Lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne avec mobilier, il est important de faire clairement la distinction entre le bien lui-même et le mobilier vendu séparément. Tant les prix convenus que les pièces justificatives doivent refléter fidèlement la transaction.
Chez Fuster & Associates, nous souhaitons attirer votre attention sur un point important pour les propriétaires et les agents immobiliers, à la suite de récentes demandes de l’Agence fiscale espagnole (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) concernant le remboursement de la retenue à la source de 3 % appliquée à certaines ventes immobilières réalisées par des non-résidents.
Ces demandes concernent des transactions dans lesquelles une valeur distincte a été attribuée au mobilier par rapport au bien immobilier, la vente du mobilier ayant fait l’objet d’un acte distinct. Les cas portés à notre attention soulignent l’importance de pouvoir démontrer l’existence, l’acquisition et la valeur du mobilier inclus dans la transaction.
Pourquoi l’évaluation distincte du mobilier est-elle importante ?
En vertu de l’article 25.2 de la loi espagnole relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents et de l’article 14 de son règlement d’application, l’acquéreur d’un bien immobilier auprès d’un vendeur non-résident soumis à cette obligation de retenue à la source doit généralement prélever 3 % du prix convenu et le verser à l’administration fiscale espagnole à titre d’acompte sur l’impôt dû par le vendeur. L’acquéreur déclare ce paiement à l’aide du formulaire 211. Si la retenue à la source est supérieure à l’impôt finalement dû, le vendeur peut avoir droit à un remboursement de l’excédent.
Source officielle : Administration fiscale espagnole .
Dans des cas récents qui nous ont été signalés, l’AEAT a remis en cause l’évaluation distincte du mobilier lorsque des pièces justificatives suffisantes n’avaient pas été fournies. Les questions soulevées portaient notamment sur l’existence du mobilier en tant qu’ensemble distinct d’actifs, sur le fait de savoir s’il était déjà inclus dans le prix d’achat initial du bien immobilier et sur la justification du montant qui lui était attribué.
Lorsque l’existence et l’évaluation de biens mobiliers distincts ne peuvent être justifiées, les autorités peuvent considérer le montant perçu comme faisant partie de la contrepartie de la transaction immobilière.
Le traitement fiscal définitif dépend des circonstances de la transaction et des éléments de preuve disponibles. Cet exemple illustre la question soulevée dans les affaires récentes portées à notre attention ; il ne doit pas être interprété comme un résultat automatique dans toutes les ventes impliquant du mobilier.
Quels documents faut-il préparer ?
Lorsque le mobilier est vendu séparément d’un bien immobilier, les parties doivent préparer dès le départ les pièces justificatives nécessaires. Cela permet d’établir ce qui est vendu, à quelle date le mobilier a été acquis et comment sa valeur a été déterminée.
Nous vous recommandons de rassembler les justificatifs suivants :
01 — Photographies du mobilier
Prenez des photos nettes du mobilier compris dans la vente. Celles-ci permettent d’identifier les objets transférés et complètent l’inventaire.
02 — Un inventaire détaillé avec une estimation convenue
Préparez un inventaire décrivant le mobilier et attribuant une valeur à chaque objet ou groupe d’objets. Le vendeur et l’acheteur doivent tous deux le signer.
L’inventaire et les valeurs convenues doivent être intégrés ou mentionnés de manière appropriée dans le contrat de vente et l’acte notarié de vente, selon le cas.
03 — Factures d’achat
Conservez les factures d’achat originales dans la mesure du possible. Celles-ci peuvent permettre d’établir les articles achetés, leur coût d’origine et la date d’acquisition.
04 — Justificatif de paiement
Conservez les relevés de virement bancaire, les reçus ou tout autre justificatif attestant que le mobilier a bien été payé.
Les factures d’achat et les justificatifs de paiement sont particulièrement utiles car, ensemble, ils permettent de prouver la date d’acquisition et le prix d’achat d’origine.
05 — Preuve que le mobilier n’était pas inclus dans l’achat initial du bien immobilier
Le vendeur doit être en mesure d’expliquer et, dans la mesure du possible, de justifier par des pièces justificatives que le mobilier a été acquis séparément et n’était pas déjà inclus dans le prix d’achat initial du bien immobilier.
Le contrat d’achat initial, l’acte notarié, l’état des lieux ou tout autre document pertinent peuvent aider à établir cette distinction.
06 — Éléments justificatifs de l’évaluation de la revente
La valeur attribuée au mobilier dans le cadre de la nouvelle transaction doit être justifiable et correspondre aux articles effectivement vendus. Le prix d’achat initial ne suffit pas à lui seul à établir la valeur du mobilier au moment de la revente.
Pris dans leur ensemble, ces documents peuvent contribuer à démontrer que le mobilier est distinct du bien immobilier et que la répartition convenue reflète la transaction réelle.
Que doivent faire les agents immobiliers et les propriétaires ?
Afin d’éviter toute difficulté lors de la procédure fiscale ultérieure, nous vous recommandons de régler la question de l’évaluation du mobilier avant la finalisation du contrat de vente et de l’acte notarié.
Pour les vendeurs
- Rassemblez les factures et les justificatifs de paiement relatifs au mobilier, lorsqu’ils sont disponibles.
- Préparez des photographies et un état des lieux détaillé.
- Veillez à ce que l’évaluation convenue du mobilier soit correctement documentée.
- Conservez des copies des documents originaux d’achat du bien immobilier ainsi que toute autre preuve indiquant si le mobilier était inclus dans cet achat.
À l’attention des agents immobiliers
- Abordez la question de l’évaluation du mobilier dès le début du processus de vente.
- Encouragez les deux parties à établir et à signer un inventaire détaillé.
- Veillez à ce que la répartition convenue entre le bien immobilier et le mobilier soit communiquée aux professionnels du droit concernés.
- Recommandez aux parties de solliciter des conseils juridiques et fiscaux si nécessaire, en particulier lorsque le vendeur est un non-résident et qu’un remboursement de la retenue à la source de 3 % peut être demandé.
À l’attention des acheteurs
- Vérifiez que l’état des lieux décrit avec précision le mobilier inclus dans la transaction.
- Veillez à ce que l’évaluation convenue soit conforme au contrat et à l’acte notarié.
- Conservez une copie de l’inventaire signé ainsi que des documents relatifs à la transaction.
Un montant distinct mentionné dans un contrat ou un acte notarié ne doit pas être considéré comme une preuve suffisante en soi si la transaction sous-jacente et l’évaluation ne peuvent être justifiées.
Quelle est la position officielle de l’administration fiscale espagnole ?
Les directives publiées par l’AEAT confirment l’obligation générale de retenir 3 % de la contrepartie convenue lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne dans des circonstances relevant des règles relatives à l’impôt sur le revenu des non-résidents. Ces directives expliquent également comment la plus-value immobilière est calculée à des fins fiscales, généralement en comparant la valeur de cession à la valeur d’acquisition et en appliquant les règles légales applicables.
Toutefois, les directives officielles citées ici n’établissent pas de règle générale spécifique stipulant que toute vente de mobilier évaluée séparément doit automatiquement être considérée comme faisant partie du prix du bien immobilier dès lors qu’un document particulier fait défaut.
C’est pourquoi il est important de distinguer les règles juridiques établies en matière de retenue à la source et d’imposition de l’interprétation appliquée dans les cas individuels actuellement à l’examen.
Comment Fuster & Associates peut-il vous aider ?
Chez Fuster & Associates, nous comprenons l’importance de préparer soigneusement les transactions immobilières, en particulier lorsque des propriétaires non-résidents sont impliqués et que des déclarations fiscales ou des demandes de remboursement peuvent s’avérer nécessaires par la suite.
Si vous envisagez de vendre un bien immobilier en Espagne comprenant du mobilier évalué séparément, contactez Fuster & Associates avant de finaliser la transaction. Notre équipe peut vous aider à comprendre les aspects juridiques et fiscaux pertinents et à identifier les documents à examiner en fonction de votre situation particulière.
Nous souhaitons vous aider à vous y retrouver parmi toutes les complexités juridiques liées à l’achat de votre logement en Espagne, mais cet article constitue une information juridique et ne doit pas être considéré comme un conseil juridique.
- View more post about: Fuster & Associates, Transfert d’Achat
