La clôture de l’exercice 2025 dresse un tableau clair : la demande étrangère est non seulement résistante, mais reste également forte en chiffres absolus. Bien que la part relative des ventes totales se soit établie à 13,52 %, un peu plus de 24 200 achats effectués par des acheteurs internationaux ont été enregistrés au quatrième trimestre, dépassant les 23 700 enregistrés au trimestre précédent. Cette dynamique vient consolider une année au cours de laquelle les investissements internationaux ont frôlé les 100 000 transactions.
Une analyse par nationalité révèle un changement de leader : les Britanniques (7,93 %) restent en tête, mais le « sorpasso » néerlandais est désormais une réalité. Avec 6,77 % du marché, les Pays-Bas ont dépassé l’Allemagne (6,65 %) en termes de volume de transactions. Cette progression provient principalement de l’Union européenne, qui représente 57,32 % des achats et paie un prix moyen de 3 010 euros par mètre carré, ce qui est bien supérieur à la moyenne nationale.
La vigueur du marché est telle que neuf communautés autonomes ont enregistré, au cours de ce dernier trimestre, une augmentation de la part des achats étrangers. Ce chiffre montre que l’intérêt pour l’immobilier espagnol s’étend avec succès au-delà des centres traditionnels, même dans un contexte où les citoyens nord-américains sont en tête des dépenses avec une moyenne de 4 381 euros par mètre carré.
Des prix à des niveaux records: le défi d’un marché exigeant
Les données officielles de l’Association des conservateurs des hypothèques dressent le portrait d’un marché robuste, mais d’un marché qui devient également plus exigeant. Le prix moyen des logements a atteint 2 354 euros par mètre carré au quatrième trimestre 2025, un nouveau niveau record, ce qui représente une hausse trimestrielle de 2,2 % et porte la hausse annuelle à un solide 9,5 %.
Ce cap franchi en matière de prix est particulièrement significatif pour les acheteurs étrangers, d’autant plus que les logements neufs sont désormais proposés à 2 500 euros le mètre carré. Bien que l’Espagne reste une opportunité d’investissement évidente, les acheteurs doivent désormais évoluer sur un marché caractérisé par des prix record dans les deux secteurs (logements neufs et anciens), où la rentabilité dépend plus que jamais d’une sélection rigoureuse des biens immobiliers et d’une gestion fiscale irréprochable.
Source : Statistiques du registre foncier (ERI), Association des conservateurs des registres.
Concentration géographique: Alicante et Murcie, en tête de la demande étrangère
La répartition géographique suit un schéma façonné par l’industrie touristique, avec une concentration exceptionnelle le long de la côte méditerranéenne. Alicante arrive clairement en tête au niveau national : 42,91 % des achats ont été réalisés par des étrangers au quatrième trimestre, après une solide hausse de 2,59 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent.
Le classement des provinces présentant la plus forte proportion d’acheteurs étrangers est complété par les Baléares (31,47 %), Málaga (31,11 %), Santa Cruz de Tenerife (26,44 %) et Gérone (24,8 %). La région de Murcie affiche également une forte présence avec 20,74 %, tandis qu’Almería se situe en bas du classement du groupe de tête avec 16,69 %.
« Ce n’est pas un hasard si la part des étrangers est si élevée dans ces régions », remarque Pedro Martínez, directeur général de Fuster & Associates. « Les investisseurs recherchent des valeurs sûres. Même si nous observons de légers ajustements dans la part relative de certaines provinces ce trimestre, le volume absolu reste extrêmement élevé. Des villes comme Los Alcázares ou San Pedro del Pinatar en Murcie continuent d’attirer une population à la recherche d’une combinaison gagnante entre prix et qualité de vie. »
Prix et financement: le défi des 2 354 €/m²
Le prix moyen national s’est établi à 2 354 €/m² (+2,2 % d’un trimestre à l’autre), marquant ainsi un nouveau niveau record. L’analyse de Fuster & Associates se concentre toutefois sur les logements neufs, qui ont déjà atteint 2 500 €/m² (+3,7 %). Ce scénario de prix records, combiné à une dette hypothécaire moyenne par propriété de 171 177 euros (un nouveau record après une hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent), signifie que le conseil en financement est désormais le facteur déterminant.
Dans ce contexte, les indicateurs d’accessibilité se sont encore détériorés.
Avec un taux d’intérêt moyen de 2,97 % et une mensualité de 796,6 € (en hausse de 1,3 % par rapport au trimestre précédent), la charge financière représente désormais 33,8 % du salaire moyen en Espagne. Face à cette réalité, les acheteurs étrangers doivent aborder le marché avec une stratégie claire et une due diligence financière préalable afin de s’assurer que le coût de la dette ne compromette pas la rentabilité de la transaction.
Source : Statistiques du registre foncier (ERI), Association des conservateurs des hypothèques.
Le marché immobilier est aujourd’hui plus que jamais un paysage de contrastes. Alors que Madrid et les îles Baléares ont franchi la barre des 4 100 €, l’intérieur du pays continue d’offrir des oasis de prix abordables. Pour les acheteurs étrangers qui visent le littoral, la réalité est toutefois tout autre: à Alicante ou à Murcie, la valeur réelle ne se mesure plus uniquement au prix au mètre carré, mais à la rareté des logements de qualité dans les zones de premier choix.
Madrid arrive en tête du classement régional avec 4 241 €/m², suivie des Îles Baléares (4 101 €/m²), du Pays basque (3 489 €/m²) et de la Catalogne (2 779 €/m²). À l’autre bout de l’échelle, des régions comme l’Estrémadure (894 €/m²) maintiennent des prix nettement plus abordables.
Pour les acheteurs étrangers, en particulier ceux qui recherchent une résidence secondaire ou un investissement dans les zones côtières, les chiffres régionaux confirment la vigueur du marché. À Alicante, une zone présentant un intérêt particulier pour les acheteurs britanniques et néerlandais, le prix moyen s’élevait à 2 181 € par mètre carré au quatrième trimestre.
À Murcie, une destination émergente et stratégique pour ce profil, le prix a atteint 1 449 € le mètre carré. Ces chiffres expliquent pourquoi l’arc méditerranéen continue d’attirer la majeure partie des investissements internationaux, malgré la hausse des prix dans les seize communautés autonomes.
« Dans ce contexte de prix record, l’essentiel n’est pas seulement d’acheter, mais de savoir où et comment le faire », conclut Pedro Martínez. « Avec un marché aussi fragmenté et des prix en hausse, c’est le fait de disposer d’une équipe juridique et fiscale qui comprend les spécificités de chaque région qui permet de transformer un marché complexe en une opportunité d’investissement sûre ».
Domaines critiques pour les acheteurs étrangers: où faire preuve d’une extrême prudence
La situation actuelle, marquée par des prix record, exige que les investisseurs internationaux se concentrent sur quatre domaines clés pour protéger leur capital :
1. Sécurité juridique: vérification approfondie avant l’achat
« Avec des prix des logements neufs déjà supérieurs à 2 500 euros le mètre carré, un bien immobilier de 100 mètres carrés dans une zone côtière de premier choix représente un investissement qui dépasse facilement les 300 000 euros une fois les taxes et les frais administratifs ajoutés », remarque Pedro Martínez. « Avec de tels montants, tout problème juridique est catastrophique. Nous parlons de coûts cachés, de permis irréguliers, de dettes envers la copropriété ou de biens immobiliers qui ne sont pas correctement enregistrés ».
Afin de réduire ces risques, Fuster & Associates procède à une due diligence qui comprend une analyse approfondie de l’acte de propriété, un examen des permis de construire et des autorisations d’occupation, des certificats de taxe foncière (IBI) et de charges communes, ainsi que la vérification du certificat d’occupation et de l’absence de litiges.
2. Financement: des exigences plus strictes pour les non-résidents
Les banques espagnoles appliquent des critères plus restrictifs aux acheteurs internationaux. En général, ceux-ci doivent verser un acompte de 30 % ou 40 % de la valeur d’expertise et fournir une documentation complète concernant leurs revenus dans leur pays d’origine.
« Ce n’est pas de la discrimination, c’est de la gestion des risques », précise Martínez. « La banque part du principe qu’un non-résident a moins d’attaches avec le pays. Notre mission consiste à présenter le profil du client, avec la solvabilité technique requise, à des institutions qui connaissent bien ce segment. »
3. Fiscalité des non-résidents: obligations au-delà de l’achat
La fiscalité en Espagne est complexe et souvent méconnue des étrangers. Outre la TVA ou l’impôt sur les transferts immobiliers (ITP), il existe des obligations récurrentes à prendre en compte, à savoir : l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Cet impôt est prélevé sur le revenu estimé, même si le bien est inoccupé et destiné à un usage personnel ; l’impôt sur la fortune : applicable en fonction de la valeur des actifs et des règles de la communauté autonome ; ainsi que l’impôt municipal
et l’impôt communal sur les plus-values : taxes locales et municipales obligatoires.
« Une prise de conscience de la réalité survient lorsque l’investisseur se rend compte que les autorités fiscales exigent un paiement, même si la maison est inoccupée. L’IRNR est une obligation incontournable qui doit être prise en compte dans le calcul avant de signer quoi que ce soit », prévient Martínez.
4. Emplacement: tous les marchés ne se développent pas de la même manière
Même si la demande se concentre sur le littoral, tous les marchés ne suivent pas la même évolution. F&A observe des différences marquées, même au sein d’une même province.
« Alicante n’est pas homogène », explique Pedro Martínez. « Il y a des zones comme Orihuela Costa, où la demande étrangère dépasse 60 %, par rapport à des villes de l’intérieur des terres, où elle atteint à peine 10 %.
Notre connaissance du terrain nous permet d’orienter le client vers ce qui représente une réelle valeur ajoutée. « À Murcie, des villes comme Los Alcázares, San Pedro del Pinatar ou Mazarrón, bien que la part moyenne de la demande étrangère y soit de 20,74 %, affichent des pourcentages bien plus élevés avec des rendements très attractifs.
Perspectives pour 2026: modération, mais pas de ralentissement
Avec le regard tourné vers 2026, les experts de Fuster & Associates prévoient un scénario de modération de la hausse des prix, en particulier dans les zones qui ont récemment connu les hausses les plus agressives. Ils soulignent toutefois que cela n’entraînera en aucun cas un ralentissement marqué de la demande.
« Le marché espagnol reste extrêmement attractif pour les investisseurs internationaux », conclut Pedro Martínez. « Nous offrons la stabilité, un système d’enregistrement foncier garantissant la sécurité juridique, une connexion totale à l’Europe et des prix qui, bien qu’atteignant des sommets historiques au niveau national, restent
très compétitifs par rapport à Londres, Paris ou Zurich. Ce que nous allons observer, c’est une évolution du profil des acheteurs : ils seront plus exigeants, mieux informés et exigeront des conseils approfondis dès le début. »
Source : Statistiques du registre foncier (ERI), Association des conservateurs des hypothèques.
Vers un marché plus professionnel
Pour l’exercice 2026, la société prévoit une stabilisation ou un léger ralentissement des prix dans les zones à forte demande, telles que la côte méditerranéenne, les Baléares et les îles Canaries. L’une des principales tendances sera la consolidation d’un nouveau profil d’acheteurs : les professionnels actifs et les nomades numériques d’Europe du Nord et d’Amérique du Nord, qui viennent s’ajouter au marché traditionnel des retraités.
De même, on s’attend à une professionnalisation forcée du secteur. La complexité juridique et fiscale actuelle laissera de moins en moins de place aux intermédiaires sans formation spécialisée. Par ailleurs, Fuster & Associates met en garde contre d’éventuels ajustements spécifiques sur les marchés côtiers, où de nouvelles restrictions concernant la location touristique dans certaines communes pourraient redéfinir l’attractivité des investissements et obliger à recalculer le rendement réel avant chaque transaction.
Fuster & Associates: plus de 25 ans au service de clients internationaux
Fort d’un quart de siècle d’expérience, Fuster & Associates a bâti sa réputation sur trois piliers fondamentaux qui garantissent le succès de toute transaction immobilière en Espagne : Sous la direction de Pedro Martínez en tant que PDG et grâce à la vision stratégique de son fondateur, David Albaladejo Fuster, le cabinet est passé d’un cabinet d’avocats traditionnel à un partenaire complet. De plus, l’expertise professionnelle du cabinet va de pair avec un engagement social fort, comme l’a récemment démontré son alliance stratégique avec le HCR via le projet « The NeighbourGood ».
- Une véritable proximité:
Le cabinet dispose de cinq bureaux stratégiquement situés dans les zones où la demande est la plus forte (La Zenia, Teulada, Finestrat, Los Alcázares et San Juan de los Terreros). Être physiquement présent là où les choses se passent permet d’offrir un soutien direct et rapide au client. - Une équipe multiculturelle: Une équipe de professionnels parlant plus de 40 langues, qui allie une solide formation en droit immobilier espagnol à une connaissance approfondie des spécificités juridiques et fiscales des pays d’origine des investisseurs.
- Une expérience éprouvée: 25 ans d’expérience attestent de notre capacité à gérer l’ensemble du processus d’achat : de la due diligence et la négociation à l’obtention du financement et à la gestion fiscale complexe après l’achat.
« En fin de compte, le conseil spécialisé dans une transaction dépassant largement les 300 000 euros n’est pas une dépense, mais l’assurance-vie de l’investissement », reconnaît Pedro Martínez. « Chez Fuster & Associates, nous sommes conscients que notre responsabilité ne s’arrête pas lorsque l’avocat remet les clés ; c’est précisément à ce moment-là que le véritable projet de vie de notre client en Espagne commence. »
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