Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii wraz z wyposażeniem

W kancelarii Fuster & Associates pragniemy zwrócić uwagę na istotną kwestię dla właścicieli nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami w związku z ostatnimi wnioskami Hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) dotyczącymi zwrotu 3-procentowego podatku u źródła nakładanego na niektóre transakcje sprzedaży nieruchomości przez osoby niebędące rezydentami.

Wnioski te dotyczą transakcji, w których meblom przypisano wartość odrębną od wartości nieruchomości, a sprzedaż mebli została udokumentowana oddzielnie. Przypadki, o których nas poinformowano, podkreślają znaczenie możliwości wykazania istnienia, nabycia oraz wartości mebli objętych transakcją.

Dlaczego odrębna wycena mebli jest ważna?

Zgodnie z art. 25 ust. 2 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami oraz art. 14 przepisów wykonawczych do tej ustawy nabywca nieruchomości od sprzedającego będącego osobą niebędącą rezydentem, który podlega obowiązkowi potrącenia podatku, musi co do zasady potrącić 3% uzgodnionej kwoty wynagrodzenia i wpłacić ją do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet zobowiązania podatkowego sprzedającego. Nabywca zgłasza tę płatność za pomocą formularza 211. Jeżeli kwota potrącenia przekracza ostateczną kwotę podatku do zapłaty, sprzedający może mieć prawo do zwrotu nadpłaty.

Oficjalne źródło: Hiszpański Urząd Skarbowy.

W ostatnich sprawach, o których nas poinformowano, AEAT zakwestionowała odrębną wycenę wyposażenia wnętrz w przypadkach, w których nie przedstawiono wystarczających dowodów potwierdzających. Podniesione zastrzeżenia dotyczą między innymi tego, czy wyposażenie stanowiło odrębny zestaw składników majątku, czy było już uwzględnione w pierwotnej cenie nabycia nieruchomości oraz czy kwota mu przypisana była uzasadniona.

W przypadku gdy nie można udowodnić istnienia i wyceny odrębnych składników majątku ruchomego, organy mogą potraktować otrzymaną kwotę jako część wynagrodzenia z tytułu transakcji dotyczącej nieruchomości.

Ostateczne traktowanie podatkowe zależy od okoliczności transakcji oraz dostępnych dowodów. Przykład ten ilustruje kwestię poruszoną w ostatnich sprawach, na które zwrócono nam uwagę; nie należy go rozumieć jako automatycznego wyniku w przypadku każdej sprzedaży obejmującej meble.

Jaką dokumentację należy przygotować?

W przypadku sprzedaży mebli oddzielnie od nieruchomości strony powinny od samego początku przygotować dokumentację uzupełniającą. Pomaga to ustalić, co jest przedmiotem sprzedaży, kiedy meble zostały nabyte oraz w jaki sposób ustalono ich wartość.

Wszystkie te dokumenty razem mogą pomóc w wykazaniu, że meble stanowią odrębną część nieruchomości oraz że uzgodniony podział odzwierciedla rzeczywistą transakcję.

Co powinni zrobić agenci nieruchomości i właściciele nieruchomości?

Aby uniknąć trudności podczas późniejszej procedury podatkowej, zalecamy ustalenie wyceny mebli przed sfinalizowaniem umowy sprzedaży i aktu notarialnego.

Dla sprzedających

• Prosimy o zebranie faktur i dowodów płatności za meble, o ile są one dostępne.
• Prosimy o przygotowanie zdjęć oraz szczegółowego spisu inwentarza.
• Prosimy o upewnienie się, że uzgodniona wycena mebli została odpowiednio udokumentowana.
• Prosimy o zachowanie kopii oryginalnych dokumentów dotyczących zakupu nieruchomości oraz wszelkich innych dowodów wskazujących, czy meble były objęte tym zakupem.

Dla pośredników w obrocie nieruchomościami

• Poruszają Państwo kwestię wyceny mebli na wczesnym etapie procesu sprzedaży.
• Zachęcają Państwo obie strony do przygotowania i podpisania szczegółowego spisu inwentarza.
• Upewniają się Państwo, że uzgodniony podział między nieruchomością a meblami został przekazany odpowiednim specjalistom z dziedziny prawa.
• Zalecają Państwo stronom zasięgnięcie porady prawnej i podatkowej w razie potrzeby, zwłaszcza gdy sprzedający jest nierezydentem i może wystąpić o zwrot 3-procentowego podatku u źródła.

Dla nabywców

• Proszę sprawdzić, czy spis inwentarza dokładnie opisuje meble objęte transakcją.
• Należy upewnić się, że uzgodniona wycena jest zgodna z umową i aktem notarialnym.
• Należy zachować kopię podpisanego spisu inwentarza oraz odpowiednich dokumentów transakcyjnych.

Jakie jest oficjalne stanowisko hiszpańskiego urzędu skarbowego?

Opublikowane wytyczne AEAT potwierdzają ogólny obowiązek potrącenia 3% uzgodnionej kwoty w przypadku sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez nierezydenta w okolicznościach objętych przepisami dotyczącymi podatku dochodowego od nierezydentów. Wytyczne te wyjaśniają również, w jaki sposób oblicza się zysk ze sprzedaży nieruchomości dla celów podatkowych, zazwyczaj poprzez porównanie wartości przeniesienia własności z wartością nabycia oraz zastosowanie odpowiednich przepisów ustawowych.

Jednak przytoczone tutaj oficjalne wytyczne nie ustanawiają konkretnej ogólnej zasady stanowiącej, że każda oddzielnie wyceniona sprzedaż wyposażenia musi być automatycznie traktowana jako część ceny nieruchomości w przypadku braku określonego dokumentu.

Z tego powodu ważne jest, aby odróżnić ustalone przepisy prawne dotyczące potrącania podatku i opodatkowania od interpretacji stosowanej w poszczególnych sprawach będących obecnie przedmiotem rozpatrywania.

W jaki sposób kancelaria Fuster & Associates może Państwu pomóc?

W kancelarii Fuster & Associates rozumiemy, jak ważne jest staranne przygotowanie transakcji dotyczących nieruchomości, zwłaszcza gdy w grę wchodzą właściciele niebędący rezydentami i może zaistnieć konieczność złożenia późniejszych zeznań podatkowych lub wniosków o zwrot podatku.

Jeśli planują Państwo sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii wraz z meblami wycenianymi oddzielnie, prosimy o kontakt z kancelarią Fuster & Associates przed sfinalizowaniem transakcji. Nasz zespół pomoże Państwu zrozumieć istotne kwestie prawne i podatkowe oraz wskazać dokumentację, którą należy przeanalizować w Państwa konkretnej sytuacji.

Chcemy pomóc Państwu w poruszaniu się po wszystkich zawiłościach prawnych związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii, jednak niniejszy artykuł stanowi informację prawną i nie powinien być traktowany jako porada prawna.