Comprar una vivienda en España como extranjero no presenta complicaciones legales, pero no es exactamente lo mismo que hacerlo como residente. El problema surge cuando una transacción aparentemente sencilla llega a la notaría sin que se hayan resuelto a tiempo ciertas cuestiones legales, fiscales o documentales.
Un NIE que no llega a tiempo, una discrepancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, un poder notarial que no es válido en España, una transferencia bancaria cuyo origen no se ha documentado adecuadamente o un gravamen no detectado antes de firmar el contrato de señal pueden retrasar una venta durante semanas. En el peor de los casos, pueden impedir que se lleve a cabo la transacción.
Esto resulta especialmente relevante en mercados con una elevada proporción de compradores internacionales, como la Comunidad Valenciana, la Costa Blanca, la Región de Murcia o la costa de Almería.
1. Agilizar la reserva sin descuidar la verificación jurídica
En las transacciones en las que intervienen compradores extranjeros, los plazos son ajustados: el comprador extranjero suele disponer de tan solo unos días en España y necesita que la transacción quede acordada en principio y garantizada mediante un contrato de reserva o un depósito antes de regresar a su país de origen.
Para garantizar que esta rapidez no perjudique a la transacción, lo ideal es que la diligencia debida jurídica y las negociaciones comerciales se desarrollen en paralelo desde el primer momento. Verificar aspectos clave —como la titularidad real, las cargas registradas o la existencia de una herencia sin tramitar— al mismo tiempo que se llevan a cabo las negociaciones permite firmar el contrato de reserva con rapidez y con la tranquilidad de que no surgirán problemas imprevistos que bloqueen el proceso semanas más tarde.
Del mismo modo, debe verificarse que la descripción del Registro de la Propiedad, la información catastral y el estado físico del inmueble coincidan; las ampliaciones, piscinas o terrazas cerradas que no hayan sido debidamente documentadas constituyen una fuente habitual de conflictos.
2. Dejar la solicitud del NIE para el final
Todo comprador extranjero necesita un número de identificación fiscal para realizar transacciones en España —el denominado NIE en el caso de las personas físicas extranjeras—. El error radica en posponer la solicitud hasta el último momento.
Cuando el comprador reside en el extranjero y la venta se gestiona a distancia, la documentación debe organizarse desde el primer día. Esto cobra aún más importancia en compras conjuntas, matrimonios sujetos a regímenes patrimoniales extranjeros, transacciones corporativas o adquisiciones con participaciones desiguales, en las que la estructura de la compra tiene implicaciones legales y fiscales posteriores.
3. Dejar para el último momento la justificación del origen de los fondos
Este es uno de los aspectos que con mayor frecuencia pilla por sorpresa a los compradores internacionales.
No basta con disponer del dinero: la normativa española contra el blanqueo de capitales impone determinadas obligaciones de identificación y control a los profesionales y entidades implicados.
Tanto si los fondos proceden de la venta de otra propiedad, de ahorros, de herencias, de dividendos o de préstamos de empresas, es posible que se exija documentación específica que lo acredite. Si se recibe una transferencia de gran cuantía unos días antes de la firma sin que se disponga de la documentación necesaria, la transacción puede verse retrasada, incluso si el dinero es totalmente legítimo.
4. Utilizar un poder notarial inadecuado
Muchos compradores extranjeros no acuden a la firma en persona y otorgan un poder notarial para que otra persona actúe en su nombre.
Cuando el poder notarial se otorga en el extranjero, debe cumplir los requisitos necesarios para ser válido en España. Dependiendo del país y del documento, puede ser necesaria la legalización o una apostilla de La Haya y, en su caso, una traducción jurada. Además, las facultades otorgadas deben ser suficientes para las gestiones que se vayan a realizar.
Descubrir un defecto de forma o de contenido una vez que el comprador ya haya abandonado España puede impedir que la firma tenga lugar en la fecha prevista.
5. Falta de especificidad en cuanto al inventario y las condiciones de entrega
No todas las disputas son de naturaleza puramente jurídica; muchas surgen de malentendidos sobre el alcance de la compra.
- En el caso de viviendas de obra nueva, deben especificarse claramente los acabados, los electrodomésticos o los paquetes opcionales acordados con el promotor.
- En el caso de viviendas de segunda mano, elementos como el mobiliario, la decoración o los elementos exteriores pueden dar lugar a desacuerdos si no se elabora un inventario detallado en el que se especifique qué se incluye, qué se retira, el estado de conservación y las condiciones en las que se entregará la vivienda.
Lo que parece un detalle sin importancia puede convertirse en una disputa de última hora cuando el comprador y el vendedor tenían expectativas diferentes sobre lo que se incluía en la transacción.
6. Ignorar la situación urbanística real
El Registro de la Propiedad y el Catastro no sustituyen a una comprobación urbanística municipal cuando esta sea necesaria, algo especialmente relevante en zonas costeras o rurales con edificios de diferentes épocas y ampliaciones acumuladas.
Los compradores extranjeros suelen dar por sentado que una propiedad anunciada como conectada a los servicios públicos y que ha estado habitada durante años cumple plenamente con la normativa administrativa.
No siempre es así.
7. Comprar para alquileres vacacionales sin comprobar la normativa
Muchos compradores internacionales adquieren una vivienda con la intención de combinar el uso personal con alquileres vacacionales durante parte del año.
La viabilidad depende de la normativa regional y local aplicable, de las características específicas de la vivienda y de las normas de la comunidad de propietarios. Además, a partir del 3 de abril de 2025, cualquier propietario que desee iniciar esta actividad en una vivienda sujeta al régimen de propiedad horizontal deberá obtener previamente la autorización expresa de la comunidad de propietarios, de conformidad con los términos establecidos por la ley.
Las resoluciones del Registro de la Propiedad publicadas durante 2026 hacen hincapié en la importancia de revisar los estatutos de la comunidad de propietarios y los acuerdos adoptados antes de adquirir una vivienda con la intención de destinarla a alquileres turísticos.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que la normativa sobre alquileres turísticos está especialmente sujeta a cambios. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden modificar los requisitos, imponer restricciones o introducir nuevas condiciones.
Por lo tanto, si los alquileres turísticos forman parte de la decisión económica de compra, su viabilidad debe analizarse en función del inmueble concreto y de acuerdo con la normativa vigente en ese momento, sin dar por sentado que una situación actual se mantendrá necesariamente sin cambios en el futuro.
8. Pasar por alto las deudas o los gastos adicionales de la comunidad de propietarios
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal exige que el vendedor facilite un certificado que confirme que está al corriente de los gastos de comunidad, salvo que el comprador renuncie a esta obligación, las comprobaciones deben ir más allá.
La vivienda es legalmente responsable, dentro de los límites establecidos por la ley, de determinadas deudas preexistentes, pero también es importante comprobar si ya se han aprobado exacciones especiales para futuras reformas u obras de envergadura.
Un inmueble puede estar al corriente de sus pagos y, sin embargo, formar parte de una comunidad que acaba de aprobar un proyecto que implica una suma considerable.
9. No detectar que el vendedor es un no residente
Existe una obligación fiscal especialmente importante que recae directamente sobre el comprador.
Al adquirir una vivienda a un vendedor que sea no residente a efectos fiscales en España, el comprador debe retener y abonar a las autoridades fiscales el 3 % del precio de compra acordado, mediante el formulario 211, en concepto de anticipo del impuesto que debe el vendedor.
No verificar esta circunstancia afecta directamente a la asignación del precio de compra y a los acuerdos financieros de la escritura de compraventa.
10. Confusión entre nacionalidad, residencia y residencia fiscal
La nacionalidad, la residencia administrativa y la residencia fiscal son conceptos distintos.
Un ciudadano británico puede ser residente en España; un ciudadano español puede ser no residente a efectos fiscales; y la adquisición de un inmueble en España no convierte, por sí sola, a un extranjero en residente fiscal español.
Confundir estas situaciones puede afectar a los impuestos, las retenciones y las obligaciones posteriores derivadas de la transacción.
Tomar precauciones antes de firmar
La mayoría de las ventas inmobiliarias en las que intervienen compradores extranjeros se completan con éxito. Sin embargo, cuando una transacción se estanca, la causa suele encontrarse semanas antes: se firmó el contrato o se realizó el pago antes de llevar a cabo la diligencia debida, había asuntos sucesorios pendientes, faltaba un documento, las condiciones de la entrega no estaban claras o no se verificó que los datos del Registro de la Propiedad, del Catastro y del inmueble físico coincidieran.
El valor del asesoramiento jurídico en la venta de un inmueble en la que interviene un comprador extranjero no radica únicamente en la redacción de la escritura, sino en identificar los problemas mientras aún puedan resolverse sin poner en peligro la transacción.
La seguridad jurídica no ralentiza la venta de un inmueble.
Lo que la retrasa es descubrir demasiado tarde un problema que se podría haber detectado antes de la firma.
La experiencia en mercados con una elevada proporción de compradores extranjeros confirma que la previsión y la coordinación profesional son la mejor forma de garantizar que el comprador, el vendedor y los agentes inmobiliarios lleguen a la fase de la firma con las cuestiones legales y documentales clave resueltas.
En Fuster & Associates asesoramos a compradores internacionales en transacciones inmobiliarias en toda España, con presencia directa desde nuestras oficinas de Valencia, Teulada, Finestrat, La Zenia, Murcia, Los Alcázares y San Juan de los Terreros.
Si está pensando en comprar una vivienda en España, póngase en contacto con nuestro equipo para analizar los aspectos jurídicos y fiscales de su transacción antes de comprometerse.
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