Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer ist rechtlich nicht kompliziert, verläuft jedoch nicht ganz genauso wie bei einem ansässigen Käufer. Probleme entstehen, wenn eine scheinbar unkomplizierte Transaktion beim Notar eingeht, ohne dass bestimmte rechtliche, steuerliche oder dokumentarische Fragen rechtzeitig geklärt wurden.
Eine NIE, die nicht rechtzeitig eintrifft, eine Diskrepanz zwischen dem Grundbuchamt und dem Katasteramt, eine Vollmacht, die in Spanien nicht verwendet werden kann, eine Banküberweisung, deren Herkunft nicht ordnungsgemäß dokumentiert wurde, oder eine Belastung, die vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags nicht erkannt wurde, können einen Verkauf um Wochen verzögern. Im schlimmsten Fall können sie den Abschluss der Transaktion verhindern.
Dies gilt insbesondere für Märkte mit einem hohen Anteil an internationalen Käufern, wie beispielsweise die Autonome Gemeinschaft Valencia, die Costa Blanca, die Region Murcia oder die Küste von Almería.
1. Optimierung der Reservierung, ohne die rechtliche Prüfung zu vernachlässigen
Bei Transaktionen mit ausländischen Käufern sind die Zeitrahmen eng: Der ausländische Käufer hält sich in der Regel nur wenige Tage in Spanien auf und muss die Transaktion grundsätzlich vereinbart und durch einen Reservierungsvertrag oder eine Anzahlung gesichert haben, bevor er in sein Heimatland zurückkehrt.
Um sicherzustellen, dass diese Eile der Transaktion nicht abträglich wird, sollten die rechtliche Due Diligence und die geschäftlichen Verhandlungen idealerweise von Beginn an parallel voranschreiten. Die Überprüfung wesentlicher Punkte – wie beispielsweise des wirtschaftlichen Eigentümers, eingetragener Belastungen oder des Vorliegens einer noch nicht abgewickelten Erbschaft – parallel zu den Verhandlungen ermöglicht es, die Reservierungsvereinbarung zügig zu unterzeichnen, und zwar mit der Gewissheit, dass keine unvorhergesehenen Probleme auftreten werden, die den Prozess Wochen später blockieren könnten.
Ebenso muss überprüft werden, ob die Grundbuchbeschreibung, die Katasterangaben und der tatsächliche Zustand der Immobilie miteinander übereinstimmen; Anbauten, Swimmingpools oder überdachte Terrassen, die nicht ordnungsgemäß dokumentiert wurden, sind eine häufige Konfliktquelle.
2. Den Antrag auf eine NIE bis zum Schluss aufschieben
Jeder ausländische Käufer benötigt eine Steueridentifikationsnummer, um Transaktionen in Spanien durchzuführen – im Falle ausländischer Privatpersonen die sogenannte NIE. Der Fehler besteht darin, die Beantragung bis zum allerletzten Moment aufzuschieben.
Wenn der Käufer im Ausland ansässig ist und der Verkauf aus der Ferne abgewickelt wird, müssen die Unterlagen vom ersten Tag an zusammengestellt werden. Dies gewinnt bei gemeinschaftlichen Käufen, Ehen unter ausländischem Güterrecht, Unternehmenstransaktionen oder Erwerben mit ungleichen Beteiligungsverhältnissen noch mehr an Bedeutung, da die Struktur des Kaufs nachträgliche rechtliche und steuerliche Auswirkungen hat.
3. Den Nachweis der Herkunft der Mittel bis zum Schluss aufschieben
Dies ist einer der Aspekte, der internationale Käufer am häufigsten überrascht.
Es reicht nicht aus, lediglich über das Geld zu verfügen: Die spanischen Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche erlegen den beteiligten Fachleuten und Einrichtungen bestimmte Identifizierungs- und Kontrollpflichten auf.
Unabhängig davon, ob die Mittel aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, aus Ersparnissen, Erbschaften, Dividenden oder Unternehmensdarlehen stammen, können spezifische Nachweise erforderlich sein. Wenn wenige Tage vor der Unterzeichnung eine große Überweisung eingeht, ohne dass die erforderlichen Unterlagen vorliegen, kann die Transaktion verzögert werden, selbst wenn das Geld völlig rechtmäßig ist.
4. Verwendung einer unzureichenden Vollmacht
Viele ausländische Käufer nehmen nicht persönlich an der Unterzeichnung teil und erteilen einer anderen Person eine Vollmacht, in ihrem Namen zu handeln.
Wird die Vollmacht im Ausland erteilt, muss sie die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen, um in Spanien gültig zu sein. Je nach Land und Dokument kann eine Beglaubigung oder eine Haager Apostille sowie gegebenenfalls eine beglaubigte Übersetzung erforderlich sein. Darüber hinaus müssen die erteilten Befugnisse für die durchzuführenden Handlungen ausreichend sein.
Wird ein Form- oder Inhaltsmangel erst festgestellt, nachdem der Käufer Spanien bereits verlassen hat, kann dies dazu führen, dass die Unterzeichnung nicht zum geplanten Termin stattfinden kann.
5. Mangelnde Konkretheit hinsichtlich des Übergabeprotokolls und des Zustands bei der Übergabe
Nicht alle Streitigkeiten sind rein rechtlicher Natur; viele entstehen aus Missverständnissen über den Umfang des Kaufs.
- Bei Neubauimmobilien müssen die mit dem Bauträger vereinbarten Ausstattungsdetails, Haushaltsgeräte oder Sonderausstattungspakete klar spezifiziert werden.
- Bei Gebrauchtimmobilien können Punkte wie Möbel, Einrichtungsgegenstände oder Außenanlagen zu Meinungsverschiedenheiten führen, wenn kein detailliertes Inventar erstellt wird, in dem festgelegt ist, was enthalten ist, was entfernt wird, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet und unter welchen Bedingungen die Übergabe erfolgen soll.
Was wie ein nebensächliches Detail erscheint, kann sich in einen Streit in letzter Minute verwandeln, wenn Käufer und Verkäufer unterschiedliche Erwartungen hinsichtlich des Umfangs der Transaktion hatten.
6. Die tatsächliche städtebauliche Situation ignorieren
Das Grundbuch und das Katasterregister ersetzen nicht eine städtebauliche Prüfung durch die Gemeinde, sofern diese erforderlich ist – was insbesondere in Küsten- oder ländlichen Gebieten mit Gebäuden aus verschiedenen Epochen und im Laufe der Zeit hinzugefügten Anbauten relevant ist.
Ausländische Käufer gehen oft davon aus, dass eine Immobilie, die mit dem Hinweis auf angeschlossene Versorgungsanschlüsse und jahrelange Bewohnung beworben wird, den behördlichen Vorschriften vollständig entspricht.
Dies ist nicht immer der Fall.
7. Kauf zur Ferienvermietung ohne Prüfung der Vorschriften
Viele internationale Käufer erwerben eine Immobilie mit der Absicht, die Eigennutzung mit Ferienvermietungen für einen Teil des Jahres zu kombinieren.
Die Durchführbarkeit hängt von den geltenden regionalen und lokalen Vorschriften, den spezifischen Merkmalen der Immobilie und den Regeln der Eigentümergemeinschaft ab. Darüber hinaus muss ab dem 3. April 2025 jeder Eigentümer, der diese Tätigkeit in einer Immobilie ausüben möchte, die dem Wohnungseigentumsrecht unterliegt, zunächst die ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft gemäß den gesetzlich festgelegten Bedingungen einholen.
Im Laufe des Jahres 2026 veröffentlichte Registrierungsentscheidungen unterstreichen, wie wichtig es ist, die Satzung der Eigentümergemeinschaft sowie die getroffenen Vereinbarungen zu prüfen, bevor eine Immobilie mit der Absicht erworben wird, diese für die touristische Vermietung zu nutzen.
Es sollte zudem bedacht werden, dass die Regelung der touristischen Vermietung besonders anfällig für Änderungen ist. Autonome Gemeinschaften und Kommunalverwaltungen können Anforderungen ändern, Einschränkungen auferlegen oder neue Bedingungen einführen.
Wenn die touristische Vermietung daher Teil der finanziellen Kaufentscheidung ist, muss ihre Rentabilität auf der Grundlage der konkreten Immobilie und gemäß den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften analysiert werden, ohne davon auszugehen, dass eine heute bestehende Situation in Zukunft zwangsläufig unverändert bleibt.
8. Übersehen der Schulden oder zusätzlichen Abgaben der Eigentümergemeinschaft
Obwohl das Gesetz über das Wohnungseigentum vorschreibt, dass der Verkäufer eine Bescheinigung vorlegen muss, aus der hervorgeht, dass er mit den Nebenkosten auf dem Laufenden ist – es sei denn, der Käufer verzichtet auf diese Verpflichtung –, sollten die Überprüfungen darüber hinausgehen.
Die Immobilie haftet rechtlich im Rahmen der gesetzlich festgelegten Grenzen für bestimmte bereits bestehende Schulden; es ist jedoch auch wichtig zu prüfen, ob bereits Sonderumlagen für zukünftige Sanierungen oder größere Bauarbeiten genehmigt wurden.
Eine Immobilie kann zwar mit ihren Zahlungen auf dem neuesten Stand sein, dennoch Teil einer Eigentümergemeinschaft sein, die gerade ein Projekt mit beträchtlichem Finanzaufwand genehmigt hat.
9. Versäumnis, festzustellen, dass der Verkäufer ein Nichtansässiger ist
Es besteht eine besonders wichtige steuerliche Verpflichtung, die direkt dem Käufer obliegt.
Beim Kauf einer Immobilie von einem Verkäufer, der in Spanien steuerlich nicht ansässig ist, muss der Käufer 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und unter Verwendung des Formulars 211 als Vorauszahlung der vom Verkäufer geschuldeten Steuer an die Steuerbehörden abführen.
Wird dieser Umstand nicht überprüft, wirkt sich dies unmittelbar auf die Aufteilung des Kaufpreises und die finanziellen Vereinbarungen im Kaufvertrag aus.
10. Verwechslung von Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und steuerlichem Wohnsitz
Staatsangehörigkeit, Verwaltungswohnsitz und steuerlicher Wohnsitz sind unterschiedliche Begriffe.
Ein britischer Staatsbürger kann in Spanien ansässig sein; ein spanischer Staatsbürger kann steuerlich nicht ansässig sein; und der Erwerb einer Immobilie in Spanien macht einen Ausländer an sich noch nicht zu einem spanischen Steuerinländer.
Eine Verwechslung dieser Sachverhalte kann sich auf Steuern, Quellensteuern und nachfolgende Verpflichtungen aus der Transaktion auswirken.
Vorsichtsmaßnahmen vor der Unterzeichnung
Die meisten Immobilienverkäufe mit ausländischen Käufern werden erfolgreich abgewickelt. Wenn jedoch eine Transaktion ins Stocken gerät, liegt die Ursache in der Regel bereits Wochen zuvor: Der Vertrag wurde unterzeichnet oder die Zahlung erfolgte, bevor eine Due-Diligence-Prüfung durchgeführt wurde, Erbschaftsangelegenheiten waren noch offen, ein Dokument fehlte, die Bedingungen für die Übergabe waren unklar oder die Angaben im Grundbuch, im Kataster und am Objekt selbst wurden nicht auf Übereinstimmung überprüft.
Der Wert einer rechtlichen Beratung bei einem Immobilienverkauf mit einem ausländischen Käufer liegt nicht lediglich in der Ausarbeitung der Urkunde, sondern darin, Probleme zu erkennen, solange diese noch gelöst werden können, ohne die Transaktion zu gefährden.
Rechtssicherheit verlangsamt einen Immobilienverkauf nicht.
Was ihn verzögert, ist die zu späte Entdeckung eines Problems, das bereits vor der Unterzeichnung hätte erkannt werden können.
Erfahrungen auf Märkten mit einem hohen Anteil an ausländischen Käufern bestätigen, dass Weitsicht und professionelle Koordination der beste Weg sind, um sicherzustellen, dass Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler die Vertragsunterzeichnung erreichen, nachdem die wichtigsten rechtlichen und dokumentarischen Fragen geklärt sind.
Bei Fuster & Associates beraten wir internationale Käufer bei Immobilientransaktionen in ganz Spanien und sind mit unseren Büros in Valencia, Teulada, Finestrat, La Zenia, Murcia, Los Alcázares und San Juan de los Terreros direkt vor Ort vertreten.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, wenden Sie sich bitte an unser Team, um die rechtlichen und steuerlichen Aspekte Ihrer Transaktion zu besprechen, bevor Sie sich festlegen.
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