Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien inklusive Möbel ist es wichtig, klar zwischen der Immobilie selbst und den separat verkauften Möbeln zu unterscheiden. Sowohl die vereinbarten Preise als auch die Begleitunterlagen sollten die Transaktion genau widerspiegeln.
Bei Fuster & Associates möchten wir auf einen wichtigen Punkt für Immobilienbesitzer und Immobilienmakler hinweisen, nachdem die spanische Steuerbehörde (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) kürzlich Anfragen bezüglich der Rückerstattung der 3-prozentigen Quellensteuer gestellt hat, die bei bestimmten Immobilienverkäufen durch Nichtansässige erhoben wird.
Diese Anfragen betreffen Transaktionen, bei denen den Möbeln ein vom Immobilienwert getrennter Wert zugewiesen wurde und der Verkauf der Möbel separat dokumentiert wurde. Die uns zur Kenntnis gebrachten Fälle unterstreichen, wie wichtig es ist, das Vorhandensein, den Erwerb und den Wert der in der Transaktion enthaltenen Möbel nachweisen zu können.
Warum ist die separate Bewertung von Möbeln wichtig?
Gemäß Artikel 25.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes für Nichtansässige und Artikel 14 der dazugehörigen Durchführungsbestimmungen muss der Käufer einer Immobilie von einem nichtansässigen Verkäufer, der dieser Quellensteuerpflicht unterliegt, grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde abführen. Der Käufer meldet diese Zahlung mithilfe des Formulars 211. Übersteigt der Einbehalt die letztendlich zu zahlende Steuer, hat der Verkäufer möglicherweise Anspruch auf eine Rückerstattung des Überschusses.
Offizielle Quelle: Spanische Steuerbehörde.
In jüngsten Fällen, die uns gemeldet wurden, hat die AEAT die gesonderte Bewertung von Einrichtungsgegenständen beanstandet, sofern keine ausreichenden Belege vorgelegt wurden. Dabei wurden unter anderem folgende Fragen aufgeworfen: Handelte es sich bei den Einrichtungsgegenständen um einen eigenständigen Vermögenskomplex, waren sie bereits im ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie enthalten und lässt sich der ihnen zugewiesene Betrag rechtfertigen?
Können das Vorhandensein und die Bewertung gesonderter beweglicher Vermögensgegenstände nicht nachgewiesen werden, können die Behörden den erhaltenen Betrag als Teil des Kaufpreises für die Immobilientransaktion behandeln.
Die endgültige steuerliche Behandlung hängt von den Umständen der Transaktion und den vorliegenden Nachweisen ab. Das Beispiel veranschaulicht die Problematik, die in den jüngsten Fällen, auf die wir aufmerksam gemacht wurden, zur Sprache kam; es sollte nicht als automatisches Ergebnis bei jedem Verkauf mit Möbeln verstanden werden.
Welche Unterlagen sollten vorbereitet werden?
Wenn Möbel getrennt von einer Immobilie verkauft werden, sollten die Parteien von Anfang an entsprechende Belege vorbereiten. Dies hilft dabei, festzustellen, was verkauft wird, wann die Möbel erworben wurden und wie ihr Wert ermittelt wurde.
Wir empfehlen Ihnen, folgende Nachweise zusammenzustellen:
01 — Fotos der Möbel
Machen Sie klare Fotos von den Möbeln, die zum Verkauf stehen. Diese helfen bei der Identifizierung der zu übergebenden Gegenstände und dienen als Ergänzung zum Inventar.
02 — Ein detailliertes Inventarverzeichnis mit vereinbarter Wertermittlung
Erstellen Sie ein Inventarverzeichnis, in dem die Möbel beschrieben und jedem Gegenstand oder jeder Gruppe von Gegenständen ein Wert zugewiesen wird. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer sollten dieses unterzeichnen.
Das Inventarverzeichnis und die vereinbarten Werte sollten je nach Fall sowohl in den Kaufvertrag als auch in die öffentliche Kaufurkunde aufgenommen oder dort entsprechend vermerkt werden.
03 — Kaufrechnungen
Bewahren Sie die Original-Einkaufsrechnungen auf, sofern diese verfügbar sind. Diese können dabei helfen, die gekauften Artikel, deren ursprüngliche Kosten und das Kaufdatum festzustellen.
04 — Zahlungsnachweis
Bewahren Sie Überweisungsbelege, Quittungen oder andere Nachweise auf, aus denen hervorgeht, dass die Möbel bezahlt wurden.
Kaufrechnungen und Zahlungsbelege sind besonders nützlich, da sie gemeinsam dazu beitragen können, das Anschaffungsdatum und den ursprünglichen Kaufpreis nachzuweisen.
05 — Nachweis, dass die Möbel nicht im ursprünglichen Immobilienkauf enthalten waren
Der Verkäufer sollte darlegen und, soweit möglich, nachweisen können, dass die Möbel separat erworben wurden und nicht bereits im ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie enthalten waren.
Der ursprüngliche Kaufvertrag, die notarielle Urkunde, das Inventarverzeichnis oder andere relevante Unterlagen können dabei helfen, diese Unterscheidung zu belegen.
06 — Nachweise zur Untermauerung der Wiederverkaufsbewertung
Der den Möbeln im Rahmen der neuen Transaktion zugewiesene Wert sollte begründbar sein und mit den tatsächlich verkauften Gegenständen übereinstimmen. Der ursprüngliche Kaufpreis allein bestimmt nicht zwangsläufig den Wert der Möbel zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs.
Zusammengenommen können diese Unterlagen dazu beitragen, nachzuweisen, dass die Möbel vom Immobilienvermögen getrennt sind und dass die vereinbarte Aufteilung die tatsächliche Transaktion widerspiegelt.
Was sollten Immobilienmakler und Eigentümer tun?
Um Schwierigkeiten im anschließenden Steuerverfahren zu vermeiden, empfehlen wir, die Wertermittlung der Möbel zu klären, bevor der Kaufvertrag und die notarielle Urkunde abgeschlossen werden.
Für Verkäufer
- Sammeln Sie Rechnungen und Zahlungsbelege für die Möbel, sofern verfügbar.
- Erstellen Sie Fotos und ein detailliertes Inventarverzeichnis.
- Stellen Sie sicher, dass die vereinbarte Möbelbewertung ordnungsgemäß dokumentiert ist.
- Bewahren Sie Kopien der ursprünglichen Kaufunterlagen für die Immobilie sowie alle weiteren Nachweise auf, aus denen hervorgeht, ob die Möbel in diesem Kauf enthalten waren.
Für Immobilienmakler
- Sprechen Sie das Thema der Möbelbewertung frühzeitig im Verkaufsprozess an.
- Ermutigen Sie beide Parteien, ein detailliertes Inventar zu erstellen und zu unterzeichnen.
- Stellen Sie sicher, dass die vereinbarte Aufteilung zwischen der Immobilie und den Möbeln den zuständigen Rechtsfachleuten mitgeteilt wird.
- Empfehlen Sie den Parteien, bei Bedarf Rechts- und Steuerberatung einzuholen, insbesondere wenn der Verkäufer nicht ansässig ist und eine Rückerstattung der 3-prozentigen Quellensteuer beantragt werden könnte.
Für Käufer
- Überprüfen Sie, ob das Inventarverzeichnis die in der Transaktion enthaltenen Möbel korrekt beschreibt.
- Stellen Sie sicher, dass die vereinbarte Wertermittlung mit dem Vertrag und der notariellen Urkunde übereinstimmt.
- Bewahren Sie eine Kopie des unterzeichneten Inventars sowie der relevanten Transaktionsunterlagen auf.
Ein in einem Vertrag oder einer notariellen Urkunde angegebener separater Betrag sollte nicht als ausreichender Nachweis an sich angesehen werden, wenn die zugrunde liegende Transaktion und der Wert nicht belegt werden können.
Wie lautet die offizielle Position der spanischen Steuerbehörde?
Die von der AEAT veröffentlichten Leitlinien bestätigen die allgemeine Verpflichtung, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten, wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien unter Umständen verkauft, die unter die Vorschriften zur Einkommensteuer für Nichtansässige fallen. In diesen Leitlinien wird zudem erläutert, wie der Gewinn aus dem Immobilienverkauf für steuerliche Zwecke berechnet wird, in der Regel durch den Vergleich des Veräußerungswerts mit dem Anschaffungswert und unter Anwendung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften.
Die hier zitierten offiziellen Leitlinien legen jedoch keine spezifische allgemeine Regel fest, wonach jeder separat bewertete Verkauf von Einrichtungsgegenständen automatisch als Teil des Immobilienpreises behandelt werden muss, wenn ein bestimmtes Dokument fehlt.
Aus diesem Grund ist es wichtig, zwischen den geltenden gesetzlichen Vorschriften zur Einbehaltung und Besteuerung und der Auslegung zu unterscheiden, die in den derzeit geprüften Einzelfällen angewendet wird.
Wie kann Fuster & Associates Ihnen helfen?
Bei Fuster & Associates wissen wir, wie wichtig es ist, Immobilientransaktionen sorgfältig vorzubereiten, insbesondere wenn nicht ansässige Eigentümer beteiligt sind und anschließend Steuererklärungen oder Rückerstattungsanträge erforderlich werden könnten.
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Spanien mit separat bewerteten Einrichtungsgegenständen zu verkaufen, wenden Sie sich bitte an Fuster & Associates, bevor Sie die Transaktion abschließen. Unser Team kann Ihnen helfen, die relevanten rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu verstehen und die Unterlagen zu ermitteln, die unter Ihren besonderen Umständen geprüft werden sollten.
Wir möchten Ihnen helfen, alle rechtlichen Komplexitäten zu bewältigen, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien einhergehen. Dieser Artikel enthält jedoch lediglich rechtliche Informationen und ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen.
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