Britten en Amerikanen: hoe de behoeften van internationale kopers in Spanje veranderen

De internationale vastgoedmarkt maakt een periode van verandering door. Volgens de meest recente statistieken van de Algemene Raad van Notarissen, die betrekking hebben op de eerste helft van 2026, daalde het aantal vastgoedaankopen door buitenlanders in Spanje met 13% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, tot 62.327 transacties. De gemiddelde aankoopprijs steeg echter met 9,4% tot 2.644 euro per vierkante meter.

Deze trend is met name van belang voor de Autonome Gemeenschap Valencia, de regio Murcia en de provincie Almería – markten waar internationale kopers een aanzienlijke rol spelen. Volgens de Raad van Notarissen was de Autonome Gemeenschap Valencia in het eerste halfjaar goed voor 40,3% van de verkopen aan niet-ingezeten buitenlanders, Andalusië voor 25,3% en Murcia voor 7,8%.

Bovendien stegen de door buitenlandse kopers betaalde prijzen met 15,6% in de regio Valencia en met 15,1% in Murcia.

In deze context worden makelaars en projectontwikkelaars geconfronteerd met een markt waarin traditionele kopers, zoals de Britten, samengaan met andere profielen die voor nieuwe aanvragen zorgen, zoals Amerikanen. Hun motivaties, financieringsmogelijkheden en wettelijke vereisten kunnen sterk uiteenlopen.

De Britse koper: verblijfsvergunning blijft een belangrijk punt

Britse staatsburgers blijven een van de belangrijkste groepen internationale kopers in Spanje. In de eerste helft van 2026 hebben zij 4.541 vastgoedaankopen afgerond, 21% minder dan in dezelfde periode van het voorgaande jaar, hoewel zij qua transactievolume de op één na grootste groep buitenlandse kopers bleven.

Sinds de Brexit zijn het kopen van een woning en het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Spanje echter twee afzonderlijke zaken geworden.

Britse onderdanen die niet in het bezit zijn van een verblijfsvergunning of een visum voor lang verblijf, zijn over het algemeen onderworpen aan een verblijfslimiet van 90 dagen binnen een periode van 180 dagen in het Schengengebied.

Deze omstandigheid kan van invloed zijn op de beslissingen van diegenen die hun woning voor langere tijd willen gebruiken of zich definitief in Spanje willen vestigen.

Voor makelaars biedt het inzicht in de gebruiksdoelstelling van de koper vanaf het begin de mogelijkheid om te anticiperen op mogelijke immigratiebehoeften. Afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden van de koper kunnen verschillende verblijfsopties worden onderzocht, zoals een visum voor niet-commerciële doeleinden of andere vergunningen waarin de Spaanse wetgeving voorziet.

Door deze zaken van tevoren te plannen, wordt voorkomen dat er valse verwachtingen ontstaan met betrekking tot de rechten die de aankoop van een woning met zich meebrengt.

Amerikaanse kopers: hoge prijzen, maar minder transacties

Een groep die de aandacht trekt van vastgoedprofessionals is die van Amerikaanse kopers.

Bij Fuster & Associates ontvangen wij regelmatig aanvragen van Amerikaanse staatsburgers die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning in Spanje – een marktrealiteit die in contrast staat met de meest recente officiële cijfers.

Volgens de Notarissenvereniging daalde het aantal vastgoedverkopen door Amerikaanse burgers in de eerste helft van 2026 met 22% tot 1.231 transacties. Onder niet-ingezeten Amerikaanse kopers was de daling met 30,4% zelfs nog sterker.

Ondanks deze daling stonden de Verenigde Staten bovenaan de ranglijst van nationaliteiten op basis van de gemiddelde betaalde prijs, met 3.948 euro per vierkante meter. Voor niet-ingezeten Amerikanen bedroeg dit cijfer 4.623 euro per vierkante meter.

Het betreft derhalve een relatief kleine markt wat het volume betreft, maar wel een interessante markt voor bepaalde vastgoedsegmenten.

Waarom neemt het aantal aankopen van onroerend goed in de VS af?

De daling van het aantal transacties staat in contrast met de belangstelling die professionals die op deze markt werkzaam zijn, nog steeds waarnemen. In het rapport van de notarissen worden de oorzaken van de daling niet genoemd, hoewel er economische factoren zijn die kunnen helpen deze in de juiste context te plaatsen.

Een daarvan is de ontwikkeling van de wisselkoers tussen de euro en de dollar. Volgens de Amerikaanse Federal Reserve steeg de euro van een gemiddelde wisselkoers van 1,0356 dollar in januari 2025 naar 1,1744 dollar in januari 2026. Dit verschil, in combinatie met stijgende Spaanse huizenprijzen, zorgde ervoor dat de aankoopkosten in dollars in die periode toenamen.

Daarnaast is met ingang van april 2025 de mogelijkheid afgeschaft om via vastgoedinvesteringen nieuwe verblijfsvergunningen aan te vragen – bekend als het Golden Visa – waardoor de beschikbare opties voor bepaalde niet-EU-investeerders zijn gewijzigd.

Vastgoedprofessionals die in de Verenigde Staten werkzaam zijn, geven ook andere zorgen door die zij bij hun contacten hebben waargenomen: terughoudendheid ten aanzien van de aanstaande Amerikaanse congresverkiezingen en het beeld dat sommige mediakanalen van Spanje schetsen.

Deze professionele observaties laten geen direct verband toe met de daling van de verkoopcijfers, maar zij herinneren er wel aan dat internationale investeringsbeslissingen niet uitsluitend van de prijs afhangen. Het vertrouwen in de bestemming, persoonlijke verwachtingen en juridische stabiliteit kunnen eveneens van invloed zijn op de aankoopbeslissing.

Hoewel het aantal transacties waarbij Amerikaanse kopers betrokken zijn, is afgenomen, kan daarom niet worden geconcludeerd dat de belangstelling voor Spanje is verdwenen. Een mogelijkheid is dat bepaalde kopers hun beslissingen uitstellen – een hypothese die nog niet door de beschikbare statistieken kan worden bevestigd.

Hypotheken van 7% in de Verenigde Staten: een kans voor Spanje?

Daarnaast speelt een recente economische ontwikkeling een rol.

Volgens Freddie Mac bereikte de gemiddelde rente voor hypotheken met een vaste looptijd van 30 jaar in de Verenigde Staten in oktober 2026 7,40% en bedroeg deze op 22 oktober 7,32%, vergeleken met 6,19% een jaar eerder.

In Spanje bedraagt de gemiddelde startrente op hypotheken die in augustus 2026 in de kadastrale registers zijn geregistreerd, volgens de meest recente gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek 3,08%.

Hoewel beide indicatoren betrekking hebben op verschillende markten, producten en financieringsprofielen, laten zij aanzienlijke verschillen in hypotheekvoorwaarden zien.

Zou deze situatie tot grotere belangstelling voor de Spaanse markt kunnen leiden? Het is een mogelijkheid die het waard is om in de gaten te houden, hoewel er nog geen gegevens zijn die aantonen dat de recente stijging van de hypotheekkosten in de VS leidt tot een toename van het aantal aankopen in Spanje.

Bovendien hebben niet alle kopers financiering nodig. Sommige Amerikanen die geïnteresseerd zijn in onze markt beschikken over eigen middelen en kunnen hun aankopen doen zonder een hypotheek af te sluiten.

Voor degenen die wel financiering nodig hebben, kunnen Spaanse financiële instellingen hypothecaire leningen verstrekken aan niet-ingezeten Amerikaanse burgers, mits zij de bijbehorende kredietwaardigheidsbeoordeling doorstaan.

De voorwaarden zijn afhankelijk van de betreffende instelling en het profiel van de aanvrager. Over het algemeen moeten niet-ingezeten kopers rekening houden met een aanzienlijke aanbetaling, naast belastingen en afsluitingskosten.

De bank kan informatie opvragen over in de Verenigde Staten verdiende inkomsten, bestaande financiële verplichtingen, belastingaangiften en het nettovermogen van de koper. Ook moet het wisselkoersrisico worden beoordeeld wanneer inkomsten in dollars worden ontvangen en hypotheekbetalingen in euro’s moeten worden voldaan.

Voor makelaars en projectontwikkelaars betekent inzicht in deze specifieke aspecten dat zij transacties vanaf het allereerste begin beter kunnen begeleiden.

Kopen met contant geld ontslaat u niet van de verificatievereisten van de bank

Voor kopers met voldoende liquiditeit om een woning zonder financiering te kopen, is er nog een ander punt dat speciale aandacht verdient: het aantonen van de herkomst van de middelen.

De Spaanse regelgeving ter bestrijding van witwassen stelt identificatie- en verificatievereisten vast voor bepaalde beroepsbeoefenaars en entiteiten die betrokken zijn bij onroerendgoedtransacties.

Deze vereisten gelden niet uitsluitend voor Amerikaanse kopers, maar krijgen een bijzonder belang wanneer grote bedragen internationaal worden overgemaakt.

Afhankelijk van de omstandigheden en het risiconiveau van de transactie kunnen documenten worden opgevraagd om de herkomst van de middelen te verifiëren, zoals bewijzen van spaargeld, beroepsinkomsten, de verkoop van activa, erfenissen of dividenden.

Het beschikken over de benodigde middelen om een woning te kopen, betekent derhalve niet dat de transactie onmiddellijk kan worden afgerond.

Een gebrek aan documentatie of nog lopende verificaties kan de beschikbaarheid van de middelen vertragen en daarmee ook de afronding van de verkoop.

Voor makelaars en projectontwikkelaars is het bijzonder nuttig om deze vereisten vanaf het begin in kaart te brengen en de documentatie af te stemmen met juridische adviseurs en banken, om zo problemen te voorkomen zodra de ondertekeningsdatum is vastgesteld.

Een woning kopen zonder naar Spanje te reizen

Een ander aspect dat internationale vastgoedtransacties vergemakkelijkt, is de mogelijkheid om een groot deel van het aan- en verkoopproces op afstand af te handelen.

Bijeenkomsten met juridische adviseurs, het controleren van documenten, controles in het kadaster, het opstellen van contracten en talrijke administratieve procedures kunnen digitaal worden gecoördineerd.

Het is tevens mogelijk om een verkoop af te ronden via een naar behoren gemachtigde vertegenwoordiger met behulp van een geldige en toereikende volmacht.

Wanneer de volmacht in de Verenigde Staten voor een lokale notaris wordt opgesteld, moet deze voldoen aan de vereisten om in Spanje afdwingbaar te zijn, waaronder een apostille en, indien van toepassing, een beëdigde vertaling.

Transacties die via een hypotheek worden gefinancierd, vereisen aanvullende coördinatie, aangezien de Spaanse wetgeving specifieke verplichtingen vaststelt met betrekking tot informatieverstrekking en voorafgaand notarieel advies, waaraan ook moet worden voldaan wanneer er een vertegenwoordiger bij betrokken is.

Afhandeling op afstand doet geen afbreuk aan de wettelijke waarborgen van de procedure, maar stelt de koper in staat talrijke formaliteiten af te handelen zonder voortdurend naar Spanje te hoeven reizen.

Voor makelaars en projectontwikkelaars die woningen buiten Spanje op de markt brengen, vergroot deze optie hun mogelijkheden om internationale klanten te bedienen en vergemakkelijkt het de organisatie van transacties.

Inzicht in de internationale koper: een concurrentievoordeel

Uit de meest recente statistieken van de Notarissenvereniging blijkt dat de buitenlandse markt zich niet uniform ontwikkelt. Het aantal transacties neemt af, de prijzen blijven stijgen en de behoeften van kopers variëren afhankelijk van hun nationaliteit, woonplaats en financiële situatie.

Een Britse burger die met pensioen wil gaan in Spanje, heeft wellicht in de eerste plaats advies nodig over verblijfsmogelijkheden en de fiscale gevolgen daarvan. Een Amerikaan die vanuit de Verenigde Staten onroerend goed koopt, kan te maken krijgen met kwesties op het gebied van financiering, valutawissel, bankdocumentatie, het aantonen van de herkomst van de middelen of vertegenwoordiging via volmachten.

In beide gevallen stelt het begrijpen van deze specifieke details vanaf de allereerste gesprekken ons in staat om nauwkeurigere informatie te verstrekken en de betrokken professionals op de juiste wijze te coördineren.

Voor makelaarskantoren en projectontwikkelaars biedt diversificatie naar internationale markten kansen, maar dit vereist een aanpak die is afgestemd op het profiel van elke klant.