Het kopen van onroerend goed in Spanje als buitenlander: de juridische valkuilen die een transactie kunnen doen mislukken

Het kopen van een woning in Spanje als buitenlander is juridisch gezien niet ingewikkeld, maar het verloopt niet precies hetzelfde als wanneer u dit als ingezetene doet. Het probleem ontstaat wanneer een ogenschijnlijk eenvoudige transactie bij de notaris terechtkomt zonder dat bepaalde juridische, fiscale of documentaire kwesties tijdig zijn opgelost.

Een NIE-nummer dat niet op tijd wordt ontvangen, een discrepantie tussen het kadaster en het eigendomsregister, een volmacht die in Spanje niet geldig is, een bankoverschrijving waarvan de herkomst niet naar behoren is gedocumenteerd, of een bezwaring die niet is opgemerkt vóór de ondertekening van de aanbetalingsovereenkomst, kan een verkoop wekenlang vertragen. In het ergste geval kunnen deze omstandigheden ervoor zorgen dat de transactie niet kan worden afgerond.

Dit is met name van belang in markten met een groot aandeel internationale kopers, zoals de Gemeenschap van Valencia, de Costa Blanca, de regio Murcia of de kust van Almería.

1. Het reserveringsproces stroomlijnen zonder de juridische controle te verwaarlozen

Bij transacties waarbij buitenlandse kopers betrokken zijn, zijn de termijnen krap: de buitenlandse koper verblijft doorgaans slechts enkele dagen in Spanje en moet de transactie in principe overeengekomen en vastgelegd hebben door middel van een reserveringsovereenkomst of een aanbetaling, voordat hij of zij naar het eigen land terugkeert.

Om ervoor te zorgen dat deze snelheid de transactie niet in de weg staat, zouden de juridische due diligence en de commerciële onderhandelingen idealiter vanaf het allereerste begin parallel moeten verlopen. Door belangrijke kwesties – zoals het economisch eigendom, geregistreerde lasten of het bestaan van een nog niet afgehandelde erfenis – parallel aan de onderhandelingen te verifiëren, kan de reserveringsovereenkomst snel worden ondertekend, met de zekerheid dat er zich weken later geen onvoorziene problemen zullen voordoen die het proces zouden kunnen blokkeren.

Evenzo moet worden gecontroleerd of de beschrijving in het kadaster, de kadastrale gegevens en de fysieke staat van het onroerend goed met elkaar in overeenstemming zijn; uitbreidingen, zwembaden of overdekte terrassen die niet naar behoren zijn gedocumenteerd, vormen een veelvoorkomende bron van conflicten.

2. Het aanvragen van een NIE tot het laatste moment uitstellen

Elke buitenlandse koper heeft een fiscaal identificatienummer nodig om transacties in Spanje te kunnen uitvoeren – het zogenaamde NIE in het geval van buitenlandse particulieren. De fout ligt in het uitstellen van de aanvraag tot het allerlaatste moment.

Wanneer de koper in het buitenland woont en de verkoop op afstand wordt afgehandeld, moet de documentatie vanaf de eerste dag worden geregeld. Dit wordt nog belangrijker bij gezamenlijke aankopen, huwelijken onder buitenlandse huwelijksvermogensstelsels, zakelijke transacties of aankopen met ongelijke aandelenverhoudingen, waarbij de structuur van de aankoop nadere juridische en fiscale gevolgen heeft.

3. Het bewijs van de herkomst van de middelen tot het laatste moment uitstellen

Dit is een van de aspecten die internationale kopers het vaakst verrast.

Of het geld nu afkomstig is uit de verkoop van een ander onroerend goed, spaargeld, erfenissen, dividenden of bedrijfskredieten, er kan specifiek bewijsmateriaal worden vereist. Indien enkele dagen voor de ondertekening een grote overboeking binnenkomt zonder dat de benodigde documentatie aanwezig is, kan de transactie worden vertraagd, zelfs indien het geld volkomen legitiem is.

4. Het gebruik van een ontoereikende volmacht

Veel buitenlandse kopers zijn niet persoonlijk aanwezig bij de ondertekening en verlenen een volmacht aan een andere persoon om namens hen op te treden.

Wanneer de volmacht in het buitenland wordt verleend, moet deze voldoen aan de vereisten om in Spanje geldig te zijn. Afhankelijk van het land en het document kan legalisatie of een Apostille van Den Haag vereist zijn, en, indien van toepassing, een beëdigde vertaling. Bovendien moeten de verleende bevoegdheden toereikend zijn voor de uit te voeren handelingen.

Het ontdekken van een vorm- of inhoudelijke tekortkoming nadat de koper Spanje al heeft verlaten, kan ertoe leiden dat de ondertekening niet op de geplande datum kan plaatsvinden.

5. Gebrek aan specificiteit met betrekking tot de inventaris en de voorwaarden van de oplevering

Niet alle geschillen zijn louter juridisch van aard; veel geschillen vloeien voort uit misverstanden over de omvang van de aankoop.

• In het geval van nieuwbouwwoningen moeten de afwerkingen, witgoed of optionele pakketten die met de projectontwikkelaar zijn overeengekomen, duidelijk worden gespecificeerd.
• In het geval van tweedehandswoningen kunnen zaken als meubilair, inrichting of buitenvoorzieningen aanleiding geven tot meningsverschillen indien er geen gedetailleerde inventaris wordt opgesteld waarin wordt gespecificeerd wat inbegrepen is, wat wordt verwijderd, de staat van onderhoud en de voorwaarden waaronder de woning wordt overgedragen.

Wat een onbeduidend detail lijkt, kan op het laatste moment uitmonden in een geschil wanneer de koper en verkoper verschillende verwachtingen hadden over wat bij de transactie was inbegrepen.

6. Het negeren van de feitelijke ruimtelijke ordeningssituatie

Het kadaster en het register van onroerende goederen vervangen geen gemeentelijke ruimtelijke-ordecontrole waar dit noodzakelijk is – iets wat met name van belang is in kust- of landelijke gebieden met gebouwen uit verschillende tijdperken en opeenstapeling van uitbreidingen.

Buitenlandse kopers gaan er vaak van uit dat een woning die wordt geadverteerd als zijnde aangesloten op nutsvoorzieningen en die al jaren bewoond is, volledig voldoet aan de administratieve voorschriften.
Dit is niet altijd het geval.

7. Kopen voor vakantieverhuur zonder de voorschriften te controleren

Veel internationale kopers kopen een woning met de bedoeling om persoonlijk gebruik te combineren met vakantieverhuur gedurende een deel van het jaar.

De haalbaarheid hangt af van de geldende regionale en lokale regelgeving, de specifieke kenmerken van de woning en de regels van de vereniging van eigenaren. Bovendien moet vanaf 3 april 2025 elke eigenaar die deze activiteit wil ontplooien in een woning die onder het condominiumregime valt, eerst de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging van eigenaren verkrijgen, overeenkomstig de bij wet vastgestelde voorwaarden.

In registratiebesluiten die in de loop van 2026 zijn gepubliceerd, wordt benadrukt hoe belangrijk het is om de statuten van de vereniging van eigenaren en de aangenomen overeenkomsten te controleren alvorens een onroerend goed aan te kopen met de bedoeling het te gebruiken voor toeristische verhuur.

Er dient tevens rekening mee te worden gehouden dat de regelgeving inzake toeristische verhuur bijzonder onderhevig is aan wijzigingen. Autonome gemeenschappen en gemeenteraden kunnen eisen aanpassen, beperkingen opleggen of nieuwe voorwaarden invoeren.

Indien toeristische verhuur deel uitmaakt van de financiële afweging bij de aankoop, moet de haalbaarheid daarvan daarom worden geanalyseerd op basis van het specifieke onroerend goed en in overeenstemming met de op dat moment geldende regelgeving, zonder ervan uit te gaan dat een situatie die vandaag bestaat, in de toekomst noodzakelijkerwijs ongewijzigd zal blijven.

8. Het over het hoofd zien van schulden of bijkomende lasten van de vereniging van eigenaren

Hoewel de Wet op het horizontaal eigendom de verkoper verplicht een verklaring te verstrekken waarin wordt bevestigd dat hij geen achterstallige servicekosten heeft, tenzij de koper van deze verplichting afziet, moeten de controles verder gaan.

Het onroerend goed is wettelijk aansprakelijk, binnen de door de wet vastgestelde grenzen, voor bepaalde reeds bestaande schulden, maar het is ook belangrijk om te controleren of er al speciale heffingen zijn goedgekeurd voor toekomstige renovaties of ingrijpende werkzaamheden.

Een onroerend goed kan weliswaar geen achterstand hebben met de betalingen, maar toch deel uitmaken van een vereniging die zojuist een project heeft goedgekeurd waarvoor een aanzienlijk bedrag nodig is.

9. Het niet vaststellen dat de verkoper een niet-ingezetene is

Er rust een bijzonder belangrijke fiscale verplichting die rechtstreeks op de koper rust.

Bij de aankoop van een onroerend goed van een verkoper die in Spanje fiscaal niet-ingezetene is, moet de koper 3 procent van de overeengekomen koopprijs inhouden en aan de belastingdienst afdragen, met behulp van formulier 211, als vooruitbetaling van de door de verkoper verschuldigde belasting.

Het niet verifiëren van deze omstandigheid heeft directe gevolgen voor de toerekening van de koopprijs en de financiële afwikkeling van de koopakte.

10. Verwarring tussen nationaliteit, woonplaats en fiscale woonplaats

Een Brits staatsburger kan in Spanje woonachtig zijn; een Spaans staatsburger kan fiscaal gezien een niet-ingezetene zijn; en de aankoop van een onroerend goed in Spanje maakt een buitenlander op zich nog niet tot een Spaanse fiscale ingezetene.

Verwarring over deze situaties kan gevolgen hebben voor belastingen, inhoudingen en daaruit voortvloeiende verplichtingen die uit de transactie voortvloeien.

Voorzorgsmaatregelen nemen vóór ondertekening

De meeste onroerendgoedtransacties waarbij buitenlandse kopers betrokken zijn, worden succesvol afgerond. Echter, wanneer een transactie vastloopt, ligt de oorzaak meestal weken eerder: het contract werd ondertekend of de betaling werd verricht voordat het due diligence-onderzoek was uitgevoerd, er waren nog erfrechtelijke kwesties in behandeling, er ontbrak een document, de voorwaarden voor de overdracht waren onduidelijk, of de gegevens in het kadaster, het cadastre en het fysieke onroerend goed werden niet gecontroleerd op overeenstemming.

De waarde van juridisch advies bij een vastgoedverkoop waarbij een buitenlandse koper betrokken is, ligt niet louter in het opstellen van de akte, maar in het signaleren van problemen op een moment dat deze nog kunnen worden opgelost zonder de transactie in gevaar te brengen.

Ervaring op markten met een groot aandeel buitenlandse kopers bevestigt dat vooruitziendheid en professionele coördinatie de beste manier zijn om ervoor te zorgen dat de koper, verkoper en makelaars de ondertekeningsfase bereiken met de belangrijkste juridische en documentaire kwesties opgelost.