De Spaanse vastgoedmarkt vertoont twee tegenstrijdige ontwikkelingen. De waarde van onroerend goed blijft stijgen, terwijl het aantal geregistreerde transacties voor het derde opeenvolgende kwartaal is gedaald. Tegelijkertijd worden de verschillen tussen regio’s steeds belangrijker bij het vergelijken van prijzen, vraag en betaalbaarheid.
De meest recente Estadística Registral Inmobiliaria, gepubliceerd door het Colegio de Registradores, biedt een gedetailleerd beeld van deze ontwikkelingen in het derde kwartaal van 2026.
Voor iedereen die overweegt onroerend goed in Spanje te kopen, bieden de cijfers meer dan alleen een algemeen overzicht van de markt. Ze helpen bij het identificeren van de regio’s waar de prijzen het hoogst zijn, waar de vraag bijzonder groot blijft en hoe hypotheekkosten de algehele betaalbaarheid van een aankoop kunnen beïnvloeden.
1. Vastgoedprijzen in Spanje: welke regio’s zijn het duurst?
De gemiddelde geregistreerde prijs van woningen in Spanje bedroeg in het derde kwartaal van 2026 2.512 euro per vierkante meter, wat een nieuw historisch hoogtepunt vertegenwoordigt.
Achter het nationale gemiddelde gaan echter aanzienlijke regionale verschillen schuil.
De Gemeenschap van Madrid en de Balearen blijven de duurste autonome gemeenschappen, gevolgd door Baskenland en Catalonië. Aan de andere kant van de markt noteerden Extremadura, Castilla-La Mancha en Castilla y León de laagste gemiddelde prijzen.
Ook het tempo van de prijsstijging varieert aanzienlijk. Asturië noteerde de sterkste kwartaalstijging, gevolgd door Murcia en Castilla-La Mancha. Op jaarbasis registreerden Asturië, Murcia en Cantabrië de grootste stijgingen.
Een belangrijk onderscheid is het verschil tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen. Op nationaal niveau noteerden nieuwbouwwoningen een hogere gemiddelde prijs per vierkante meter dan bestaande woningen, met een sterkere kwartaalstijging.
Dit onderscheid wordt met name relevant bij het vergelijken van afzonderlijke regio’s. In de Gemeenschap van Valencia en Murcia noteerden nieuwbouwwoningen bijvoorbeeld aanzienlijk sterkere kwartaalprijsstijgingen dan bestaande woningen.
2. Waar worden de meeste woningen gekocht en verkocht?
Het aantal geregistreerde transacties van woningen bedroeg 164.148 in het derde kwartaal, wat neerkomt op een daling van 2,3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een daling van 5,9% op jaarbasis.
Ondanks deze vertraging blijft de activiteit geconcentreerd in enkele grote Spaanse vastgoedmarkten.
Andalusië noteerde het hoogste aantal transacties van alle autonome gemeenschappen, gevolgd door Catalonië, de Gemeenschap van Valencia en de Gemeenschap van Madrid.
Op provinciaal niveau bleven Madrid en Barcelona de twee grootste markten, gevolgd door Alicante, Valencia en Málaga.
De kwartaalveranderingen laten echter een meer gevarieerd beeld zien. Málaga noteerde een bijzonder aanzienlijke daling van het aantal transacties, terwijl Murcia en Castellón een stijging lieten zien. Ook Valencia kende een lichte stijging ten opzichte van het vorige kwartaal.
Dit is belangrijk omdat een hoog aantal transacties niet noodzakelijkerwijs betekent dat de activiteit toeneemt. Een regio kan nog steeds een groot aandeel van de nationale markt vertegenwoordigen, terwijl er sprake is van een daling ten opzichte van het vorige kwartaal.
Een andere interessante ontwikkeling betreft de geografische spreiding van de vraag. Volgens de kadastrale instanties breiden vastgoedaankopen zich steeds meer uit buiten de provinciehoofdsteden naar omliggende gemeenten, waar kopers wellicht meer betaalbare woningen kunnen vinden.
Voor mensen die een aankoop overwegen, betekent dit dat het kijken buiten de grote stad verschillende mogelijkheden kan bieden wat betreft vastgoedprijzen, beschikbare ruimte en woningtypes.
3. Buitenlandse kopers: welke delen van Spanje trekken de meeste internationale vraag aan?
Buitenlandse kopers waren in het derde kwartaal goed voor een recordaandeel in de transacties van woningen, hoewel hun aanwezigheid in Spanje aanzienlijk varieert.
De Balearen noteerden het hoogste aandeel buitenlandse aankopen, gevolgd door de regio Valencia en de Canarische Eilanden. Ook Murcia, Catalonië en Andalusië kenden een aanzienlijke internationale vraag.
De provinciale cijfers geven een nog gedetailleerder beeld. Alicante springt eruit: buitenlandse kopers waren goed voor bijna de helft van alle geregistreerde aankopen van woningen. Ook Málaga en de Balearen noteerden bijzonder hoge percentages.
De nationaliteiten die op de markt vertegenwoordigd zijn, weerspiegelen het internationale karakter ervan. Britse kopers bleven de grootste groep, gevolgd door Marokkaanse, Nederlandse, Duitse en Roemeense kopers.
Deze cijfers zijn met name relevant wanneer men nadenkt over het soort juridisch en fiscaal advies dat nodig is bij de aankoop van onroerend goed.
Zo kan een niet-ingezetene die een tweede woning in Spanje koopt, andere fiscale verplichtingen hebben dan iemand die van plan is zijn permanente verblijfplaats in het land te vestigen. Evenzo levert de aankoop van een woning niet automatisch immigratie- of verblijfsrechten op.
Het is belangrijk om deze verschillen te begrijpen voordat u een aankoop afrondt, met name wanneer de woning zal worden gebruikt als vakantiehuis, wordt verhuurd of als permanente verblijfplaats wordt bewoond.
4. Nieuwbouw of bestaande bouw: wat laat de markt zien?
Bestaande woningen blijven de Spaanse woningmarkt domineren en zijn goed voor bijna vier op de vijf geregistreerde transacties.
Niettemin verschilt het aandeel van de aankopen van nieuwbouwwoningen aanzienlijk tussen de autonome gemeenschappen.
Navarra noteerde het hoogste aandeel nieuwbouwtransacties, gevolgd door de Canarische Eilanden en Murcia. Daarentegen kenden La Rioja, Extremadura en Castilla y León een bijzonder hoog aandeel aan bestaande woningen.
Ook het type woning dat wordt aangekocht, varieert per regio.
Appartementen vormen landelijk het grootste deel van de transacties, maar vrijstaande en halfvrijstaande woningen vertegenwoordigen in sommige gebieden een aanzienlijk groter aandeel.
Castilla-La Mancha noteerde het hoogste aandeel aankopen van eengezinswoningen, gevolgd door Extremadura en Galicië. Daarentegen waren appartementen bijzonder dominant in Baskenland, Madrid en Asturië.
De grootte van de woning is een andere factor die het overwegen waard is. De gemiddelde oppervlakte van de in Spanje verkochte woningen bedroeg 101,1 m². Castilla-La Mancha, Extremadura en Galicië noteerden de grootste gemiddelde woningen, terwijl het Baskenland en Asturië de kleinste hadden.
Voor kopers kunnen deze verschillen helpen bij het beperken van potentiële locaties, afhankelijk van of zij op zoek zijn naar een appartement, een vrijstaande woning, een nieuwbouwproject of een woning met meer woonruimte.
Er zijn ook juridische en fiscale verschillen tussen de aankoop van nieuwbouwwoningen en bestaande woningen. Bestaande woningen zijn over het algemeen onderworpen aan overdrachtsbelasting (ITP), terwijl nieuwbouwwoningen doorgaans onderworpen zijn aan btw en zegelrecht (AJD). De geldende tarieven zijn afhankelijk van de autonome gemeenschap en de omstandigheden van de transactie.
5. Hypotheekkosten en betaalbaarheid van onroerend goed in heel Spanje
De vastgoedprijzen vormen slechts een deel van de kosten bij de aankoop van een woning. Ook de financieringsvoorwaarden en de maandelijkse aflossingen hebben een aanzienlijke invloed op de betaalbaarheid.
De gemiddelde maandelijkse hypotheekaflossing in Spanje bedroeg in het derde kwartaal 857,60 €, wat overeenkomt met 35,3% van het gemiddelde salaris.
De verschillen tussen de regio’s zijn echter aanzienlijk.
De Balearen noteerden de hoogste gemiddelde maandelijkse hypotheekaflossing, gevolgd door Madrid. Aan de andere kant van het spectrum noteerden Extremadura en Murcia de laagste maandelijkse aflossingen.
Ook het aandeel van de hypotheeklasten ten opzichte van het gemiddelde salaris laat aanzienlijke regionale verschillen zien. Op de Balearen bedroegen de hypotheeklasten 62,1% van het gemiddelde salaris, vergeleken met 45,5% in Madrid. In Murcia bedroeg dit cijfer 27,3%.
Deze indicatoren bieden een nuttige vergelijking van de regionale betaalbaarheid, hoewel de individuele hypotheekvoorwaarden afhankelijk zijn van het inkomen van de kredietnemer, zijn financiële verplichtingen, de aanbetaling en het te kopen onroerend goed.
Uit het rapport blijkt tevens dat hypotheken met een vaste rente het grootste deel uitmaakten van de nieuw afgesloten hypotheekovereenkomsten voor woningen. De gemiddelde startrente bedroeg 3,15%, terwijl de gemiddelde aflossingsperiode iets meer dan 25 jaar bedroeg.
Voor niet-ingezeten kopers kan het verkrijgen van financiering in Spanje extra vereisten met zich meebrengen. Banken kunnen documentatie opvragen met betrekking tot inkomsten in het buitenland, dienstverband, fiscale woonplaats en bestaande financiële verplichtingen.
Het is daarom raadzaam om inzicht te krijgen in de beschikbare financieringsmogelijkheden en de bijbehorende kosten alvorens een financiële verbintenis aan te gaan met betrekking tot een onroerend goed.
6. Waarop dient u te letten voordat u onroerend goed in Spanje koopt?
Uit de meest recente statistieken blijkt dat bij de aankoop van onroerend goed in Spanje zeer uiteenlopende overwegingen een rol spelen, afhankelijk van de regio, het type onroerend goed en de financiële situatie van de koper.
Ongeacht waar u besluit te kopen, zijn er verschillende belangrijke controles die u moet uitvoeren voordat u een contract ondertekent:
- Informatie over eigendom en het kadaster: Controleer of de verkoper de eigenaar is en ga na of er hypotheken, lasten, schulden of andere geregistreerde zaken op het onroerend goed rusten.
- Naleving van bestemmingsplannen en bouwvoorschriften: Controleer of het onroerend goed voldoet aan de geldende bestemmingsplannen en of de geregistreerde beschrijving overeenkomt met de werkelijke kenmerken ervan.
- Aankoopbelastingen: Ga na of ITP of BTW en AJD van toepassing zijn, en bereken de relevante regionale tarieven.
- Contractuele voorwaarden: Controleer reserveringsovereenkomsten en particuliere koopcontracten, waarbij u aandacht moet besteden aan aanbetalingen, termijnen en de voorwaarden voor de afronding van de transactie.
- Bijkomende kosten: Houd bij de berekening van het totale aankoopbudget rekening met notaris-, kadaster-, juridische en andere relevante kosten.
- Doorlopende fiscale verplichtingen: Zorg dat u op de hoogte bent van de verplichtingen die gepaard gaan met het bezit van onroerend goed, met name indien u geen ingezetene bent of van plan bent het onroerend goed te verhuren.
Deze controles zijn met name van belang wanneer u op een onbekende locatie koopt of een nieuwbouwwoning aanschaft die nog niet is opgeleverd.
Juridisch en fiscaal advies voor het kopen van onroerend goed in Spanje
Uit de statistieken over het derde kwartaal van 2026 blijkt hoe gevarieerd de Spaanse vastgoedmarkt is geworden. Verschillen in prijzen, woningtypes, transactieactiviteit en de betaalbaarheid van hypotheken betekenen dat de juiste aanpak afhankelijk is van de locatie en de omstandigheden van elke aankoop.
Bij Fuster & Associates begeleiden wij cliënten bij de aan- en verkoop van onroerend goed in Spanje en bieden wij juridisch en fiscaal advies gedurende het gehele proces.
Ons team kan u helpen bij het controleren van vastgoeddocumentatie, het beoordelen van contractvoorwaarden, het berekenen van aankoopbelastingen en het afhandelen van de juridische formaliteiten die nodig zijn om een transactie te voltooien.
Of u nu een nieuwbouwwoning koopt, een bestaande woning aankoopt of een woning in Spanje verkoopt, neem contact op met Fuster & Associates om te ontdekken hoe wij u kunnen helpen uw belangen te beschermen.
Wij willen u helpen bij het navigeren door alle juridische complexiteiten die gepaard gaan met de aankoop van een woning in Spanje, maar dit artikel bevat juridische informatie en mag niet worden beschouwd als juridisch advies.
- View more post about: Fuster & Associates
