Køb af fast ejendom i Spanien som udlænding: de juridiske faldgruber, der kan forpurre en handel

At købe en ejendom i Spanien som udlænding er ikke juridisk kompliceret, men det er ikke helt det samme som at gøre det som fastboende. Problemet opstår, når en tilsyneladende ukompliceret transaktion når frem til notaren, uden at visse juridiske, skattemæssige eller dokumentationsmæssige spørgsmål er blevet løst i god tid.

Et NIE-nummer, der ikke ankommer til tiden, en uoverensstemmelse mellem tinglysningsregisteret og matrikelregistret, en fuldmagt, der ikke kan anvendes i Spanien, en bankoverførsel, hvis oprindelse ikke er korrekt dokumenteret, eller en hæftelse, der ikke blev opdaget før underskrivelsen af depositumsaftalen, kan forsinke et salg i flere uger. I værste fald kan disse forhold forhindre, at transaktionen gennemføres.

Dette er især relevant på markeder med en høj andel af internationale købere, såsom Valencia-regionen, Costa Blanca, Murcia-regionen eller Almería-kysten.

1. Effektivisering af reservationsprocessen uden at forsømme den juridiske verifikation

I transaktioner med udenlandske købere er tidsrammerne stramme: den udenlandske køber har som regel kun få dage i Spanien og skal have transaktionen principielt aftalt og sikret ved hjælp af en reservationsaftale eller et depositum, inden vedkommende vender tilbage til hjemlandet.

For at sikre, at denne hastighed ikke virker imod transaktionen, bør den juridiske due diligence og de kommercielle forhandlinger ideelt set foregå sideløbende helt fra starten. Ved at verificere centrale forhold – såsom den reelle ejer, registrerede hæftelser eller eksistensen af en uafviklet arv – parallelt med forhandlingerne kan reservationsaftalen underskrives hurtigt og med tryghed for, at der ikke opstår uforudsete problemer, der kan blokere processen uger senere.

Ligeledes skal det kontrolleres, at beskrivelsen i tingbogen, matrikeloplysningerne og ejendommens fysiske tilstand stemmer overens; tilbygninger, svømmebassiner eller indhegnede terrasser, der ikke er korrekt dokumenteret, er en almindelig kilde til konflikter.

2. At udskyde ansøgningen om et NIE-nummer til sidste øjeblik

Alle udenlandske købere har brug for et skatteidentifikationsnummer for at kunne gennemføre transaktioner i Spanien – det såkaldte NIE for udenlandske privatpersoner. Fejlen ligger i at udskyde ansøgningen til allersidst.

Når køberen bor i udlandet, og salget håndteres på afstand, skal dokumentationen være på plads fra dag ét. Dette bliver endnu vigtigere ved fælles køb, ægteskaber under udenlandske formueordninger, selskabstransaktioner eller erhvervelser med ulige ejerandele, hvor købets struktur har efterfølgende juridiske og skattemæssige konsekvenser.

3. At udskyde dokumentationen for midlernes oprindelse til sidste øjeblik

Dette er et af de aspekter, der oftest overrasker internationale købere.

Uanset om midlerne stammer fra salg af en anden ejendom, opsparing, arv, udbytte eller virksomhedslån, kan der kræves specifik dokumentation. Hvis der indgår en stor overførsel få dage før underskrivningen uden den nødvendige dokumentation på plads, kan transaktionen blive forsinket, selvom pengene er fuldstændig lovlige.

4. Brug af en utilstrækkelig fuldmagt

Mange udenlandske købere deltager ikke personligt i underskrivningen og udsteder en fuldmagt, så en anden person kan handle på deres vegne.

Når fuldmagt udstedes i udlandet, skal den opfylde de nødvendige krav for at være gyldig i Spanien. Afhængigt af landet og dokumentet kan det kræve legalisering eller en Haag-apostille og, hvor det er relevant, en bekræftet oversættelse. Desuden skal de tildelte beføjelser være tilstrækkelige til, at de pågældende handlinger kan udføres.

Hvis der opdages en fejl i form eller indhold, efter at køberen allerede har forladt Spanien, kan det forhindre, at underskrivningen finder sted på den planlagte dato.

5. Manglende specificitet vedrørende inventarlisten og betingelserne for overdragelsen

Ikke alle tvister er af rent juridisk karakter; mange opstår som følge af misforståelser om købets omfang.

• I tilfælde af nybyggede ejendomme skal de overfladebehandlinger, hvidevarer eller valgfrie pakker, der er aftalt med bygherren, være klart specificeret.
• Når det gælder brugte ejendomme, kan elementer som møbler, indretning eller udendørs udstyr give anledning til uenigheder, hvis der ikke udarbejdes en detaljeret inventarliste, der specificerer, hvad der er inkluderet, hvad der fjernes, ejendommens stand og de betingelser, under hvilke ejendommen skal overdrages.

Hvad der kan virke som en ubetydelig detalje, kan udvikle sig til en tvist i sidste øjeblik, når køber og sælger har haft forskellige forventninger til, hvad der indgik i handlen.

6. At se bort fra den faktiske byplanlægningssituation

Tingbogen og matrikelregistret erstatter ikke en kommunal byplanlægningskontrol, hvor dette er nødvendigt – noget, der er særligt relevant i kyst- eller landområder med bygninger fra forskellige epoker og påbyggede udvidelser.

Udenlandske købere antager ofte, at en ejendom, der annonceres som værende tilsluttet forsyningsnettet og har været beboet i årevis, fuldt ud overholder de administrative regler.
Dette er ikke altid tilfældet.

7. Køb med henblik på ferieudlejning uden at tjekke reglerne

Mange internationale købere køber en ejendom med den hensigt at kombinere personlig brug med ferieudlejning i en del af året.

Muligheden afhænger af de gældende regionale og lokale regler, ejendommens specifikke karakteristika og reglerne i ejerforeningen. Desuden skal enhver ejer, der fra den 3. april 2025 ønsker at påbegynde denne aktivitet i en ejendom, der er underlagt ejerlejlighedsordningen, først indhente udtrykkelig godkendelse fra ejerforeningen i overensstemmelse med de vilkår, der er fastsat ved lov.

Registreringsafgørelser offentliggjort i løbet af 2026 understreger vigtigheden af at gennemgå ejerforeningens vedtægter og de vedtagne aftaler, inden man køber en ejendom med henblik på at anvende den til turistudlejning.

Man bør også huske på, at reglerne for turistudlejning er særligt udsat for ændringer. De autonome regioner og de lokale kommuner kan ændre kravene, indføre begrænsninger eller indføre nye betingelser.

Hvis turistudlejning derfor indgår i den økonomiske beslutning om køb, skal rentabiliteten heraf analyseres på baggrund af den konkrete ejendom og i overensstemmelse med de på det tidspunkt gældende regler, uden at man antager, at en situation, der eksisterer i dag, nødvendigvis vil forblive uændret i fremtiden.

8. Overset af ejerforeningens gæld eller yderligere omkostninger

Selvom loven om ejerlejligheder kræver, at sælgeren fremlægger en attest, der bekræfter, at vedkommende er ajour med fællesudgifterne – medmindre køberen fraviger denne forpligtelse – bør kontrollen gå videre.

Ejendommen er juridisk ansvarlig, inden for de grænser, der er fastsat ved lov, for visse allerede eksisterende gældsforpligtelser, men det er også vigtigt at kontrollere , om der allerede er godkendt særlige afgifter til fremtidige renoveringer eller større arbejder.

En ejendom kan være ajour med sine betalinger og alligevel være en del af et ejerforeningsfællesskab, der netop har godkendt et projekt, der indebærer et betydeligt beløb.

9. Manglende konstatering af, at sælgeren er ikke-hjemmehørende

Der er en særlig vigtig skatteforpligtelse, der påhviler køberen direkte.

Når man køber en ejendom af en sælger, der er ikke-skattepligtig i Spanien, skal køberen tilbageholde og indbetale 3 procent af den aftalte købspris til skattemyndighederne ved hjælp af formular 211 som et forskud på den skat, sælgeren skal betale.

Manglende kontrol af denne omstændighed påvirker direkte fordelingen af købsprisen og de økonomiske vilkår i købsaftalen.

10. Forveksling af nationalitet, bopæl og skattemæssig bopæl

En britisk statsborger kan være bosiddende i Spanien; en spansk statsborger kan være ikke-skattepligtig; og køb af en ejendom i Spanien gør ikke i sig selv en udlænding til en spansk skattepligtig.

Forveksling af disse situationer kan påvirke skatter, kildeskat og efterfølgende forpligtelser, der følger af transaktionen.

Forholdsregler inden underskrivelse

De fleste ejendomssalg, der involverer udenlandske købere, gennemføres uden problemer. Men når en transaktion går i stå, ligger årsagen som regel flere uger tilbage: kontrakten blev underskrevet, eller betalingen blev foretaget, før der blev udført due diligence, arvesager var uafklarede, et dokument manglede, betingelserne for overdragelsen var uklare, eller oplysningerne i tinglysningsregisteret, matrikelregisteret og den fysiske ejendom blev ikke verificeret for at sikre, at de stemte overens.

Værdien af juridisk rådgivning ved et ejendomssalg, der involverer en udenlandsk køber, ligger ikke blot i udarbejdelsen af skødet, men i at identificere problemer, mens de stadig kan løses uden at bringe transaktionen i fare.

Erfaringer fra markeder med en høj andel af udenlandske købere bekræfter, at fremsyn og professionel koordinering er den bedste måde at sikre, at køber, sælger og ejendomsmæglere når frem til underskrivningsfasen med de vigtigste juridiske og dokumentationsmæssige spørgsmål løst.