Bij de verkoop van een woning in Spanje inclusief meubilair is het van belang om een duidelijk onderscheid te maken tussen de woning zelf en het meubilair dat afzonderlijk wordt verkocht. Zowel de overeengekomen prijzen als de bijbehorende documentatie dienen een nauwkeurig beeld te geven van de transactie.
Bij Fuster & Associates willen wij graag de aandacht vestigen op een belangrijke kwestie voor vastgoedeigenaren en makelaars naar aanleiding van recente verzoeken van de Spaanse belastingdienst (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) met betrekking tot de teruggaaf van de bronbelasting van 3% die wordt geheven op bepaalde verkopen van onroerend goed door niet-ingezetenen.
Deze verzoeken hebben betrekking op transacties waarbij aan het meubilair een afzonderlijke waarde werd toegekend, los van het onroerend goed, en waarbij de verkoop van het meubilair afzonderlijk werd gedocumenteerd. De gevallen die onder onze aandacht zijn gebracht, onderstrepen het belang van het kunnen aantonen van het bestaan, de aankoop en de waarde van het meubilair dat deel uitmaakt van de transactie.
Waarom is de afzonderlijke waardering van meubilair belangrijk?
Op grond van artikel 25, lid 2, van de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en artikel 14 van de uitvoeringsbepalingen daarvan moet de koper van een onroerend goed van een niet-ingezeten verkoper die onderworpen is aan deze bronbelastingverplichting, in het algemeen 3% van de overeengekomen koopsom inhouden en dit aan de Spaanse belastingdienst afdragen als voorschot op de belastingverplichting van de verkoper. De koper geeft deze betaling aan via formulier 211. Indien de ingehouden belasting hoger is dan de uiteindelijk verschuldigde belasting, kan de verkoper recht hebben op teruggaaf van het teveel betaalde bedrag.
Officiële bron: Spaanse belastingdienst.
In recente gevallen die aan ons zijn gemeld, heeft de AEAT vraagtekens geplaatst bij de afzonderlijke waardering van meubilair wanneer er onvoldoende bewijsstukken werden overgelegd. De geuite twijfels hebben onder meer betrekking op de vraag of het meubilair als een afzonderlijke groep activa bestond, of het reeds in de oorspronkelijke aankoopprijs van het onroerend goed was inbegrepen en of het daaraan toegerekende bedrag gerechtvaardigd kon worden.
Wanneer het bestaan en de waardering van afzonderlijke roerende goederen niet kunnen worden onderbouwd, kunnen de autoriteiten het ontvangen bedrag behandelen als onderdeel van de vergoeding voor de onroerendgoedtransactie.
De uiteindelijke fiscale behandeling hangt af van de omstandigheden van de transactie en het beschikbare bewijsmateriaal. Het voorbeeld illustreert de kwestie die aan de orde is gekomen in de recente zaken die onder onze aandacht zijn gebracht; het mag niet worden opgevat als een automatisch gevolg bij elke verkoop waarbij meubilair betrokken is.
Welke documentatie dient te worden opgesteld?
Wanneer meubilair afzonderlijk van een onroerend goed wordt verkocht, dienen de partijen vanaf het begin ondersteunende documentatie op te stellen. Dit helpt vast te stellen wat er wordt verkocht, wanneer het meubilair is aangeschaft en hoe de waarde ervan is bepaald.
Wij raden u aan de volgende bewijsstukken te verzamelen:
01 — Foto’s van het meubilair
Maak duidelijke foto’s van het meubilair dat bij de verkoop is inbegrepen. Deze helpen bij het identificeren van de overgedragen voorwerpen en ondersteunen de inventarislijst.
02 — Een gedetailleerde inventarislijst met een overeengekomen taxatiewaarde
Stel een inventaris op waarin het meubilair wordt beschreven en aan elk item of elke groep items een waarde wordt toegekend. Zowel de verkoper als de koper dienen deze te ondertekenen.
De inventarislijst en de overeengekomen waarden dienen, indien van toepassing, te worden opgenomen in of op passende wijze te worden vermeld in zowel de koopovereenkomst als de openbare akte van verkoop.
03 — Aankoopfacturen
Bewaar de originele aankoopfacturen, indien beschikbaar. Deze kunnen helpen bij het vaststellen van de aangeschafte artikelen, de oorspronkelijke kosten en de datum van aankoop.
04 — Betalingsbewijs
Bewaar overschrijvingsbewijzen, kwitanties of ander bewijsmateriaal waaruit blijkt dat de meubels zijn betaald.
Aankoopfacturen en betalingsbewijzen zijn bijzonder nuttig omdat zij samen kunnen helpen bij het aantonen van de aankoopdatum en de oorspronkelijke aankoopprijs.
05 — Bewijs dat het meubilair niet bij de oorspronkelijke aankoop van het onroerend goed was inbegrepen
De verkoper dient te kunnen toelichten en, waar mogelijk, aan te tonen dat het meubilair afzonderlijk is aangeschaft en niet reeds in de oorspronkelijke aankoopprijs van het onroerend goed was inbegrepen.
Het oorspronkelijke koopcontract, de notariële akte, de inventarislijst of andere relevante documenten kunnen helpen om dit onderscheid vast te stellen.
06 — Bewijsstukken ter ondersteuning van de herverkoopwaardering
De waarde die aan het meubilair in de nieuwe transactie wordt toegekend, dient aantoonbaar te zijn en in overeenstemming te zijn met de daadwerkelijk verkochte artikelen. De oorspronkelijke aankoopprijs alleen is niet noodzakelijkerwijs bepalend voor de waarde van het meubilair op het moment van wederverkoop.
Samen kunnen deze documenten helpen aantonen dat het meubilair losstaat van het onroerend goed en dat de overeengekomen toewijzing de daadwerkelijke transactie weerspiegelt.
Wat dienen makelaars en vastgoedeigenaren te doen?
Om problemen tijdens de daaropvolgende belastingprocedure te voorkomen, raden wij u aan de taxatie van het meubilair af te handelen voordat het verkoopcontract en de notariële akte definitief worden vastgesteld.
Voor verkopers
- Verzamel facturen en betalingsbewijzen voor de inboedel, voor zover beschikbaar.
- Maak foto’s en stel een gedetailleerde inventaris op.
- Zorg ervoor dat de overeengekomen waardering van de inboedel naar behoren wordt gedocumenteerd.
- Bewaar kopieën van de originele aankoopdocumenten van het onroerend goed en eventueel ander bewijsmateriaal waaruit blijkt of de inboedel bij die aankoop was inbegrepen.
Voor makelaars
- Breng de kwestie van de waardebepaling van het meubilair in een vroeg stadium van het verkoopproces ter sprake.
- Moedig beide partijen aan om een gedetailleerde inventaris op te stellen en te ondertekenen.
- Zorg ervoor dat de overeengekomen verdeling tussen het onroerend goed en het meubilair wordt meegedeeld aan de betrokken juridische deskundigen.
- Beveel de partijen aan om waar nodig juridisch en fiscaal advies in te winnen, met name wanneer de verkoper een niet-ingezetene is en er mogelijk een teruggaaf van de bronheffing van 3% wordt aangevraagd.
Voor kopers
- Controleer of de inventarislijst een nauwkeurige beschrijving geeft van het meubilair dat bij de transactie is inbegrepen.
- Zorg ervoor dat de overeengekomen taxatiewaarde in overeenstemming is met het contract en de notariële akte.
- Bewaar een kopie van de ondertekende inventarislijst en de relevante transactiedocumenten.
Een afzonderlijk bedrag dat in een contract of akte is vermeld, mag op zichzelf niet als voldoende bewijs worden beschouwd indien de onderliggende transactie en waardering niet kunnen worden gestaafd.
Wat is het officiële standpunt van de Spaanse belastingdienst?
De door de AEAT gepubliceerde richtlijnen bevestigen de algemene verplichting om 3% van de overeengekomen vergoeding in te houden wanneer een niet-ingezetene een onroerend goed in Spanje verkoopt onder omstandigheden die vallen onder de regels inzake inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. In deze richtlijnen wordt tevens uitgelegd hoe de winst uit de verkoop van onroerend goed voor belastingdoeleinden wordt berekend, doorgaans door de overdrachtswaarde te vergelijken met de aanschaffingswaarde en de relevante wettelijke regels toe te passen.
De hier aangehaalde officiële richtlijnen bevatten echter geen specifieke algemene regel die bepaalt dat elke afzonderlijk gewaardeerde verkoop van inboedel automatisch moet worden behandeld als onderdeel van de onroerendgoedprijs wanneer een bepaald document ontbreekt.
Om deze reden is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de vastgestelde wettelijke regels inzake inhouding en belastingheffing enerzijds en de interpretatie die wordt toegepast in de individuele zaken die momenteel in behandeling zijn anderzijds.
Hoe kan Fuster & Associates u helpen?
Bij Fuster & Associates begrijpen wij hoe belangrijk het is om onroerendgoedtransacties zorgvuldig voor te bereiden, met name wanneer er niet-ingezeten eigenaren bij betrokken zijn en er mogelijk achteraf belastingaangiften of verzoeken om teruggaaf moeten worden ingediend.
Indien u van plan bent een onroerend goed in Spanje te verkopen met meubilair dat afzonderlijk wordt gewaardeerd, neem dan contact op met Fuster & Associates alvorens de transactie af te ronden. Ons team kan u helpen inzicht te krijgen in de relevante juridische en fiscale overwegingen en vaststellen welke documentatie in uw specifieke situatie moet worden gecontroleerd.
Wij willen u graag helpen bij het navigeren door alle juridische complexiteiten die gepaard gaan met de aankoop van een woning in Spanje, maar dit artikel bevat juridische informatie en mag niet worden beschouwd als juridisch advies.
- View more post about: Fuster & Associates, Koop Overdracht
