Briter og amerikanere: Hvordan de internationale købers behov i Spanien ændrer sig

Det internationale ejendomsmarked gennemgår en periode med forandringer. Ifølge de seneste statistikker fra Notarrådet, der dækker første halvdel af 2026, faldt udlændinges køb af ejendomme i Spanien med 13 % i forhold til samme periode året før, til 62.327 transaktioner. Den gennemsnitlige købspris steg dog med 9,4 % og nåede op på 2.644 euro pr. kvadratmeter.

Denne tendens er særlig markant i Valencia, regionen Murcia og provinsen Almería – markeder med en betydelig andel af internationale købere. Ifølge Notarrådet tegnede Valencia sig for 40,3 % af salgene til ikke-hjemmehørende udlændinge i løbet af halvåret, Andalusien for 25,3 % og Murcia for 7,8 %.

Derudover steg de priser, som udenlandske købere betalte, med 15,6 % i Valencia og med 15,1 % i Murcia.

I denne sammenhæng står ejendomsmæglere og bygherrer over for et marked, hvor traditionelle købere, såsom briterne, eksisterer side om side med andre profiler, der genererer nye henvendelser, såsom amerikanerne. Deres motiver, finansieringsmuligheder og juridiske krav kan variere meget.

Den britiske køber: Opholdsret er fortsat et centralt spørgsmål

Britiske statsborgere udgør fortsat en af de største grupper af internationale købere i Spanien. I første halvdel af 2026 gennemførte de 4.541 ejendomskøb, hvilket er 21 % færre end i samme periode året før, selvom de fortsat var den næststørste udenlandske nationalitet målt på transaktionsvolumen.

Siden Brexit er køb af en bolig og opnåelse af opholdstilladelse i Spanien imidlertid blevet to adskilte anliggender.

Britiske statsborgere, der ikke har en opholdstilladelse eller et langvarigt visum, er generelt underlagt en opholdsgrænse på 90 dage inden for en periode på 180 dage i Schengenområdet.

Denne omstændighed kan påvirke beslutningerne hos dem, der ønsker at benytte deres bolig i længere perioder eller flytte permanent til Spanien.

For ejendomsmæglere giver det en fordel at vide fra starten, hvordan køberen agter at bruge ejendommen, da det giver mulighed for at forudse potentielle behov i forbindelse med indvandring. Afhængigt af køberens personlige forhold kan forskellige opholdsmuligheder undersøges, såsom visum uden erhvervsmæssigt formål eller andre tilladelser, der er fastsat i spansk lovgivning.

At planlægge disse forhold på forhånd hjælper med at undgå at skabe falske forventninger til de rettigheder, som købet af en ejendom medfører.

Amerikanske købere: Høje priser, men færre transaktioner

En gruppe, der vækker interesse blandt ejendomsmæglere, er de amerikanske købere.

Hos Fuster & Associates modtager vi hyppigt henvendelser fra amerikanske statsborgere, der er interesserede i at købe en bolig i Spanien – en markedsrealitet, der står i kontrast til de seneste officielle tal.

Ifølge Notarforeningen faldt ejendomssalget blandt amerikanske statsborgere med 22 % i første halvdel af 2026 til 1.231 transaktioner. Blandt ikke-hjemmehørende amerikanske købere var faldet endnu større, nemlig 30,4 %.

På trods af dette fald toppede USA ranglisten over nationaliteter målt på den gennemsnitlige pris, der blev betalt, med 3.948 euro pr. kvadratmeter. For ikke-hjemmehørende amerikanere nåede tallet op på 4.623 euro pr. kvadratmeter.

Det er derfor et relativt lille marked målt på volumen, men et interessant marked for visse ejendomssegmenter.

Hvorfor falder ejendomskøbene i USA?

Faldet i transaktionerne står i kontrast til den interesse, som fagfolk på dette marked fortsat observerer. Notarernes rapport identificerer ikke årsagerne til faldet, selvom der er økonomiske faktorer, der kan hjælpe med at sætte det i kontekst.

En af disse er udviklingen i valutakursen mellem euroen og dollaren. Ifølge den amerikanske centralbank (Federal Reserve) steg euroen fra en gennemsnitlig valutakurs på 1,0356 dollar i januar 2025 til 1,1744 dollar i januar 2026. Denne forskel, kombineret med stigende boligpriser i Spanien, øgede købsomkostningerne i dollar i den pågældende periode.

Hertil kommer, at muligheden for at ansøge om nye opholdstilladelser gennem investering i fast ejendom – kendt som Golden Visa – blev afskaffet med virkning fra april 2025, hvilket ændrede de muligheder, der stod til rådighed for visse investorer uden for EU.

Ejendomsmæglere, der arbejder i USA, videregiver også andre bekymringer, de har opfanget blandt deres kontakter: forsigtighed i forbindelse med det kommende valg til den amerikanske kongres og det billede af Spanien, som visse medier tegner.

Disse faglige observationer gør det ikke muligt at etablere en direkte sammenhæng med faldet i salget, men de tjener som en påmindelse om, at internationale investeringsbeslutninger ikke udelukkende afhænger af prisen. Tilliden til destinationen, personlige forventninger og juridisk stabilitet kan også påvirke beslutningen om at købe.

Selvom antallet af transaktioner med amerikanske købere er faldet, kan man derfor ikke konkludere, at interessen for Spanien er forsvundet. En mulighed er, at visse købere udskyder deres beslutninger – en hypotese, der endnu ikke kan bekræftes af de tilgængelige statistikker.

7 % realkreditlån i USA: En mulighed for Spanien?

Til dette scenarie kommer en nylig økonomisk udvikling.

Ifølge Freddie Mac nåede den gennemsnitlige rente for 30-årige fastforrentede realkreditlån i USA op på 7,40 % i oktober 2026 og lå pr. 22. oktober på 7,32 %, sammenlignet med 6,19 % et år tidligere.

I Spanien viser de seneste tal fra Det Nationale Statistikinstitut, at den gennemsnitlige startrente på boliglån, der blev registreret i ejendomsregistrene i august 2026, lå på 3,08 %.

Selvom begge indikatorer vedrører forskellige markeder, produkter og finansieringsprofiler, afslører de betydelige forskelle i lånevilkårene.

Kunne denne situation vække større interesse for det spanske marked? Det er en mulighed, der er værd at holde øje med, selvom der endnu ikke foreligger data, der viser, at den seneste stigning i de amerikanske boliglånsomkostninger fører til en stigning i købene i Spanien.

Desuden har ikke alle købere brug for finansiering. Nogle amerikanere, der er interesserede i vores marked, har egne midler og kan foretage deres køb uden at optage et boliglån.

For dem, der har brug for finansiering, kan spanske finansielle institutioner yde realkreditlån til ikke-hjemmehørende amerikanske statsborgere, forudsat at de består den tilhørende kreditvurdering.

Vilkårene afhænger af den enkelte institution og ansøgerens profil. Generelt skal ikke-hjemmehørende købere regne med en betydelig udbetaling ud over skatter og afslutningsomkostninger.

Banken kan anmode om oplysninger vedrørende indkomst optjent i USA, eksisterende økonomiske forpligtelser, selvangivelser og køberens nettoformue. Det er også nødvendigt at vurdere valutakursrisikoen, når indkomsten modtages i dollar, og afdragene på realkreditlånet skal betales i euro.

For ejendomsmæglere og bygherrer giver kendskabet til disse særlige forhold mulighed for bedre at vejlede i transaktionerne helt fra starten.

Køb med kontanter fjerner ikke bankens krav om verifikation

For købere med tilstrækkelig likviditet til at købe en bolig uden finansiering er der et andet spørgsmål, der kræver særlig opmærksomhed: at dokumentere midlernes oprindelse.

De spanske regler om bekæmpelse af hvidvaskning af penge fastsætter krav til identifikation og verifikation for visse fagfolk og enheder, der er involveret i ejendomstransaktioner.

Disse krav gælder ikke udelukkende for amerikanske købere, men de får særlig betydning, når der overføres store beløb internationalt.

Afhængigt af omstændighederne og transaktionens risikoniveau kan der blive anmodet om dokumenter til verifikation af midlernes oprindelse, såsom bevis for opsparing, erhvervsindkomst, salg af aktiver, arv eller udbytte.

At have de nødvendige midler til at købe en bolig betyder derfor ikke, at transaktionen kan gennemføres med det samme.

Manglende dokumentation eller verserende verifikationer kan forsinke midlernes tilgængelighed og dermed afslutningen af salget.

For ejendomsmæglere og bygherrer er det særligt nyttigt at identificere disse krav fra starten og koordinere dokumentationen med juridiske rådgivere og banker, således at man undgår problemer, når underskrivelsesdatoen er fastsat.

Køb af bolig uden at rejse til Spanien

Et andet aspekt, der letter internationale ejendomstransaktioner, er muligheden for at håndtere en stor del af købs- og salgsprocessen på afstand.

Møder med juridiske rådgivere, gennemgang af dokumenter, kontrol af ejendomsregistret, udarbejdelse af kontrakter og talrige administrative procedurer kan koordineres digitalt.

Det er også muligt at gennemføre et salg gennem en behørigt bemyndiget repræsentant ved hjælp af en gyldig og tilstrækkelig fuldmagt.

Når fuldmagt udfærdiges i USA foran en lokal notar, skal den opfylde de nødvendige krav for at være retsgyldig i Spanien, herunder en apostille og, hvor det er relevant, en bekræftet oversættelse.

Transaktioner, der finansieres via et realkreditlån, kræver yderligere koordinering, da spansk lovgivning fastsætter specifikke forpligtelser vedrørende oplysningspligt og forudgående notarial rådgivning, som også skal overholdes, når en repræsentant er involveret.

Fjernbehandling fjerner ikke de juridiske sikkerhedsforanstaltninger i proceduren, men giver køberen mulighed for at gennemføre en lang række formaliteter uden konstant at skulle rejse til Spanien.

For ejendomsmæglere og bygherrer, der markedsfører boliger uden for Spanien, udvider denne mulighed deres evne til at betjene internationale kunder og letter tilrettelæggelsen af transaktioner.

At forstå den internationale køber: En konkurrencemæssig fordel

De seneste statistikker fra Notarforeningen viser, at det udenlandske marked ikke udvikler sig ensartet. Antallet af transaktioner er faldende, priserne stiger fortsat, og købernes behov varierer afhængigt af deres nationalitet, bopæl og økonomiske situation.

En britisk statsborger, der ønsker at gå på pension i Spanien, har muligvis først og fremmest brug for rådgivning om opholdsmuligheder og de skattemæssige konsekvenser heraf. En amerikaner, der køber en ejendom fra USA, kan stå over for udfordringer i forbindelse med finansiering, valutaveksling, bankdokumentation, dokumentation af midlernes oprindelse eller repræsentation via fuldmagt.

I begge tilfælde giver forståelsen af disse specifikke detaljer allerede fra de allerførste drøftelser os mulighed for at give mere præcise oplysninger og koordinere de involverede fagfolk på den rigtige måde.

For ejendomsmæglere og bygherrer udgør diversificering mod internationale markeder en mulighed, men det kræver, at deres tilgang tilpasses den enkelte kundes profil.