Kun myydään kiinteistöä Espanjassa kalusteineen, on tärkeää tehdä selkeä ero itse kiinteistön ja erikseen myytävien kalusteiden välillä. Sekä sovittujen hintojen että liiteasiakirjojen tulee kuvastaa kauppaa tarkasti.
Fuster & Associates -yrityksessä haluamme tuoda esiin kiinteistönomistajille ja kiinteistönvälittäjille tärkeän asian, joka liittyy Espanjan veroviraston (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) äskettäisiin pyyntöihin, jotka koskevat tiettyihin ulkomaalaisten tekemien kiinteistökauppojen yhteydessä perittyjen 3 prosentin lähdeverojen palautusta.
Nämä pyynnöt koskevat kauppoja, joissa huonekaluille on määritetty kiinteistöstä erillinen arvo ja joissa huonekalujen myynti on dokumentoitu erikseen. Meille ilmoitetut tapaukset korostavat, kuinka tärkeää on pystyä osoittamaan kaupan kohteena olevien huonekalujen olemassaolo, hankinta ja arvo.
Miksi huonekalujen erillinen arvostus on tärkeää?
Espanjan ulkomaalaisten tuloverolain 25 §:n 2 momentin ja sen täytäntöönpanosäännösten 14 §:n mukaan kiinteistön ostajan, joka ostaa kiinteistön tämän lähdeverovelvollisuuden alaiselta ulkomaalaiselta myyjältä, on yleensä pidätettävä 3 % sovitusta kauppahinnasta ja maksettava se Espanjan verovirastolle ennakkomaksuna myyjän verovelasta. Ostaja ilmoittaa tämän maksun lomakkeella 211. Jos pidätetty summa ylittää lopulta maksettavan veron, myyjällä voi olla oikeus ylimääräisen osan palautukseen.
Virallinen lähde: Espanjan verovirasto .
Viime aikoina meille ilmoitetuissa tapauksissa AEAT on kyseenalaistanut huonekalujen erillisen arvostuksen, kun riittävää todistusaineistoa ei ole toimitettu. Esille tuotuja kysymyksiä ovat muun muassa se, olivatko huonekalut erillinen omaisuuskokonaisuus, oliko ne jo sisällytetty kiinteistön alkuperäiseen kauppahintaan ja voidaanko niille osoitettu summa perustella.
Jos erillisten irtaimistovarojen olemassaoloa ja arvostusta ei voida todistaa, viranomaiset voivat käsitellä saadun summan osana kiinteistökaupan vastiketta.
Lopullinen verokohtelu riippuu kaupan olosuhteista ja käytettävissä olevista todisteista. Esimerkki havainnollistaa kysymystä, joka on noussut esiin viime aikoina tietoihimme tulleissa tapauksissa; sitä ei tule ymmärtää automaattisena lopputuloksena jokaisessa huonekaluja sisältävässä myynnissä.
Mitä asiakirjoja tulisi laatia?
Kun huonekalut myydään erillään kiinteistöstä, osapuolten tulisi laatia todistusasiakirjat jo alusta alkaen. Tämä auttaa selvittämään, mitä myydään, milloin huonekalut on hankittu ja miten niiden arvo on määritetty.
Suosittelemme seuraavien todisteiden keräämistä:
01 — Valokuvat huonekaluista
Ota selkeitä valokuvia myyntiin kuuluvista huonekaluista. Ne auttavat tunnistamaan siirrettävät esineet ja tukevat inventaariota.
02 — Yksityiskohtainen inventaariluettelo ja sovittu arvio
Laadi luettelo, jossa kuvataan huonekalut ja määritetään arvo jokaiselle esineelle tai esineryhmälle. Sekä myyjän että ostajan tulee allekirjoittaa se.
Inventaario ja sovitut arvot tulee sisällyttää myyntisopimukseen ja julkiseen kauppakirjaan tai niihin tulee viitata asianmukaisesti, tilanteen mukaan.
03 — Ostolaskut
Säilytä alkuperäiset ostolaskut, jos ne ovat saatavilla. Niiden avulla voidaan selvittää ostetut tuotteet, niiden alkuperäinen hinta ja hankintapäivä.
04 — Maksutosite
Säilytä pankkisiirtojen tositteet, kuitit tai muut todisteet, jotka osoittavat, että huonekalut on maksettu.
Ostolaskut ja maksutositteet ovat erityisen hyödyllisiä, koska ne yhdessä auttavat osoittamaan hankintapäivän ja alkuperäisen ostohinnan.
05 — Todisteet siitä, että huonekalut eivät sisältyneet alkuperäiseen kiinteistön ostoon
Myyjän tulisi pystyä selittämään ja, mikäli mahdollista, todistamaan, että huonekalut on hankittu erikseen eivätkä ne sisältyneet alkuperäiseen kiinteistön kauppahintaan.
Alkuperäinen ostosopimus, virallinen asiakirja, irtaimistoluettelo tai muut asiaankuuluvat asiakirjat voivat auttaa tämän eron selvittämisessä.
06 — Jälleenmyyntiarvon määrittämistä tukevat todisteet
Uudessa kaupassa huonekaluille määritetyn arvon tulee olla perusteltu ja yhdenmukainen tosiasiallisesti myytävien esineiden kanssa. Pelkkä alkuperäinen ostohinta ei välttämättä määritä huonekalujen arvoa jälleenmyyntihetkellä.
Yhdessä nämä asiakirjat voivat auttaa osoittamaan, että huonekalut ovat erillisiä kiinteistöstä ja että sovittu jako vastaa todellista kauppaa.
Mitä kiinteistönvälittäjien ja kiinteistönomistajien tulisi tehdä?
Jotta vältyttäisiin vaikeuksilta myöhemmässä verotusprosessissa, suosittelemme huolehtimaan huonekalujen arvostuksesta ennen kuin myyntisopimus ja julkinen asiakirja on viimeistelty.
Myyjille
- Kerää huonekalujen laskut ja maksutositteet, jos niitä on saatavilla.
- Laadi valokuvia ja yksityiskohtainen luettelo.
- Varmista, että sovittu huonekalujen arvostus on asianmukaisesti dokumentoitu.
- Säilytä kopiot kiinteistön alkuperäisistä ostodokumenteista sekä muista todisteista, joista käy ilmi, sisältyivätkö huonekalut kyseiseen kauppaan.
Kiinteistönvälittäjille
- Ota huonekalujen arvostus esille jo myyntiprosessin alkuvaiheessa.
- Kannusta molempia osapuolia laatimaan ja allekirjoittamaan yksityiskohtainen luettelo.
- Varmista, että sovittu jako kiinteistön ja huonekalujen välillä välitetään asiaankuuluville lakimiehille.
- Suosittele osapuolille oikeudellisen ja veroneuvonnan hankkimista tarvittaessa, erityisesti jos myyjä on ulkomailla asuva ja 3 %:n lähdeveron palautusta saatetaan hakea.
Ostajille
- Tarkista, että luettelossa kuvataan tarkasti kaupan kohteena olevat huonekalut.
- Varmista, että sovittu arviointi on sopimus- ja julkisen asiakirjan mukainen.
- Säilytä kopio allekirjoitetusta luettelosta ja asiaankuuluvista kauppa-asiakirjoista.
Sopimuksessa tai asiakirjassa mainittua erillistä summaa ei pidä pitää riittävänä todisteena sinänsä, jos taustalla olevaa kauppaa ja arviointia ei voida perustella.
Mikä on Espanjan veroviraston virallinen kanta?
AEAT:n julkaisemissa ohjeissa vahvistetaan yleinen velvollisuus pidättää 3 % sovitusta vastikkeesta, kun ulkomailla asuva henkilö myy kiinteistön Espanjassa olosuhteissa, joihin sovelletaan ulkomailla asuvien henkilöiden tuloverosääntöjä. Ohjeissa selitetään myös, miten kiinteistön myyntivoitto lasketaan verotustarkoituksia varten, yleensä vertaamalla luovutusarvoa hankinta-arvoon ja soveltamalla asiaankuuluvia lakisääteisiä sääntöjä.
Tässä mainitut viralliset ohjeet eivät kuitenkaan aseta erityistä yleistä sääntöä, jonka mukaan jokainen erikseen arvostettu huonekalujen myynti olisi automaattisesti käsiteltävä osana kiinteistön hintaa aina, kun tietty asiakirja puuttuu.
Tästä syystä on tärkeää erottaa toisistaan pidätystä ja verotusta koskevat vakiintuneet oikeussäännöt sekä tulkinta, jota sovelletaan parhaillaan tarkasteltavina olevissa yksittäisissä tapauksissa.
Miten Fuster & Associates voi auttaa?
Me Fuster & Associatesissa ymmärrämme, kuinka tärkeää on valmistella kiinteistökaupat huolellisesti, erityisesti kun asiaan liittyy ulkomailla asuvia omistajia ja kun myöhemmin saatetaan tarvita veroilmoitusten tekemistä tai veronpalautushakemusten jättämistä.
Jos aiot myydä kiinteistön Espanjassa, johon kuuluu erikseen arvostettuja huonekaluja, ota yhteyttä Fuster & Associatesiin ennen kaupan toteuttamista. Tiimimme auttaa sinua ymmärtämään asiaankuuluvat oikeudelliset ja verotukselliset näkökohdat sekä tunnistamaan asiakirjat, jotka sinun tulisi tarkistaa juuri sinun tilanteesi kannalta.
Haluamme auttaa sinua selviytymään kaikista Espanjassa asunnon ostoon liittyvistä juridisista monimutkaisuuksista, mutta tämä artikkeli on juridista tietoa, eikä sitä tule pitää oikeudellisena neuvona.
- View more post about: Fuster & Associates, Ostoksen Kiinteistönvälitys
