Afslutningen på regnskabsåret 2025 tegner et klart billede: den udenlandske efterspørgsel er ikke blot modstandsdygtig, men forbliver også stærk i absolutte tal. Selvom den relative andel af det samlede salg lå på 13,52 %, blev der i fjerde kvartal registreret lidt over 24.200 køb foretaget af internationale købere, hvilket overstiger de 23.700, der blev registreret i det foregående kvartal. Dette momentum cementerer et år, hvor internationale investeringer har nærmet sig 100.000 transaktioner.
En analyse efter nationalitet afslører et skifte i førerpositionen: briterne (7,93 %) ligger fortsat i spidsen, men den hollandske ›sorpasso‹ er nu en realitet. Med 6,77 % af markedet har Holland overhalet Tyskland (6,65 %) med hensyn til transaktionsvolumen. Denne fremgang stammer hovedsageligt fra Den Europæiske Union, som tegner sig for 57,32 % af købene og betaler en gennemsnitspris på 3.010 euro pr. kvadratmeter, hvilket ligger langt over landsgennemsnittet.
Markedets styrke er så udbredt, at ni autonome regioner i dette sidste kvartal har registreret stigninger i andelen af udenlandske køb. Dette tal viser, at interessen for spansk ejendom med succes breder sig ud over de traditionelle centre, selv i en situation hvor nordamerikanske borgere fører an i forbruget med et gennemsnit på 4.381 euro pr. kvadratmeter.
Priser på rekordhøjde: udfordringen ved et krævende marked
Officielle data fra Registratorforeningen tegner et billede af et robust marked, men et marked, der også bliver mere krævende. Den gennemsnitlige boligpris nåede 2.354 euro pr. kvadratmeter i fjerde kvartal af 2025, et nyt rekordhøjt niveau, hvilket svarer til en kvartalsstigning på 2,2 % og bringer stigningen på årsbasis op på solide 9,5 %.
Denne prismilepæl er særlig vigtig for udenlandske købere, især i betragtning af at nybyggede boliger nu er prissat til 2.500 euro pr. kvadratmeter. Selvom Spanien fortsat er en klar investeringsmulighed, skal købere nu navigere i et marked præget af rekordhøje priser i begge sektorer (nybyggeri og brugt), hvor rentabiliteten mere end nogensinde afhænger af en omhyggelig udvælgelse af ejendomme og upåklagelig skattehåndtering.
Kilde: Ejendomsregistreringsstatistik (ERI), Foreningen af Registratorer.
Geografisk koncentration: Alicante og Murcia, førende inden for udenlandsk efterspørgsel
Den geografiske fordeling følger et mønster, der er formet af turistindustrien, med ekstraordinær styrke langs Middelhavskysten. Alicante fører klart på nationalt plan: 42,91 % af købene blev foretaget af udlændinge i fjerde kvartal, efter en solid stigning på 2,59 procentpoint i forhold til det foregående kvartal.
Ranglisten over provinser med den højeste andel af udenlandske køb suppleres af Balearerne (31,47 %), Málaga (31,11 %), Santa Cruz de Tenerife (26,44 %) og Girona (24,8 %).
Region Murcia viser også betydelig styrke med 20,74 %, mens Almería ligger i bunden af den førende gruppe med 16,69 %.
»Det er ikke tilfældigt, at den udenlandske andel er så høj i disse områder,« bemærker Pedro Martínez, administrerende direktør for Fuster & Associates. “Investorerne søger sikre havne. Selvom vi ser små justeringer i den relative andel for nogle provinser i dette kvartal, forbliver det absolutte volumen ekstremt højt. Byer som Los Alcázares eller San Pedro del Pinatar i Murcia tiltrækker fortsat en befolkningsgruppe, der søger en vindende kombination af pris og livskvalitet.’
Priser og finansiering: udfordringen på 2.354 €/m²
Den nationale gennemsnitspris er endt på 2.354 €/m² (+2,2 % i forhold til forrige kvartal), hvilket markerer et nyt rekordhøjt niveau. Analysen fra Fuster & Associates fokuserer dog på nybyggede boliger, som allerede har nået 2.500 €/m² (+3,7 %). Dette scenario med rekordpriser, kombineret med en gennemsnitlig realkreditgæld pr. ejendom på 171.177 euro (endnu en rekordhøjde efter en stigning på 2 % i forhold til forrige kvartal), betyder, at rådgivning om finansiering nu er den afgørende faktor.
På denne baggrund er indikatorerne for overkommelighed forværret yderligere. Med en gennemsnitlig rente på 2,97 % og en månedlig afdrag på boliglånet på 796,6 € (1,3 % højere end det foregående kvartal) udgør den økonomiske byrde nu 33,8 % af gennemsnitslønnen i Spanien. I lyset af denne virkelighed skal udenlandske købere gå ind på markedet med en klar strategi og forudgående finansiel due diligence for at sikre, at omkostningerne ved gæld ikke kompromitterer transaktionens rentabilitet.
Kilde: Ejendomsregisterstatistik (ERI), Foreningen af Registratorer.
Priskortet er nu mere end nogensinde et landskab af kontraster. Mens Madrid og De Baleariske Øer har brudt 4.100-euro-barrieren, byder det indre af landet fortsat på oaser af overkommelige priser.
For udenlandske købere, der har kysten i sigte, er virkeligheden dog en helt anden: i Alicante eller Murcia måles den reelle værdi ikke længere udelukkende på pris pr. kvadratmeter, men på knapheden af kvalitetsboliger i de bedste områder.
Madrid topper den regionale rangliste med 4.241 €/m², efterfulgt af Balearerne (4.101 €/m²), Baskerlandet (3.489 €/m²) og Catalonien (2.779 €/m²). I den anden ende af skalaen har regioner som Extremadura (894 €/m²) stadig betydeligt mere overkommelige priser.
For udenlandske købere, især dem der søger et sommerhus eller en investering i kystområder, bekræfter de regionale tal markedets styrke. I Alicante, et område af særlig interesse for britiske og hollandske købere, lå gennemsnitsprisen på 2.181 € pr. kvadratmeter i fjerde kvartal.
I Murcia, et fremvoksende og strategisk rejsemål for denne profil, nåede prisen op på 1.449 euro pr. kvadratmeter. Disse tal forklarer, hvorfor Middelhavsbuen fortsat tiltrækker hovedparten af de internationale investeringer, på trods af stigende priser i seksten autonome regioner.
»I dette scenario med rekordhøje priser er nøglen ikke bare at købe, men at vide, hvor og hvordan man gør det,« konkluderer Pedro Martínez. »Med et så fragmenteret marked og stigende priser er det at have et juridisk og skattemæssigt team, der forstår de specifikke forhold i hvert område, det, der gør det muligt at omdanne et komplekst marked til en sikker investeringsmulighed«.
Kritiske områder for udenlandske købere: hvor man skal udvise ekstrem forsigtighed
Den nuværende situation med rekordhøje priser kræver, at internationale investorer fokuserer på fire nøgleområder for at beskytte deres kapital:
1. Retssikkerhed: grundig kontrol før køb
»Med priserne på nybyggede boliger allerede på 2.500 euro pr. kvadratmeter udgør en ejendom på 100 kvadratmeter i et førsteklasses kystområde en investering, der let overstiger 300.000 euro, når skatter og administrationsgebyrer lægges til,« bemærker Pedro Martínez. »Med disse tal er ethvert juridisk problem katastrofalt. Vi taler om skjulte omkostninger, uregelmæssige tilladelser, gæld i ejerforeningen eller ejendomme, der ikke er korrekt registreret«.
For at mindske disse risici udfører Fuster & Associates due diligence, der omfatter en grundig analyse af ejendommens skøde; en gennemgang af byggetilladelser og indflytningstilladelser; certifikater for ejendomsskat (IBI) og fællesudgifter; samt verifikation af ibrugtagningstilladelsen og fraværet af retssager.
2. Finansiering: strengere krav til ikke-residenter
Spanske banker anvender mere restriktive kriterier over for internationale købere. Typisk skal de stille en depositum på 30 % eller 40 % af vurderingsværdien samt indsende omfattende dokumentation vedrørende deres indkomst i deres hjemland.
”Det er ikke diskrimination, det er risikostyring,” præciserer Martínez. ”Banken antager, at en ikke-resident har færre bånd til landet. Vores opgave er at præsentere kundens profil, med den nødvendige tekniske solvens, for institutioner, der er velbevandrede i dette segment.”
3. Beskatning af ikke-hjemmehørende: forpligtelser ud over købet
Beskatningen i Spanien er kompleks og ofte ukendt for udlændinge. Ud over moms eller den indledende ejendomsoverførselsafgift (ITP) er der tilbagevendende forpligtelser, der skal tages i betragtning, nemlig: IRNR (indkomstskat for ikke-residenter). Denne skat opkræves på den beregnede indkomst, selvom ejendommen står tom og er til personlig brug; formueskat: gælder i henhold til værdien af aktiverne og reglerne i den autonome region; samt kommuneskat og kommunal kapitalgevinstskat: obligatoriske lokale og kommunale afgifter.
»Der er en realitetskontrol, når investoren opdager, at skattemyndighederne kræver betaling, selvom huset står tomt. IRNR er en ufravigelig forpligtelse, der skal indregnes i regnearket, inden man underskriver noget,« advarer Martínez.
4. Beliggenhed: ikke alle markeder udvikler sig på samme måde
Selvom efterspørgslen er koncentreret ved kysten, følger ikke alle markeder den samme udvikling. F&A observerer drastiske forskelle selv inden for samme provins.
»Alicante er ikke ensartet,« forklarer Pedro Martínez. »Der er områder som Orihuela Costa, hvor den udenlandske efterspørgsel overstiger 60 %, sammenlignet med byer inde i landet, hvor den knap nok er 10 %.«
Vores lokale kendskab gør det muligt for os at vejlede kunden hen imod, hvor den reelle værdi ligger.” I Murcia udgør byer som Los Alcázares, San Pedro del Pinatar eller Mazarrón, selvom den gennemsnitlige andel af udenlandsk efterspørgsel er 20,74 %, langt højere procentdele med meget attraktive afkast.
Udsigter for 2026: afmatning, men ingen afkøling
Med blikket rettet mod 2026 forudser eksperterne hos Fuster & Associates et scenario med moderering i prisvæksten, især i de områder, der for nylig har oplevet de mest aggressive stigninger. De understreger dog, at dette på ingen måde vil føre til en kraftig afkøling af efterspørgslen.
»Det spanske marked er fortsat yderst attraktivt for internationale investorer,« konkluderer Pedro Martínez. »Vi tilbyder stabilitet, et tinglysningssystem, der garanterer retssikkerhed, fuld tilkobling til Europa og priser, der, selvom de når historiske nationale højder, forbliver meget konkurrencedygtige sammenlignet med London, Paris eller Zürich. Det, vi vil se, er en ændring i køberprofilen: de vil være mere kræsne, bedre informerede og vil kræve omfattende rådgivning helt fra starten.«
Kilde: Ejendomsregistreringsstatistik (ERI), Foreningen af Registratorer.
Mod et mere professionelt marked
For regnskabsåret 2026 forudser firmaet en stabilisering eller en svag afmatning af priserne i områder med stor efterspørgsel, såsom Middelhavskysten, Balearerne og De Kanariske Øer. En af de vigtigste tendenser vil være konsolideringen af en ny køberprofil: arbejdende fagfolk og digitale nomader fra Nordeuropa og Nordamerika, der slutter sig til det traditionelle marked af pensionister.
Ligeledes forventes en tvungen professionalisering af sektoren. Den nuværende juridiske og skattemæssige kompleksitet vil give stadig mindre plads til mellemmænd uden specialiseret uddannelse. Desuden advarer Fuster & Associates om mulige specifikke justeringer på kystmarkederne, hvor nye restriktioner for turistudlejning i visse kommuner kan omdefinere investeringsattraktiviteten og tvinge til en genberegning af det faktiske afkast før hver transaktion.
Fuster & Associates: over 25 år i tjeneste for internationale kunder
Med et kvart århundredes erfaring har Fuster & Associates opbygget sit omdømme på tre grundlæggende søjler, der garanterer succesen for enhver ejendomstransaktion i Spanien: Under ledelse af Pedro Martínez som administrerende direktør og med den strategiske vision fra grundlæggeren, David Albaladejo Fuster, har firmaet udviklet sig fra et traditionelt advokatfirma til en omfattende partner. Desuden går firmaets professionelle ekspertise hånd i hånd med et stærkt socialt engagement, hvilket for nylig er blevet demonstreret gennem dets strategiske alliance med UNHCR via projektet ‘The NeighbourGood’.
- Rigtig nærhed: Firmaet har fem kontorer strategisk placeret i de områder, hvor efterspørgslen er størst (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares og San Juan de los Terreros). At være fysisk til stede der, hvor tingene sker, giver mulighed for direkte og lydhør support til klienten.
- Multikulturelt team: Et team af fagfolk, der taler over 40 sprog, og som kombinerer solid uddannelse i spansk ejendomsret med indgående kendskab til de juridiske og skattemæssige særlige forhold i investorernes hjemlande.
- Dokumenteret track record: 25 års erfaring underbygger vores evne til at lede hele købsprocessen: fra due diligence og forhandling til sikring af finansiering og den komplekse skattehåndtering efter købet.
»Når alt kommer til alt, er specialistrådgivning i en transaktion, der let overstiger 300.000 euro, ikke en udgift, men investeringens livsforsikring,« erkender Pedro Martínez. »Hos Fuster & Associates er vi klar over, at vores ansvar ikke ophører, når advokaten overdrager nøglerne; det er netop i det øjeblik, at vores klients egentlige livsprojekt i Spanien begynder.«
- View more post about: Fuster & Associates
