Kiinteistön ostaminen Espanjassa ulkomaalaisena ei ole juridisesti monimutkaista, mutta se ei ole aivan sama asia kuin asukkaana ostaminen. Ongelma syntyy, kun näennäisesti yksinkertainen kauppa etenee notaarin toimistoon ilman, että tiettyjä oikeudellisia, verotuksellisia tai asiakirjoihin liittyviä kysymyksiä on ratkaistu ajoissa.
NIE-numero, joka ei saavu ajoissa, ristiriita kiinteistörekisterin ja maarekisterin välillä, Espanjassa käyttökelvoton valtakirja, pankkisiirto, jonka alkuperää ei ole asianmukaisesti dokumentoitu, tai rasitus, jota ei ole havaittu ennen käsirahasopimuksen allekirjoittamista, voivat viivästyttää myyntiä viikoilla. Pahimmassa tapauksessa ne voivat estää kaupan toteutumisen kokonaan.
Tämä on erityisen merkittävää markkinoilla, joilla on suuri osuus kansainvälisiä ostajia, kuten Valencian alueella, Costa Blancalla, Murcian alueella tai Almerían rannikolla.
1. Varauksen sujuvoittaminen laillista tarkastusta laiminlyömättä
Ulkomaisia ostajia koskevissa kaupoissa aikataulut ovat tiukat: ulkomaisella ostajalla on yleensä vain muutama päivä aikaa Espanjassa, ja hänen on saatava kauppa periaatteessa sovittua ja varmistettua varaussopimuksella tai käsirahalla ennen paluutaan kotimaahansa.
Jotta tämä nopeus ei haittaisi kauppaa, ihannetapauksessa oikeudellinen due diligence ja kaupalliset neuvottelut tulisi hoitaa rinnakkain aivan alusta lähtien. Keskeisten seikkojen – kuten todellisen omistajan, rekisteröityjen rasitteiden tai käsittelemättömän perinnön olemassaolon – tarkistaminen neuvottelujen rinnalla mahdollistaa varaussopimuksen nopean allekirjoittamisen ja antaa varmuuden siitä, ettei prosessia estäviä odottamattomia ongelmia ilmene viikkoja myöhemmin.
Samoin on varmistettava, että kiinteistörekisterin kuvaus, maastokartoitustiedot ja kiinteistön fyysinen kunto ovat yhdenmukaisia; laajennukset, uima-altaat tai katetut terassit, joita ei ole asianmukaisesti dokumentoitu, ovat yleinen konfliktien lähde.
2. NIE-hakemuksen jättäminen viime hetkeen
Jokainen ulkomaalainen ostaja tarvitsee verotunnisteen voidakseen suorittaa liiketoimia Espanjassa – ulkomaalaisten yksityishenkilöiden tapauksessa niin sanotun NIE-numeron. Virhe on siinä, että hakemuksen tekemistä lykätään aivan loppuun asti.
Kun ostaja asuu ulkomailla ja kauppa hoidetaan etäyhteyden kautta, asiakirjat on järjestettävä alusta alkaen. Tämä on vieläkin tärkeämpää yhteisostojen, ulkomaisten avio-omaisuusjärjestelmien piiriin kuuluvien avioliittojen, yrityskauppojen tai epätasaisiin omistusosuuksiin liittyvien hankintojen yhteydessä, joissa kaupan rakenteella on myöhemmin oikeudellisia ja verotuksellisia vaikutuksia.
3. Varojen alkuperän todistamisen jättäminen viime hetkeen
Tämä on yksi niistä seikoista, jotka yllättävät kansainväliset ostajat useimmin.
Pelkkä rahan olemassaolo ei riitä: Espanjan rahanpesun torjuntaa koskevat säännökset asettavat tiettyjä tunnistamis- ja valvontavelvoitteita asiaan osallistuville ammattilaisille ja yhteisöille.
Riippumatta siitä, ovatko varat peräisin toisen kiinteistön myynnistä, säästöistä, perinnöistä, osingoista tai yrityslainoista, saatetaan vaatia tiettyjä asiakirjatodisteita. Jos suuri rahansiirto saapuu muutama päivä ennen allekirjoitusta ilman tarvittavia asiakirjoja, kauppa voi viivästyä, vaikka rahat olisivatkin täysin laillisia.
4. Puutteellisen valtakirjan käyttö
Monet ulkomaiset ostajat eivät osallistu allekirjoitustilaisuuteen henkilökohtaisesti, vaan antavat valtakirjan toiselle henkilölle toimimaan puolestaan.
Kun valtakirja annetaan ulkomailla, sen on täytettävä tarvittavat vaatimukset ollakseen pätevä Espanjassa. Maasta ja asiakirjasta riippuen se saattaa vaatia laillistamista tai Haagin apostillan sekä tarvittaessa virallisen käännöksen. Lisäksi myönnetyt valtuudet on oltava riittävät suoritettavien toimien kannalta.
Muoto- tai sisältövirheen havaitseminen vasta sen jälkeen, kun ostaja on jo lähtenyt Espanjasta, voi estää allekirjoituksen toteuttamisen sovittuna päivänä.
Kaikki riidat eivät ole luonteeltaan puhtaasti oikeudellisia; monet johtuvat väärinkäsityksistä kaupan laajuudesta.
- Kun kyseessä ovat uudisrakennukset, on selvästi määriteltävä rakennuttajan kanssa sovitut viimeistelyt, kodinkoneet tai lisävarustepaketit.
- Käytettyjen kiinteistöjen tapauksessa esimerkiksi huonekalut, sisustus tai ulkotilojen varusteet voivat aiheuttaa erimielisyyksiä, jos ei laadita yksityiskohtaista luetteloa, jossa täsmennetään, mitä kiinteistöön kuuluu, mitä sieltä poistetaan, mikä on kiinteistön kunto ja millä ehdoilla kiinteistö luovutetaan.
Se, mikä vaikuttaa vähäiseltä yksityiskohdalta, voi muuttua viime hetken riidaksi, jos ostajalla ja myyjällä on erilaiset odotukset siitä, mitä kauppaan sisältyy.
6. Kaavoitustilanteen huomioimatta jättäminen
Maarekisteri ja kiinteistörekisteri eivät korvaa kunnallista kaavoitustarkastusta, jos sellainen on tarpeen – tämä on erityisen tärkeää rannikko- tai maaseutualueilla, joilla on eri aikakausilta peräisin olevia rakennuksia ja niihin kertyneitä laajennuksia.
Ulkomaiset ostajat olettavat usein, että kiinteistö, jota mainostetaan liitettyinä olevilla kunnallistekniikoilla ja vuosia asuttuna, on täysin hallinnollisten määräysten mukainen.
Näin ei aina ole.
7. Lomavuokrausta varten ostaminen ilman määräysten tarkistamista
Monet kansainväliset ostajat hankkivat kiinteistön aikomuksenaan yhdistää henkilökohtainen käyttö lomavuokraukseen osan vuodesta.
Toteutettavuus riippuu sovellettavista alueellisista ja paikallisista määräyksistä, kiinteistön erityispiirteistä sekä taloyhtiön sääntöistä. Lisäksi 3. huhtikuuta 2025 alkaen jokaisen omistajan, joka haluaa aloittaa tämän toiminnan taloyhtiöjärjestelmän piiriin kuuluvassa kiinteistössä, on ensin hankittava taloyhtiön nimenomainen hyväksyntä lain asettamien ehtojen mukaisesti.
Vuoden 2026 aikana julkaistut rekisteröintipäätökset korostavat, kuinka tärkeää on tarkistaa omistajayhdistyksen säännöt ja hyväksytyt sopimukset ennen kiinteistön ostamista, jos tarkoituksena on käyttää sitä matkailuvuokraukseen.
On myös syytä muistaa, että matkailuvuokrausta koskeva sääntely on erityisen alttiina muutoksille. Itsehallintoalueet ja kunnat voivat muuttaa vaatimuksia, asettaa rajoituksia tai ottaa käyttöön uusia ehtoja.
Siksi, jos matkailuvuokraus on osa kiinteistön ostopäätöstä, sen kannattavuutta on analysoitava kyseisen kiinteistön perusteella ja kulloinkin voimassa olevien säännösten mukaisesti, ilman oletusta, että nykyinen tilanne pysyy välttämättä muuttumattomana tulevaisuudessa.
8. Asunnonomistajayhdistyksen velkojen tai lisämaksujen huomiotta jättäminen
Vaikka osakehuoneistolaki velvoittaa myyjän toimittamaan todistuksen siitä, että hän on ajan tasalla yhteisömaksuissa – ellei ostaja luovu tästä velvollisuudesta – tarkastusten tulisi ulottua pidemmälle.
Kiinteistö on lain asettamissa rajoissa oikeudellisesti vastuussa tietyistä jo olemassa olevista veloista, mutta on myös tärkeää tarkistaa , onko tulevia kunnostustöitä tai suuria urakoita varten jo hyväksytty erityismaksuja.
Kiinteistö voi olla maksujen suhteen ajan tasalla, mutta silti kuulua yhteisöön, joka on juuri hyväksynyt huomattavan summan vaativan hankkeen.
9. Myyjän ulkomaalaisaseman tunnistamatta jättäminen
Ostajalle kuuluu yksi erityisen tärkeä verovelvollisuus.
Kun kiinteistö ostetaan myyjältä, joka ei ole verotuksellisessa mielessä Espanjan asukas, ostajan on pidätettävä ja maksettava veroviranomaisille 3 prosenttia sovitusta kauppahinnasta lomakkeen 211 avulla ennakkomaksuna myyjän maksettavasta verosta.
Tämän seikan tarkistamatta jättäminen vaikuttaa suoraan kauppahinnan kohdentamiseen ja myyntisopimuksen taloudellisiin järjestelyihin.
10. Kansalaisuuden, asuinpaikan ja verotuksellisen asuinpaikan sekoittaminen
Kansalaisuus, hallinnollinen asuinpaikka ja verotuksellinen asuinpaikka ovat eri käsitteitä.
Brittiläinen kansalainen voi olla asuinpaikkanaan Espanja; espanjalainen kansalainen voi olla verotuksellisesti ulkomailla asuva; eikä kiinteistön ostaminen Espanjasta sinänsä tee ulkomaalaisesta espanjalaista verotuksellista asukasta.
Näiden tilanteiden sekoittaminen voi vaikuttaa veroihin, lähdeverotukseen ja kaupan seurauksena syntyviin velvoitteisiin.
Varotoimenpiteiden toteuttaminen ennen allekirjoittamista
Suurin osa ulkomaalaisten ostajien kiinteistökauppoista saatetaan menestyksekkäästi päätökseen. Kuitenkin kun kauppa jumittuu, syy löytyy yleensä jo viikkoja aiemmin: sopimus allekirjoitettiin tai maksu suoritettiin ennen due diligence -tarkastuksen suorittamista, perintöasiat olivat kesken, jokin asiakirja puuttui, luovutusehdot olivat epäselvät tai kiinteistörekisterin, maarekisterin ja kiinteistön fyysisten ominaisuuksien tietoja ei ollut tarkistettu keskenään.
Oikeudellisen neuvonnan arvo ulkomaisen ostajan kanssa tehtävässä kiinteistökaupassa ei piile pelkästään kauppakirjan laatimisessa, vaan ongelmien tunnistamisessa, kun ne voidaan vielä ratkaista vaarantamatta kauppaa.
Oikeusvarmuus ei hidasta kiinteistön myyntiä.
Myyntiä hidastaa se, että ongelma, joka olisi voitu havaita ennen sopimuksen allekirjoittamista, havaitaan liian myöhään.
Kokemus markkinoista, joilla ulkomaalaisten ostajien osuus on suuri, vahvistaa, että ennakoivuus ja ammattimainen koordinointi ovat paras tapa varmistaa, että ostaja, myyjä ja kiinteistönvälittäjät pääsevät allekirjoitusvaiheeseen niin, että keskeiset oikeudelliset ja asiakirjoihin liittyvät kysymykset on ratkaistu.
Fuster & Associatesilla neuvomme kansainvälisiä ostajia kiinteistökaupoissa kaikkialla Espanjassa, ja meillä on toimistot Valenciassa, Teuladassa, Finestratissa, La Zenian, Murciassa, Los Alcázaresissa ja San Juan de los Terrerosissa.
Jos harkitset kiinteistön ostamista Espanjasta, ota yhteyttä tiimiimme keskustellaksesi kaupan oikeudellisista ja verotuksellisista näkökohdista ennen sitoutumista.
