Britit ja amerikkalaiset: Miten kansainvälisten ostajien tarpeet Espanjassa ovat muuttumassa

Kansainvälinen kiinteistömarkkina on muutoksessa. Notaarien yleisneuvoston tuoreimpien, vuoden 2026 ensimmäistä puoliskoa koskevien tilastojen mukaan ulkomaalaisten kiinteistöostot Espanjassa laskivat 13 % edellisvuodesta ja olivat 62 327 kauppaa. Keskimääräinen kauppahinta nousi kuitenkin 9,4 % ja oli 2 644 euroa neliömetriltä.

Tämä suuntaus on erityisen merkittävä Valencian autonomisella alueella, Murcian alueella ja Almerían maakunnassa – markkinoilla, joilla kansainvälisten ostajien osuus on huomattava. Notaarien neuvoston mukaan Valencian autonomisella alueella tehtiin 40,3 % ulkomaalaisten ei-asukkaiden ostokaupoista kyseisen puolivuotiskauden aikana, Andalusiassa 25,3 % ja Murciassa 7,8 %.

Lisäksi ulkomaalaisten ostajien maksamat hinnat nousivat 15,6 % Valencian alueella ja 15,1 % Murciassa.

Tässä tilanteessa kiinteistövälitystoimistot ja rakennuttajat kohtaavat markkinat, joilla perinteiset ostajat, kuten britit, toimivat rinnalla muiden ostajaryhmien kanssa, jotka tuovat mukanaan uusia kyselyitä, kuten amerikkalaiset. Heidän motiivinsa, rahoitusvaihtoehtonsa ja oikeudelliset vaatimuksensa voivat vaihdella suuresti.

Brittiläinen ostaja: oleskelulupa on edelleen keskeinen kysymys

Brittiläiset ovat edelleen yksi tärkeimmistä kansainvälisten ostajien ryhmistä Espanjassa. Vuoden 2026 ensimmäisellä puoliskolla he tekivät 4 541 kiinteistökauppaa, mikä on 21 % vähemmän kuin edellisen vuoden vastaavana ajanjaksona, vaikka he olivatkin edelleen toiseksi suurin ulkomaalaisryhmä kaupan määrän perusteella.

Brexitin jälkeen asunnon ostamisesta ja oleskeluluvan saamisesta Espanjassa on kuitenkin tullut erillisiä asioita.

Brittiläiset kansalaiset, joilla ei ole oleskelulupaa tai pitkäaikaista viisumia, ovat yleensä 90 päivän oleskelurajoituksen alaisia 180 päivän jaksossa Schengen-alueella.

Tämä seikka voi vaikuttaa niiden päätöksiin, jotka haluavat käyttää asuntoaan pidempään tai muuttaa pysyvästi Espanjaan.

Kiinteistövälitystoimistoille on hyödyllistä tietää alusta alkaen, miten ostaja aikoo käyttää kiinteistöä, jotta ne voivat ennakoida mahdollisia maahanmuuttoon liittyviä tarpeita. Ostajan henkilökohtaisista olosuhteista riippuen voidaan selvittää erilaisia oleskeluvaihtoehtoja, kuten ei-ansioihin perustuva viisumi tai muut Espanjan lainsäädännön mukaiset luvat.

Näiden asioiden suunnittelu etukäteen auttaa välttämään väärien odotusten syntymistä kiinteistön ostosta seuraavien oikeuksien suhteen.

Yhdysvaltalaiset ostajat: korkeat hinnat, mutta vähemmän kauppoja

Yksi profiili, joka herättää kiinnostusta kiinteistöalan ammattilaisten keskuudessa, on yhdysvaltalaisten ostajien profiili.

Fuster & Associates saa säännöllisesti tiedusteluja yhdysvaltalaisilta, jotka ovat kiinnostuneita ostamaan asunnon Espanjasta – tämä markkinatilanne on ristiriidassa viimeisimpien virallisten lukujen kanssa.

Notaariliiton mukaan yhdysvaltalaisten kansalaisten kiinteistökauppojen määrä laski vuoden 2026 ensimmäisellä puoliskolla 22 % ja oli 1 231 kauppaa. Ulkomailla asuvien yhdysvaltalaisten ostajien keskuudessa lasku oli vielä jyrkempi, 30,4 %.

Tästä laskusta huolimatta Yhdysvallat oli kansallisuuksien rankingissa kärjessä keskimääräisen ostohinnan perusteella, joka oli 3 948 euroa neliömetriltä. Ulkomailla asuvien amerikkalaisten osalta luku oli 4 623 euroa neliömetriltä.

Kyseessä on siis volyymiltään suhteellisen pieni markkina, mutta tiettyjen kiinteistösegmenttien kannalta mielenkiintoinen.

Miksi kiinteistökaupat Yhdysvalloissa ovat vähenemässä?

Kauppojen väheneminen on ristiriidassa sen kiinnostuksen kanssa, jota tällä markkinalla toimivat ammattilaiset edelleen havaitsevat. Notaarien raportissa ei yksilöidä vähenemisen syitä, vaikka onkin taloudellisia tekijöitä, jotka voivat auttaa ymmärtämään ilmiötä laajemmassa kontekstissa.

Yksi näistä on euron ja dollarin välisen valuuttakurssin kehitys. Yhdysvaltain keskuspankin (Federal Reserve) mukaan euron keskimääräinen kurssi nousi tammikuun 2025 1,0356 dollarista tammikuun 2026 1,1744 dollariin. Tämä ero yhdistettynä Espanjan nouseviin asuntohintoihin nosti ostokustannuksia dollareissa kyseisenä ajanjaksona.

Tähän lisätään vielä se, että huhtikuusta 2025 lähtien poistettiin mahdollisuus hakea uusia oleskelulupia kiinteistösijoitusten kautta – niin sanottu Golden Visa – mikä muutti tiettyjen EU:n ulkopuolisten sijoittajien käytettävissä olevia vaihtoehtoja.

Yhdysvalloissa toimivat kiinteistöalan ammattilaiset välittävät myös muita huolenaiheita, joita he ovat havainneet kontakteissaan: varovaisuutta tulevien Yhdysvaltain kongressivaalien suhteen sekä joidenkin tiedotusvälineiden välittämää kuvaa Espanjasta.

Näiden ammattilaisten havaintojen perusteella ei voida osoittaa suoraa yhteyttä myynnin laskuun, mutta ne muistuttavat siitä, että kansainväliset sijoituspäätökset eivät riipu pelkästään hinnasta. Luottamus kohteeseen, henkilökohtaiset odotukset ja oikeudellinen vakaus voivat myös vaikuttaa ostopäätökseen.

Siksi, vaikka yhdysvaltalaisten ostajien tekemät kaupat ovat vähentyneet, ei voida päätellä, että kiinnostus Espanjaa kohtaan olisi kadonnut. Yksi mahdollisuus on, että tietyt ostajat lykkäävät päätöstään – hypoteesia, jota käytettävissä olevat tilastot eivät vielä voi vahvistaa.

7 %:n asuntolainat Yhdysvalloissa: mahdollisuus Espanjalle?

Tähän tilanteeseen liittyy myös tuore taloudellinen kehitys.

Freddie Macin mukaan 30-vuotisten kiinteäkorkoisten asuntolainojen keskimääräinen korko Yhdysvalloissa nousi lokakuussa 2026 tasolle 7,40 % ja oli 22. lokakuuta 7,32 %, kun se vuotta aiemmin oli 6,19 %.

Espanjassa kansallisen tilastokeskuksen julkaisemien tuoreimpien tietojen mukaan kiinteistörekistereihin elokuussa 2026 rekisteröityjen asuntolainojen keskimääräinen alkukorko oli 3,08 %.

Vaikka molemmat indikaattorit koskevat eri markkinoita, tuotteita ja rahoitusprofiileja, ne paljastavat merkittäviä eroja asuntolainojen ehdoissa.

Voisiko tämä tilanne herättää suurempaa kiinnostusta Espanjan markkinoita kohtaan? Se on seurannan arvoinen mahdollisuus, vaikka toistaiseksi ei ole vielä tietoja, jotka osoittaisivat, että Yhdysvaltojen asuntolainakustannusten viimeaikainen nousu johtaisi ostojen lisääntymiseen Espanjassa.

Lisäksi kaikki ostajat eivät tarvitse rahoitusta. Joillakin markkinoistamme kiinnostuneilla amerikkalaisilla on omia varoja, ja he voivat tehdä ostoksensa ottamatta asuntolainaa.

Niille, jotka tarvitsevat rahoitusta, espanjalaiset rahoituslaitokset voivat myöntää asuntolainoja ulkomailla asuville Yhdysvaltain kansalaisille, edellyttäen, että he läpäisevät asianmukaisen luottokelpoisuusarvioinnin.

Ehdot riippuvat kustakin laitoksesta ja hakijan profiilista. Yleensä ulkomailla asuvien ostajien on varauduttava huomattavaan käsirahaan verojen ja kaupan loppukustannusten lisäksi.

Pankki voi pyytää tietoja Yhdysvalloissa ansaituista tuloista, olemassa olevista taloudellisista velvoitteista, veroilmoituksista sekä ostajan nettovarallisuudesta. On myös tarpeen arvioida valuuttakurssiriskiä, kun tulot saadaan dollareina ja asuntolainan lyhennykset on maksettava euroina.

Kiinteistövälitystoimistoille ja rakennuttajille näiden yksityiskohtien ymmärtäminen antaa mahdollisuuden ohjata kauppoja paremmin jo alusta alkaen.

Käteisellä ostaminen ei poista pankin todentamisvaatimuksia

Ostajille, joilla on riittävästi likviditeettiä asunnon ostamiseen ilman rahoitusta, on toinenkin asia, joka ansaitsee erityistä huomiota: varojen alkuperän todistaminen.

Espanjan rahanpesun torjuntaa koskevissa säännöksissä vahvistetaan tunnistamis- ja todentamisvaatimukset tietyille kiinteistökauppoihin osallistuville ammattilaisille ja tahoille.

Nämä vaatimukset eivät koske yksinomaan yhdysvaltalaisia ostajia, mutta ne saavat erityisen merkityksen, kun suuria summia siirretään kansainvälisesti.

Olosuhteista ja kaupan riskitasosta riippuen saatetaan pyytää asiakirjoja varojen alkuperän todentamiseksi, kuten todisteita säästöistä, ammatillisista tuloista, omaisuuden myynnistä, perinnöistä tai osingoista.

Siksi se, että ostajalla on tarvittavat varat asunnon ostamiseen, ei tarkoita, että kauppa voidaan saattaa päätökseen välittömästi.

Asiakirjojen puuttuminen tai keskeneräiset tarkastukset voivat viivästyttää varojen saatavuutta ja siten kaupan loppuun saattamista.

Kiinteistönvälittäjille ja rakennuttajille on erityisen hyödyllistä tunnistaa nämä vaatimukset jo alusta alkaen ja koordinoida asiakirjojen hankintaa oikeudellisten neuvonantajien ja pankkien kanssa, jolloin vältytään ongelmilta, kun allekirjoituspäivä on jo sovittu.

Asunnon ostaminen matkustamatta Espanjaan

Toinen kansainvälisiä kiinteistökauppoja helpottava seikka on mahdollisuus hoitaa suuri osa ostamis- ja myyntiprosessista etäyhteyden kautta.

Tapaamiset oikeudellisten neuvonantajien kanssa, asiakirjojen tarkastelu, kiinteistörekisteritarkistukset, sopimusten valmistelu ja lukuisat hallinnolliset menettelyt voidaan koordinoida digitaalisesti.

Myynti on myös mahdollista saattaa päätökseen asianmukaisesti valtuutetun edustajan välityksellä käyttämällä voimassa olevaa ja riittävää valtakirjaa.

Kun valtakirja laaditaan Yhdysvalloissa paikallisen notaarin läsnä ollessa, sen on täytettävä Espanjassa täytäntöönpanokelpoisuuden edellyttämät vaatimukset, mukaan lukien apostille ja tarvittaessa virallinen käännös.

Asuntolainalla rahoitetut kaupat vaativat lisäkoordinointia, sillä Espanjan lainsäädäntö asettaa tietojen julkistamista ja etukäteen annettavaa notaarin neuvontaa koskevia erityisvelvoitteita, jotka on täytettävä myös silloin, kun asiassa on mukana edustaja.

Etämenettely ei poista menettelyn oikeudellisia takeita, mutta se antaa ostajalle mahdollisuuden hoitaa lukuisia muodollisuuksia ilman, että hänen tarvitsee matkustaa jatkuvasti Espanjaan.

Espanjan ulkopuolella asuntoja markkinoiville välitystoimistoille ja rakennuttajille tämä vaihtoehto laajentaa mahdollisuuksia palvella kansainvälisiä asiakkaita ja helpottaa kauppojen järjestämistä.

Kansainvälisen ostajan ymmärtäminen: kilpailuetu

Notaariliiton tuoreimmat tilastot osoittavat, että ulkomaiset markkinat eivät kehity yhtenäisesti. Kauppojen määrä on laskussa, hinnat jatkavat nousuaan, ja ostajien tarpeet vaihtelevat heidän kansalaisuutensa, asuinpaikkansa ja taloudellisen tilanteensa mukaan.

Espanjassa eläkkeelle jäämistä suunnitteleva brittiläinen kansalainen saattaa tarvita ensisijaisesti neuvontaa oleskelulupavaihtoehdoista ja niiden verotuksellisista vaikutuksista. Yhdysvalloista kiinteistön ostava amerikkalainen voi kohdata ongelmia, jotka liittyvät rahoitukseen, valuutanvaihtoon, pankkiasiakirjoihin, varojen alkuperän todistamiseen tai edustukseen valtakirjojen avulla.

Molemmissa tapauksissa näiden erityisten yksityiskohtien ymmärtäminen jo ensimmäisistä keskusteluista lähtien antaa meille mahdollisuuden tarjota tarkempaa tietoa ja koordinoida asianmukaisesti mukana olevia ammattilaisia.

Kiinteistövälitystoimistoille ja rakennuttajille kansainvälisille markkinoille laajentuminen on mahdollisuus, mutta se edellyttää lähestymistavan räätälöintiä kunkin asiakkaan profiilin mukaan.