Briten und Amerikaner: Wie sich die Bedürfnisse internationaler Käufer in Spanien verändern

Der internationale Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase des Wandels. Nach den neuesten Statistiken des Generalrats der Notare für das erste Halbjahr 2026 gingen die Immobilienkäufe durch Ausländer in Spanien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13 % auf 62.327 Transaktionen zurück. Der durchschnittlich gezahlte Preis stieg jedoch um 9,4 % und erreichte 2.644 Euro pro Quadratmeter.

Dieser Trend ist besonders ausgeprägt in der Autonomen Gemeinschaft Valencia, der Region Murcia und der Provinz Almería – Märkte, auf denen internationale Käufer stark vertreten sind. Nach Angaben des Notariatsrats entfielen im ersten Halbjahr 40,3 % der Verkäufe an nicht ansässige Ausländer auf die Autonome Gemeinschaft Valencia, 25,3 % auf Andalusien und 7,8 % auf Murcia.

Zudem stiegen die von ausländischen Käufern gezahlten Preise in der Autonomen Gemeinschaft Valencia um 15,6 % und in Murcia um 15,1 %.

Vor diesem Hintergrund sehen sich Immobilienagenturen und Bauträger mit einem Markt konfrontiert, auf dem traditionelle Käufer, wie beispielsweise die Briten, neben anderen Käufergruppen bestehen, die neue Anfragen generieren, wie etwa die Amerikaner. Ihre Beweggründe, Finanzierungsmöglichkeiten und rechtlichen Anforderungen können sehr unterschiedlich sein.

Der britische Käufer: Der Aufenthaltsstatus bleibt ein zentrales Thema

Britische Staatsbürger gehören weiterhin zu den wichtigsten Gruppen internationaler Käufer in Spanien. Im ersten Halbjahr 2026 schlossen sie 4.541 Immobilienkäufe ab, 21 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, blieben jedoch gemessen am Transaktionsvolumen die zweitgrößte ausländische Nationalität.

Allerdings sind seit dem Brexit der Kauf einer Immobilie und die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung in Spanien zu getrennten Angelegenheiten geworden.

Britische Staatsangehörige, die keine Aufenthaltserlaubnis oder kein Langzeitvisum besitzen, unterliegen im Allgemeinen einer Aufenthaltsbeschränkung von 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen im Schengen-Raum.

Dieser Umstand kann die Entscheidungen derjenigen beeinflussen, die ihre Immobilie für längere Zeiträume nutzen oder dauerhaft nach Spanien umziehen möchten.

Für Immobilienagenturen bietet es den Vorteil, bereits von Anfang an zu wissen, wie der Käufer die Immobilie nutzen möchte, um potenzielle Einwanderungsbedürfnisse vorwegzunehmen. Je nach den persönlichen Umständen des Käufers können verschiedene Aufenthaltsmöglichkeiten geprüft werden, wie beispielsweise ein Visum für nicht gewerbliche Zwecke oder andere nach spanischem Recht vorgesehene Genehmigungen.

Eine frühzeitige Planung dieser Angelegenheiten trägt dazu bei, falsche Erwartungen hinsichtlich der durch den Kauf einer Immobilie gewährten Rechte zu vermeiden.

US-Käufer: Hohe Preise, aber weniger Transaktionen

Ein Profil, das bei Immobilienfachleuten auf großes Interesse stößt, ist das der US-Käufer.

Bei Fuster & Associates erhalten wir häufig Anfragen von US-Bürgern, die am Kauf einer Immobilie in Spanien interessiert sind – eine Marktrealität, die im Gegensatz zu den jüngsten offiziellen Zahlen steht.

Nach Angaben des Notarverbands gingen die Immobilienverkäufe durch US-Bürger im ersten Halbjahr 2026 um 22 % auf 1.231 Transaktionen zurück. Bei den nicht in Spanien ansässigen US-Käufern fiel der Rückgang mit 30,4 % sogar noch stärker aus.

Trotz dieses Rückgangs führten die Vereinigten Staaten die Rangliste der Nationalitäten nach dem durchschnittlich gezahlten Preis mit 3.948 Euro pro Quadratmeter an. Bei nicht ansässigen US-Amerikanern lag dieser Wert bei 4.623 Euro pro Quadratmeter.

Es handelt sich somit um einen volumenmäßig relativ kleinen Markt, der jedoch für bestimmte Immobiliensegmente von Interesse ist.

Warum gehen die Immobilienkäufe in den USA zurück?

Der Rückgang der Transaktionen steht im Gegensatz zu dem Interesse, das Fachleute, die in diesem Markt tätig sind, weiterhin beobachten. Der Bericht der Notare nennt keine Ursachen für den Rückgang, obwohl es wirtschaftliche Faktoren gibt, die helfen könnten, ihn einzuordnen.

Einer davon ist die Entwicklung des Wechselkurses zwischen Euro und Dollar. Nach Angaben der US-Notenbank stieg der Euro von einem durchschnittlichen Wechselkurs von 1,0356 US-Dollar im Januar 2025 auf 1,1744 US-Dollar im Januar 2026. Diese Differenz führte in Verbindung mit steigenden Immobilienpreisen in Spanien zu einem Anstieg der Kaufkosten in US-Dollar während dieses Zeitraums.

Hinzu kommt die mit Wirkung zum April 2025 erfolgte Abschaffung der Möglichkeit, durch Immobilieninvestitionen neue Aufenthaltsgenehmigungen zu beantragen – bekannt als das Golden Visa –, wodurch sich die Optionen für bestimmte Nicht-EU-Investoren veränderten.

Immobilienfachleute, die in den Vereinigten Staaten tätig sind, berichten zudem von weiteren Bedenken, die sie bei ihren Kontakten festgestellt haben: Vorsicht hinsichtlich der bevorstehenden US-Kongresswahlen und die von einigen Medien vermittelte Wahrnehmung Spaniens.

Diese Beobachtungen der Fachleute lassen zwar keinen direkten Zusammenhang mit dem Rückgang der Verkaufszahlen erkennen, machen jedoch deutlich, dass internationale Investitionsentscheidungen nicht ausschließlich vom Preis abhängen. Auch das Vertrauen in den Standort, persönliche Erwartungen und rechtliche Stabilität können die Kaufentscheidung beeinflussen.

Auch wenn die Transaktionen mit US-Käufern zurückgegangen sind, lässt sich daher nicht schließen, dass das Interesse an Spanien verschwunden ist. Eine Möglichkeit besteht darin, dass bestimmte Käufer ihre Entscheidungen aufschieben – eine Hypothese, die durch die verfügbaren Statistiken bislang nicht bestätigt werden kann.

7 % Hypotheken in den Vereinigten Staaten: Eine Chance für Spanien?

Zu diesem Szenario kommt eine aktuelle wirtschaftliche Entwicklung hinzu.

Laut Freddie Mac erreichte der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festzinshypotheken in den Vereinigten Staaten im Oktober 2026 7,40 % und lag am 22. Oktober bei 7,32 %, verglichen mit 6,19 % ein Jahr zuvor.

In Spanien beläuft sich der durchschnittliche Anfangszinssatz für Hypotheken, die im August 2026 in den Grundbuchämtern eingetragen wurden, nach den neuesten vom Nationalen Institut für Statistik veröffentlichten Daten auf 3,08 %.

Obwohl sich beide Indikatoren auf unterschiedliche Märkte, Produkte und Finanzierungsprofile beziehen, zeigen sie doch erhebliche Unterschiede bei den Hypothekenkonditionen auf.

Könnte diese Situation ein größeres Interesse am spanischen Markt wecken? Dies ist eine Entwicklung, die es zu beobachten gilt, auch wenn es bislang noch keine Daten gibt, die belegen, dass der jüngste Anstieg der Hypothekenkosten in den USA zu einer Zunahme der Käufe in Spanien führt.

Zudem benötigen nicht alle Käufer eine Finanzierung. Einige Amerikaner, die sich für unseren Markt interessieren, verfügen über eigene Mittel und können ihre Käufe tätigen, ohne eine Hypothek aufzunehmen.

Für diejenigen, die eine Finanzierung benötigen, können spanische Finanzinstitute Hypothekendarlehen an nicht ansässige US-Bürger vergeben, vorausgesetzt, sie bestehen die entsprechende Bonitätsprüfung.

Die Konditionen hängen vom jeweiligen Institut und dem Profil des Antragstellers ab. Im Allgemeinen müssen nicht ansässige Käufer neben Steuern und Abschlusskosten mit einer erheblichen Anzahlung rechnen.

Die Bank kann Informationen über in den Vereinigten Staaten erzielte Einkünfte, bestehende finanzielle Verpflichtungen, Steuererklärungen und das Nettovermögen des Käufers anfordern. Zudem muss das Wechselkursrisiko berücksichtigt werden, wenn Einkünfte in Dollar erzielt werden und die Hypothekenzahlungen in Euro zu leisten sind.

Für Immobilienagenturen und Bauträger ermöglicht das Verständnis dieser Besonderheiten eine bessere Begleitung der Transaktionen von Beginn an.

Ein Barkauf entbindet nicht von den Überprüfungsanforderungen der Bank

Für Käufer, die über ausreichende Liquidität verfügen, um eine Immobilie ohne Finanzierung zu erwerben, gibt es einen weiteren Punkt, der besondere Beachtung verdient: den Nachweis der Herkunft der Mittel.

Die spanischen Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche legen Identifizierungs- und Überprüfungsanforderungen für bestimmte Berufsgruppen und Einrichtungen fest, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind.

Diese Anforderungen gelten nicht ausschließlich für Käufer aus den USA, gewinnen jedoch besondere Bedeutung, wenn große Summen international überwiesen werden.

Je nach den Umständen und dem Risikograd der Transaktion können Unterlagen zur Überprüfung der Herkunft der Mittel angefordert werden, wie beispielsweise Nachweise über Ersparnisse, berufliche Einkünfte, den Verkauf von Vermögenswerten, Erbschaften oder Dividenden.

Daher bedeutet die Verfügbarkeit der für den Kauf einer Immobilie erforderlichen Mittel nicht, dass die Transaktion sofort abgeschlossen werden kann.

Fehlende Unterlagen oder noch ausstehende Überprüfungen können die Verfügbarkeit der Mittel und damit den Abschluss des Verkaufs verzögern.

Für Immobilienmakler und Bauträger ist es besonders sinnvoll, diese Anforderungen von Anfang an zu ermitteln und die Dokumentation mit Rechtsberatern und Banken abzustimmen, um Probleme zu vermeiden, sobald der Termin für die Vertragsunterzeichnung feststeht.

Kauf einer Immobilie ohne Reise nach Spanien

Ein weiterer Aspekt, der internationale Immobilientransaktionen erleichtert, ist die Möglichkeit, einen Großteil des Kauf- und Verkaufsprozesses aus der Ferne abzuwickeln.

Besprechungen mit Rechtsberatern, die Prüfung von Unterlagen, Einsichtnahmen in das Grundbuch, die Vertragsvorbereitung sowie zahlreiche Verwaltungsvorgänge lassen sich digital koordinieren.

Es ist zudem möglich, einen Verkauf durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter mittels einer gültigen und ausreichenden Vollmacht abzuschließen.

Wird die Vollmacht in den Vereinigten Staaten vor einem örtlichen Notar ausgefertigt, muss sie die notwendigen Voraussetzungen erfüllen, um in Spanien rechtswirksam zu sein, einschließlich einer Apostille und gegebenenfalls einer beglaubigten Übersetzung.

Transaktionen, die über eine Hypothek finanziert werden, erfordern zusätzliche Abstimmungen, da das spanische Recht spezifische Verpflichtungen hinsichtlich der Offenlegung von Informationen und der vorherigen notariellen Beratung vorsieht, die auch dann erfüllt werden müssen, wenn ein Bevollmächtigter beteiligt ist.

Die Fernabwicklung hebt die rechtlichen Sicherheitsvorkehrungen des Verfahrens nicht auf, ermöglicht es dem Käufer jedoch, zahlreiche Formalitäten zu erledigen, ohne ständig nach Spanien reisen zu müssen.

Für Maklerbüros und Bauträger, die Immobilien außerhalb Spaniens vermarkten, erweitert diese Option ihre Möglichkeiten, internationale Kunden zu betreuen, und erleichtert die Abwicklung von Transaktionen.

Den internationalen Käufer verstehen: Ein Wettbewerbsvorteil

Die neuesten Statistiken der Notarkammer zeigen, dass sich der ausländische Markt nicht einheitlich entwickelt. Die Transaktionszahlen gehen zurück, die Preise steigen weiter an, und die Bedürfnisse der Käufer variieren je nach Nationalität, Wohnsitz und finanzieller Situation.

Ein britischer Staatsbürger, der sich in Spanien zur Ruhe setzen möchte, benötigt möglicherweise in erster Linie Beratung zu Aufenthaltsmöglichkeiten und deren steuerlichen Auswirkungen. Ein US-Amerikaner, der eine Immobilie von den Vereinigten Staaten aus erwirbt, könnte mit Problemen im Zusammenhang mit der Finanzierung, dem Währungsumtausch, Bankunterlagen, dem Nachweis der Herkunft der Mittel oder der Vertretung durch Vollmachten konfrontiert sein.

In beiden Fällen ermöglicht es uns das Verständnis dieser spezifischen Details bereits bei den ersten Gesprächen, genauere Informationen bereitzustellen und die beteiligten Fachleute angemessen zu koordinieren.

Für Immobilienagenturen und Bauträger stellt die Diversifizierung in internationale Märkte eine Chance dar, erfordert jedoch eine Anpassung ihres Ansatzes an das Profil jedes einzelnen Kunden.