Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca: pułapki prawne, które mogą zniweczyć transakcję

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca nie jest skomplikowany pod względem prawnym, jednak nie przebiega on dokładnie tak samo, jak w przypadku rezydenta. Problem pojawia się, gdy pozornie prosta transakcja trafia do kancelarii notarialnej, a pewne kwestie prawne, podatkowe lub dokumentacyjne nie zostały rozwiązane w odpowiednim czasie.

Numer NIE, który nie dotarł na czas, rozbieżność między rejestrem gruntów a katastrem, pełnomocnictwo, którego nie można wykorzystać w Hiszpanii, przelew bankowy, którego źródło nie zostało odpowiednio udokumentowane, lub obciążenie nieruchomości, którego nie wykryto przed podpisaniem umowy przedwstępnej, mogą opóźnić sprzedaż o kilka tygodni. W najgorszym przypadku mogą one uniemożliwić sfinalizowanie transakcji.

Ma to szczególne znaczenie na rynkach o wysokim odsetku nabywców międzynarodowych, takich jak Wspólnota Walencji, Costa Blanca, region Murcji czy wybrzeże Almerii.

1. Usprawnienie procesu rezerwacji bez zaniedbywania weryfikacji prawnej

W transakcjach z udziałem nabywców zagranicznych terminy są bardzo napięte: nabywca zagraniczny zazwyczaj przebywa w Hiszpanii zaledwie kilka dni i musi doprowadzić do zasadniczego uzgodnienia warunków transakcji oraz zabezpieczyć ją za pomocą umowy rezerwacyjnej lub wpłaty zadatku przed powrotem do kraju pochodzenia.

Aby zapewnić, że tempo to nie wpłynie negatywnie na transakcję, najlepiej byłoby, gdyby prawna analiza due diligence oraz negocjacje handlowe przebiegały równolegle od samego początku. Weryfikacja kluczowych kwestii – takich jak faktyczna własność, zarejestrowane obciążenia lub istnienie nierozstrzygniętego spadku – równolegle z negocjacjami pozwala na szybkie podpisanie umowy rezerwacyjnej oraz daje pewność, że kilka tygodni później nie pojawią się żadne nieprzewidziane problemy, które zablokowałyby proces.

Podobnie należy sprawdzić, czy opis w rejestrze gruntów, informacje katastralne oraz stan fizyczny nieruchomości są ze sobą spójne; rozbudowy, baseny lub zadaszone tarasy, które nie zostały odpowiednio udokumentowane, są częstym źródłem konfliktów.

2. Odkładanie wniosku o nadanie numeru NIE na sam koniec

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru identyfikacji podatkowej do przeprowadzania transakcji w Hiszpanii – tzw. NIE w przypadku osób fizycznych z zagranicy. Błędem jest odkładanie złożenia wniosku na sam koniec.

Gdy nabywca mieszka za granicą, a sprzedaż odbywa się zdalnie, dokumentację należy przygotować od pierwszego dnia. Staje się to jeszcze ważniejsze w przypadku zakupów wspólnych, małżeństw podlegających obcym systemom majątkowym, transakcji korporacyjnych lub nabyć z nierównym podziałem udziałów, gdzie struktura zakupu ma dalsze konsekwencje prawne i podatkowe.

3. Odkładanie przedstawienia dowodu pochodzenia środków na sam koniec

Jest to jeden z aspektów, który najczęściej zaskakuje nabywców międzynarodowych.

Niezależnie od tego, czy środki pochodzą ze sprzedaży innej nieruchomości, oszczędności, spadków, dywidend czy pożyczek firmowych, może być wymagane przedstawienie konkretnych dokumentów potwierdzających. Jeśli na kilka dni przed podpisaniem umowy wpłynie duża kwota bez niezbędnej dokumentacji, transakcja może zostać wstrzymana, nawet jeśli pieniądze są całkowicie legalne.

4. Korzystanie z nieodpowiedniego pełnomocnictwa

Wielu zagranicznych nabywców nie uczestniczy osobiście w podpisaniu umowy i udziela pełnomocnictwa innej osobie do działania w ich imieniu.

Gdy pełnomocnictwo jest udzielane za granicą, musi spełniać niezbędne wymogi, aby było ważne w Hiszpanii. W zależności od kraju i rodzaju dokumentu może wymagać legalizacji lub apostille haskiej, a w stosownych przypadkach – uwierzytelnionego tłumaczenia. Ponadto przyznane uprawnienia muszą być wystarczające do wykonania przewidzianych czynności.

Stwierdzenie wady formalnej lub merytorycznej po opuszczeniu Hiszpanii przez nabywcę może uniemożliwić podpisanie umowy w wyznaczonym terminie.

5. Brak szczegółowości w zakresie protokołu przekazania i warunków przekazania nieruchomości

Nie wszystkie spory mają charakter czysto prawny; wiele z nich wynika z nieporozumień dotyczących zakresu zakupu.

• W przypadku nieruchomości z nowej budowy należy jasno określić wykończenia, sprzęt AGD lub pakiety opcjonalne uzgodnione z deweloperem.
• W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego takie elementy, jak meble, elementy wystroju wnętrz czy wyposażenie zewnętrzne, mogą stać się przyczyną nieporozumień, jeśli nie sporządzi się szczegółowego spisu inwentarza określającego, co wchodzi w skład transakcji, co zostanie usunięte, jaki jest stan techniczny oraz na jakich warunkach nieruchomość ma zostać przekazana.

To, co wydaje się drobnym szczegółem, może przerodzić się w spór w ostatniej chwili, gdy kupujący i sprzedający mieli różne oczekiwania co do tego, co wchodzi w skład transakcji.

6. Pomijanie faktycznej sytuacji urbanistycznej

Rejestr gruntów i rejestr katastralny nie zastępują sprawdzenia planu zagospodarowania przestrzennego gminy, gdy jest to konieczne – ma to szczególne znaczenie na obszarach nadmorskich lub wiejskich, gdzie znajdują się budynki z różnych epok oraz z biegiem czasu dobudowane części.

Zagraniczni nabywcy często zakładają, że nieruchomość reklamowana jako posiadająca podłączenia do mediów i zamieszkana od lat jest w pełni zgodna z przepisami administracyjnymi.
Nie zawsze tak jest.

7. Zakup nieruchomości pod wynajem wakacyjny bez sprawdzenia przepisów

Wielu międzynarodowych nabywców kupuje nieruchomość z zamiarem połączenia użytkowania osobistego z wynajmem wakacyjnym przez część roku.

Możliwość realizacji zależy od obowiązujących przepisów regionalnych i lokalnych, specyficznych cech nieruchomości oraz regulaminu wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto od 3 kwietnia 2025 r. każdy właściciel pragnący rozpocząć taką działalność w nieruchomości podlegającej reżimowi wspólnoty mieszkaniowej musi najpierw uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z warunkami określonymi przez prawo.

Decyzje rejestracyjne opublikowane w 2026 r. podkreślają znaczenie zapoznania się ze statutem wspólnoty mieszkaniowej oraz przyjętymi umowami przed zakupem nieruchomości z zamiarem wykorzystania jej do wynajmu turystycznego.

Należy również pamiętać, że przepisy dotyczące wynajmu turystycznego podlegają szczególnym zmianom. Wspólnoty autonomiczne i samorządy lokalne mogą zmieniać wymagania, nakładać ograniczenia lub wprowadzać nowe warunki.

W związku z tym, jeśli wynajem turystyczny stanowi element decyzji finansowej dotyczącej zakupu, należy przeanalizować jego opłacalność w oparciu o konkretną nieruchomość oraz zgodnie z przepisami obowiązującymi w danym momencie, nie zakładając, że sytuacja istniejąca obecnie koniecznie pozostanie niezmieniona w przyszłości.

8. Pominięcie kwestii zadłużenia wspólnoty mieszkaniowej lub dodatkowych opłat

Chociaż ustawa o własności poziomej nakłada na sprzedającego obowiązek dostarczenia zaświadczenia potwierdzającego uregulowanie opłat eksploatacyjnych – o ile nabywca nie zrzeknie się tego wymogu – należy przeprowadzić bardziej szczegółową weryfikację.

Nieruchomość ponosi odpowiedzialność prawną, w granicach określonych przez prawo, za pewne istniejące wcześniej długi, jednak ważne jest również sprawdzenie , czy zatwierdzono już jakieś specjalne opłaty na przyszłe remonty lub poważne prace budowlane.

Nieruchomość może być na bieżąco z opłatami, a mimo to należeć do wspólnoty, która właśnie zatwierdziła projekt wymagający znacznych nakładów finansowych.

9. Niezauważenie, że sprzedający jest nierezydentem

Istnieje szczególnie ważny obowiązek podatkowy, który spoczywa bezpośrednio na kupującym.

W przypadku nabycia nieruchomości od sprzedającego, który nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, nabywca ma obowiązek potrącić i odprowadzić do organów podatkowych 3 procent uzgodnionej ceny zakupu, korzystając z formularza 211, jako zaliczkę na poczet podatku należnego od sprzedającego.

Brak weryfikacji tej okoliczności ma bezpośredni wpływ na podział ceny zakupu oraz ustalenia finansowe dotyczące aktu sprzedaży.

10. Mylenie pojęć obywatelstwa, miejsca zamieszkania i rezydencji podatkowej

Obywatel brytyjski może być rezydentem w Hiszpanii; obywatel hiszpański może być nierezydentem podatkowym; a nabycie nieruchomości w Hiszpanii samo w sobie nie czyni cudzoziemca rezydentem podatkowym w Hiszpanii.

Pomylenie tych sytuacji może mieć wpływ na podatki, potrącenia oraz późniejsze zobowiązania wynikające z transakcji.

Podjęcie środków ostrożności przed podpisaniem umowy

Większość transakcji sprzedaży nieruchomości z udziałem nabywców zagranicznych przebiega pomyślnie. Jednakże gdy transakcja ulega zastojowi, przyczyna leży zazwyczaj kilka tygodni wcześniej: umowa została podpisana lub dokonano płatności przed przeprowadzeniem analizy due diligence, sprawy spadkowe pozostawały nierozstrzygnięte, brakowało jakiegoś dokumentu, warunki przekazania nieruchomości były niejasne lub nie zweryfikowano zgodności danych w rejestrze gruntów, katastrze oraz w odniesieniu do stanu faktycznego nieruchomości.

Wartość doradztwa prawnego przy sprzedaży nieruchomości z udziałem nabywcy zagranicznego polega nie tylko na sporządzeniu aktu notarialnego, ale na wykryciu problemów, gdy można je jeszcze rozwiązać bez narażania transakcji na niepowodzenie.

Doświadczenie na rynkach o wysokim odsetku nabywców zagranicznych potwierdza, że dalekowzroczność i profesjonalna koordynacja to najlepszy sposób na zapewnienie, że nabywca, sprzedający oraz agenci nieruchomości dotrą do etapu podpisania umowy z rozwiązanymi kluczowymi kwestiami prawnymi i dokumentacyjnymi.