A la hora de vender una vivienda en España con mobiliario, es importante distinguir claramente entre la vivienda en sí y el mobiliario que se venda por separado. Tanto los precios acordados como la documentación justificativa deben reflejar con exactitud la transacción.
En Fuster & Associates, nos gustaría destacar una cuestión importante para los propietarios y los agentes inmobiliarios a raíz de las recientes solicitudes de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) relativas a la devolución de la retención del 3 % aplicada a determinadas ventas inmobiliarias realizadas por no residentes.
Estas solicitudes se refieren a transacciones en las que se asignó a los muebles un valor independiente del del inmueble, y en las que la venta de los muebles se documentó por separado. Los casos que se nos han señalado ponen de relieve la importancia de poder demostrar la existencia, la adquisición y el valor de los muebles incluidos en la transacción.
¿Por qué es importante la valoración independiente de los muebles?
En virtud del artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes de España y del artículo 14 de su reglamento de aplicación, el comprador de un inmueble a un vendedor no residente sujeto a esta obligación de retención debe, por regla general, retener el 3 % del precio de compra acordado y abonarlo a la Agencia Tributaria española en concepto de anticipo de la deuda tributaria del vendedor. El comprador declara este pago mediante el Modelo 211. Si la retención supera el impuesto que finalmente se debe pagar, el vendedor puede tener derecho a la devolución del importe excedente.
Fuente oficial: Agencia Tributaria española.
En casos recientes que se nos han comunicado, la AEAT ha cuestionado la valoración separada del mobiliario cuando no se han aportado pruebas justificativas suficientes. Las dudas planteadas incluyen si el mobiliario constituía un conjunto de activos independiente, si ya estaba incluido en el precio de compra original del inmueble y si el importe que se le atribuía podía justificarse.
Cuando no pueda demostrarse la existencia y la valoración de bienes muebles independientes, las autoridades podrán considerar el importe recibido como parte del precio de la transacción inmobiliaria.
El tratamiento fiscal definitivo depende de las circunstancias de la transacción y de las pruebas disponibles. El ejemplo ilustra la cuestión planteada en los casos recientes que se nos han señalado; no debe entenderse como un resultado automático en todas las ventas que incluyan mobiliario.
¿Qué documentación debe prepararse?
Cuando el mobiliario se vende por separado de un inmueble, las partes deben preparar la documentación justificativa desde el principio. Esto ayuda a establecer qué se está vendiendo, cuándo se adquirió el mobiliario y cómo se ha determinado su valor.
Le recomendamos que recopile las siguientes pruebas:
01 — Fotografías del mobiliario
Tome fotografías nítidas del mobiliario incluido en la venta. Estas ayudarán a identificar los artículos que se ceden y servirán de respaldo al inventario.
02 — Un inventario detallado con una valoración acordada
Elabore un inventario en el que se describan los muebles y se asigne un valor a cada artículo o grupo de artículos. Tanto el vendedor como el comprador deben firmarlo.
El inventario y los valores acordados deben incorporarse, o hacerse referencia a ellos de forma adecuada, tanto en el contrato de compraventa como en la escritura pública de compraventa, según corresponda.
03 — Facturas de compra
Conserve las facturas de compra originales siempre que sea posible. Estas pueden ayudar a determinar los artículos adquiridos, su coste original y la fecha de adquisición.
04 — Justificante de pago
Conserve los registros de las transferencias bancarias, los recibos u otras pruebas que demuestren que se ha abonado el importe de los muebles.
Las facturas de compra y los comprobantes de pago resultan especialmente útiles, ya que, en conjunto, pueden ayudar a demostrar la fecha de adquisición y el precio de compra original.
05 — Pruebas de que el mobiliario no estaba incluido en la compra original de la vivienda
El vendedor debería poder explicar y, en la medida de lo posible, acreditar que el mobiliario se adquirió por separado y que no estaba incluido en el precio de compra original de la vivienda.
El contrato de compraventa original, la escritura pública, el inventario u otros documentos pertinentes pueden ayudar a establecer esta distinción.
06 — Pruebas que respaldan la valoración de reventa
El valor asignado al mobiliario en la nueva transacción debe ser justificable y coherente con los artículos que realmente se venden. El precio de compra original por sí solo no establece necesariamente el valor del mobiliario en el momento de la reventa.
En conjunto, estos documentos pueden ayudar a demostrar que el mobiliario es independiente del inmueble y que la distribución acordada refleja la transacción real.
¿Qué deben hacer los agentes inmobiliarios y los propietarios?
Para ayudar a evitar dificultades durante el posterior proceso fiscal, recomendamos abordar la valoración del mobiliario antes de que se formalicen el contrato de compraventa y la escritura pública.
Para los vendedores
- Recopile las facturas y los comprobantes de pago del mobiliario, siempre que estén disponibles.
- Prepare fotografías y un inventario detallado.
- Asegúrese de que la valoración acordada del mobiliario quede debidamente documentada.
- Conserve copias de los documentos originales de compra del inmueble y cualquier otra prueba que demuestre si el mobiliario estaba incluido en dicha compra.
Para agentes inmobiliarios
- Plantee la cuestión de la valoración del mobiliario en una fase temprana del proceso de venta.
- Anime a ambas partes a preparar y firmar un inventario detallado.
- Asegúrese de que la distribución acordada entre el inmueble y el mobiliario se comunique a los profesionales jurídicos pertinentes.
- Recomiende a las partes que soliciten asesoramiento jurídico y fiscal cuando sea necesario, especialmente cuando el vendedor sea un no residente y pueda solicitarse la devolución de la retención del 3 %.
Para los compradores
- Compruebe que el inventario describa con precisión el mobiliario incluido en la transacción.
- Asegúrese de que la valoración acordada sea coherente con el contrato y la escritura pública.
- Conserve una copia del inventario firmado y de los documentos pertinentes de la transacción.
Un importe independiente que figure en un contrato o en una escritura no debe considerarse prueba suficiente por sí solo si no pueden justificarse la transacción subyacente y la valoración.
¿Cuál es la postura oficial de la Agencia Tributaria española?
Las directrices publicadas por la AEAT confirman la obligación general de retener el 3 % del precio de venta acordado cuando un no residente vende un inmueble en España en circunstancias reguladas por la normativa del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes. Dichas directrices también explican cómo se calcula la plusvalía de la venta del inmueble a efectos fiscales, generalmente comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición y aplicando las normas legales pertinentes.
Sin embargo, las directrices oficiales aquí citadas no establecen una norma general específica que establezca que toda venta de mobiliario valorada por separado deba considerarse automáticamente como parte del precio del inmueble siempre que falte un documento concreto.
Por este motivo, es importante distinguir entre las normas legales establecidas en materia de retención y tributación y la interpretación que se está aplicando en los casos concretos que se están examinando actualmente.
¿Cómo puede ayudarle Fuster & Associates?
En Fuster & Associates, comprendemos la importancia de preparar cuidadosamente las transacciones inmobiliarias, especialmente cuando intervienen propietarios no residentes y pueden ser necesarias posteriores declaraciones fiscales o solicitudes de devolución.
Si tiene previsto vender una propiedad en España con mobiliario valorado por separado, póngase en contacto con Fuster & Associates antes de formalizar la transacción. Nuestro equipo puede ayudarle a comprender las consideraciones legales y fiscales pertinentes e identificar la documentación que debe revisarse en función de sus circunstancias particulares.
Queremos ayudarle a sortear todas las complejidades jurídicas que conlleva la compra de una vivienda en España, pero este artículo constituye información jurídica y no debe considerarse asesoramiento jurídico.
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