L’achat d’un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger ne présente pas de complexité juridique, mais la procédure n’est pas exactement la même que pour un résident. Le problème survient lorsqu’une transaction apparemment simple parvient chez le notaire sans que certaines questions juridiques, fiscales ou documentaires aient été réglées en temps utile.
Un NIE qui n’arrive pas à temps, une divergence entre le registre foncier et le cadastre, une procuration qui ne peut être utilisée en Espagne, un virement bancaire dont la provenance n’a pas été correctement justifiée, ou une charge immobilière non détectée avant la signature du contrat d’acompte peuvent retarder une vente de plusieurs semaines. Dans le pire des cas, ces éléments peuvent empêcher la conclusion de la transaction.
Cela est particulièrement pertinent sur les marchés comptant une forte proportion d’acheteurs internationaux, tels que la Communauté valencienne, la Costa Blanca, la région de Murcie ou la côte d’Almería.
1. Rationaliser la réservation sans négliger la vérification juridique
Dans les transactions impliquant des acquéreurs étrangers, les délais sont serrés : l’acquéreur étranger ne dispose généralement que de quelques jours en Espagne et doit obtenir un accord de principe sur la transaction et la garantir au moyen d’un contrat de réservation ou d’un acompte avant de retourner dans son pays d’origine.
Pour s’assurer que cette rapidité ne nuise pas à la transaction, l’idéal est que la vérification juridique et les négociations commerciales se déroulent de front dès le début. Vérifier les points clés – tels que la propriété effective, les charges enregistrées ou l’existence d’une succession non réglée – parallèlement aux négociations permet de signer rapidement le contrat de réservation, avec l’assurance qu’aucun imprévu ne viendra bloquer le processus quelques semaines plus tard.
De même, il convient de vérifier que la description figurant au registre foncier, les informations cadastrales et l’état physique du bien immobilier concordent ; les extensions, piscines ou terrasses fermées qui n’ont pas été correctement documentées constituent une source fréquente de conflit.
2. Attendre la toute fin pour demander le NIE
Tout acheteur étranger a besoin d’un numéro d’identification fiscale pour effectuer des transactions en Espagne – le « NIE » dans le cas des personnes physiques étrangères. L’erreur consiste à reporter la demande jusqu’à la toute fin.
Lorsque l’acheteur réside à l’étranger et que la vente est gérée à distance, les documents doivent être préparés dès le premier jour. Cela revêt une importance encore plus grande dans le cas d’achats en commun, de mariages soumis à des régimes matrimoniaux étrangers, de transactions d’entreprise ou d’acquisitions impliquant des participations inégales, où la structure de l’achat a des implications juridiques et fiscales ultérieures.
3. Attendre la fin pour fournir la preuve de l’origine des fonds
C’est l’un des aspects qui surprend le plus souvent les acheteurs internationaux.
Il ne suffit pas simplement de disposer des fonds : la réglementation espagnole en matière de lutte contre le blanchiment d’argent impose certaines obligations d’identification et de contrôle aux professionnels et entités concernés.
Que les fonds proviennent de la vente d’un autre bien immobilier, d’économies, d’héritages, de dividendes ou de prêts d’entreprise, des justificatifs spécifiques peuvent être exigés. Si un virement important arrive quelques jours avant la signature sans que les documents nécessaires soient en place, la transaction peut être bloquée, même si l’argent est tout à fait légitime.
4. Utiliser une procuration inadéquate
De nombreux acheteurs étrangers ne se présentent pas en personne à la signature et accordent une procuration à une autre personne pour agir en leur nom.
Lorsque la procuration est accordée à l’étranger, elle doit répondre aux exigences nécessaires pour être valable en Espagne. Selon le pays et le document, elle peut nécessiter une légalisation ou une apostille de La Haye et, le cas échéant, une traduction certifiée conforme. De plus, les pouvoirs accordés doivent être suffisants pour permettre la réalisation des actes concernés.
La découverte d’un vice de forme ou de fond une fois que l’acheteur a déjà quitté l’Espagne peut empêcher la signature d’avoir lieu à la date prévue.
5. Manque de précision concernant l’état des lieux et les conditions de remise des clés
Tous les litiges ne sont pas de nature purement juridique ; beaucoup découlent de malentendus quant à l’étendue de l’achat.
- Dans le cas des logements neufs, les finitions, les appareils électroménagers ou les options convenues avec le promoteur doivent être clairement spécifiés.
- Dans le cas des biens immobiliers d’occasion, des éléments tels que le mobilier, la décoration ou les aménagements extérieurs peuvent donner lieu à des désaccords si aucun état des lieux détaillé n’est établi, précisant ce qui est inclus, ce qui est retiré, l’état d’entretien et les conditions dans lesquelles le bien doit être remis.
Ce qui semble être un détail mineur peut se transformer en litige de dernière minute lorsque l’acheteur et le vendeur avaient des attentes différentes quant à ce qui était inclus dans la transaction.
6. Négliger la situation urbanistique réelle
Le registre foncier et le cadastre ne remplacent pas une vérification urbanistique auprès de la municipalité lorsque celle-ci s’avère nécessaire – ce qui est particulièrement pertinent dans les zones côtières ou rurales où coexistent des bâtiments de différentes époques et des extensions accumulées au fil du temps.
Les acheteurs étrangers partent souvent du principe qu’un bien immobilier présenté comme étant raccordé aux réseaux et habité depuis des années est pleinement conforme aux réglementations administratives.
Ce n’est pas toujours le cas.
7. Acheter en vue d’une location de vacances sans vérifier la réglementation
De nombreux acheteurs internationaux acquièrent un bien immobilier dans l’intention de combiner un usage personnel avec la location saisonnière pendant une partie de l’année.
La faisabilité dépend de la réglementation régionale et locale applicable, des caractéristiques spécifiques du bien immobilier et du règlement de la copropriété. De plus, à compter du 3 avril 2025, tout propriétaire souhaitant se lancer dans cette activité dans un bien soumis au régime de la copropriété devra d’abord obtenir l’accord exprès de la copropriété, conformément aux conditions fixées par la loi.
Les décisions d’enregistrement publiées au cours de l’année 2026 soulignent l’importance de passer en revue les statuts de l’association des copropriétaires et les accords adoptés avant d’acquérir un bien immobilier dans l’intention de l’utiliser pour des locations touristiques.
Il convient également de garder à l’esprit que la réglementation des locations touristiques est particulièrement sujette à des modifications. Les communautés autonomes et les conseils municipaux peuvent modifier les exigences, imposer des restrictions ou introduire de nouvelles conditions.
Par conséquent, si les locations touristiques font partie de la décision financière d’achat, leur viabilité doit être analysée en fonction du bien immobilier concerné et conformément à la réglementation en vigueur à ce moment-là, sans partir du principe qu’une situation existant aujourd’hui restera nécessairement inchangée à l’avenir.
8. Négliger les dettes ou les charges supplémentaires de la copropriété
Bien que la loi sur la propriété horizontale oblige le vendeur à fournir un certificat attestant qu’il est à jour dans le paiement des charges, à moins que l’acheteur ne renonce à cette obligation, les vérifications doivent aller plus loin.
Le bien immobilier est légalement responsable, dans les limites fixées par la loi, de certaines dettes préexistantes, mais il est également important de vérifier si des prélèvements spéciaux ont déjà été approuvés pour de futures rénovations ou des travaux importants.
Un bien immobilier peut être à jour dans ses paiements tout en faisant partie d’une copropriété qui vient d’approuver un projet impliquant une somme considérable.
9. Ne pas vérifier que le vendeur est un non-résident
Il existe une obligation fiscale particulièrement importante qui incombe directement à l’acheteur.
Lors de l’achat d’un bien immobilier auprès d’un vendeur non-résident fiscal en Espagne, l’acheteur doit retenir et verser aux autorités fiscales 3 % du prix d’achat convenu, à l’aide du formulaire 211, à titre d’acompte sur l’impôt dû par le vendeur.
Le fait de ne pas vérifier cette circonstance a une incidence directe sur la répartition du prix d’achat et les modalités financières de l’acte de vente.
10. Confusion entre nationalité, résidence et résidence fiscale
La nationalité, la résidence administrative et la résidence fiscale sont des concepts distincts.
Un citoyen britannique peut être résident en Espagne ; un citoyen espagnol peut être non-résident fiscal ; et l’achat d’un bien immobilier en Espagne ne fait pas, en soi, d’un étranger un résident fiscal espagnol.
Confondre ces situations peut avoir des répercussions sur les impôts, les retenues à la source et les obligations ultérieures découlant de la transaction.
Prendre des précautions avant la signature
La plupart des ventes immobilières impliquant des acquéreurs étrangers se déroulent sans encombre. Cependant, lorsqu’une transaction est bloquée, la cause remonte généralement à plusieurs semaines auparavant : le contrat a été signé ou le paiement effectué avant que les vérifications préalables n’aient été effectuées, des questions successorales étaient en suspens, un document manquait, les conditions de remise des clés n’étaient pas claires, ou la concordance entre les informations figurant au registre foncier, au cadastre et sur le bien immobilier lui-même n’avait pas été vérifiée.
L’intérêt d’un conseil juridique dans le cadre d’une vente immobilière impliquant un acquéreur étranger ne réside pas seulement dans la rédaction de l’acte de vente, mais aussi dans l’identification des problèmes tant qu’ils peuvent encore être résolus sans compromettre la transaction.
La sécurité juridique ne ralentit pas la vente d’un bien immobilier.
Ce qui la ralentit, c’est de découvrir trop tard un problème qui aurait pu être détecté avant la signature.
L’expérience acquise sur des marchés où la proportion d’acheteurs étrangers est élevée confirme que la prévoyance et la coordination professionnelle constituent le meilleur moyen de garantir que l’acheteur, le vendeur et les agents immobiliers parviennent à la phase de signature après avoir résolu les principales questions juridiques et documentaires.
Chez Fuster & Associates , nous conseillons les acquéreurs internationaux sur les transactions immobilières dans toute l’Espagne, grâce à notre présence directe depuis nos bureaux de Valence, Teulada, Finestrat, La Zenia, Murcie, Los Alcázares et San Juan de los Terreros.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne, contactez notre équipe afin de discuter des aspects juridiques et fiscaux de votre transaction avant de vous engager.
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