna obecność w miejscu, gdzie toczy się akcja, pozwala na bezpośrednie i sprawne wsparcie klienta.
- Wielokulturowy zespół: Zespół profesjonalistów posługujących się ponad 40 językami, łączący solidne wykształcenie w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomościowego z dogłębną znajomością specyfiki prawnej i podatkowej krajów pochodzenia inwestorów.
- Sprawdzone osiągnięcia: 25 lat doświadczenia stanowi podstawę naszej zdolności do prowadzenia całego procesu zakupu: od due diligence i negocjacji po zabezpieczenie finansowania oraz złożone zarządzanie podatkowe po zakupie.
„W końcu, w transakcji, której wartość z łatwością przekracza 300 000 euro, specjalistyczne doradztwo nie jest wydatkiem, lecz ubezpieczeniem na życie inwestycji” – przyznaje Pedro Martínez. „W Fuster & Associates mamy świadomość, że nasza odpowiedzialność nie kończy się w momencie, gdy prawnik przekazuje klucze; właśnie w tym momencie rozpoczyna się prawdziwy projekt życiowy naszego klienta w Hiszpanii”.
- View more post about: Fuster & Associates
