Det spanske ejendomsmarked viser to modsatrettede tendenser. Ejendomsværdierne fortsætter med at stige, mens antallet af registrerede transaktioner er faldet for tredje kvartal i træk. Samtidig bliver forskellene mellem regionerne stadig mere markante, når man sammenligner priser, efterspørgsel og overkommelighed.
Den seneste Estadística Registral Inmobiliaria, udgivet af Colegio de Registradores, giver et detaljeret billede af disse udviklinger i tredje kvartal af 2026.
For alle, der overvejer at købe en ejendom i Spanien, giver tallene mere end blot et generelt overblik over markedet. De hjælper med at identificere de regioner, hvor priserne er højest, hvor efterspørgslen fortsat er særlig stor, og hvordan omkostningerne til realkreditlån kan påvirke den samlede overkommelighed ved et køb.
1. Ejendomspriser i Spanien: Hvilke regioner er de dyreste?
Den gennemsnitlige registrerede boligpris i Spanien nåede op på 2.512 euro pr. kvadratmeter i tredje kvartal af 2026, hvilket udgør et nyt historisk højdepunkt.
Det nationale gennemsnit skjuler dog betydelige regionale forskelle.
Regionerne Madrid og De Baleariske Øer er fortsat de dyreste autonome regioner, efterfulgt af Baskerlandet og Catalonien. I den anden ende af markedet registrerede Extremadura, Castilla-La Mancha og Castilla y León de laveste gennemsnitspriser.
Prisstigningsraten varierer også betydeligt. Asturien registrerede den stærkeste kvartalsvise stigning, efterfulgt af Murcia og Castilla-La Mancha. På årsbasis registrerede Asturien, Murcia og Cantabria de største stigninger.
En vigtig skelnen er forskellen mellem nybyggede boliger og brugte boliger. På landsplan havde nybyggede boliger en højere gennemsnitspris pr. kvadratmeter end brugte boliger, med en stærkere kvartalsstigning.
Denne skelnen bliver særlig relevant, når man sammenligner de enkelte regioner. I Valencia og Murcia registrerede nybyggede boliger for eksempel betydeligt stærkere kvartalsvise prisstigninger end brugte boliger.
2. Hvor købes og sælges flest boliger?
Antallet af registrerede bolighandler nåede op på 164.148 i tredje kvartal, hvilket svarer til et fald på 2,3 % i forhold til det foregående kvartal og et fald på 5,9 % på årsbasis.
På trods af denne afmatning er aktiviteten fortsat koncentreret på flere store spanske ejendomsmarkeder.
Andalusien registrerede det højeste antal transaktioner blandt de autonome regioner, efterfulgt af Catalonien, Valencia og Madrid.
På provinsniveau var Madrid og Barcelona fortsat de to største markeder, efterfulgt af Alicante, Valencia og Málaga.
De kvartalsvise ændringer afslører dog en mere varieret situation. Málaga registrerede et særligt markant fald i transaktionerne, mens Murcia og Castellón oplevede stigninger. Valencia oplevede ligeledes en svag stigning i forhold til det foregående kvartal.
Dette er vigtigt, fordi et højt antal transaktioner ikke nødvendigvis betyder, at aktiviteten er stigende. En region kan fortsat udgøre en stor andel af det nationale marked, selvom den oplever et fald i forhold til det foregående kvartal.
En anden interessant udvikling vedrører den geografiske fordeling af efterspørgslen. Ifølge tinglysningsmyndighederne udvider ejendomskøbene sig i stigende grad ud over provinshovedstæderne mod de omkringliggende kommuner, hvor købere kan finde mere overkommelige boliger.
For folk, der overvejer et køb, betyder dette, at man ved at se ud over hovedbyen kan finde forskellige muligheder med hensyn til ejendomspriser, tilgængelig plads og boligtyper.
3. Udenlandske købere: Hvilke dele af Spanien tiltrækker den største internationale efterspørgsel?
Udenlandske købere tegnede sig for en rekordstor andel af bolighandlerne i tredje kvartal, selvom deres tilstedeværelse varierer betydeligt på tværs af Spanien.
Balearerne registrerede den højeste andel af udenlandske køb, efterfulgt af Valencia og De Kanariske Øer. Murcia, Catalonien og Andalusien oplevede også en betydelig international efterspørgsel.
Tallene på provinsniveau giver et endnu mere detaljeret billede. Alicante skiller sig ud, idet udenlandske købere tegnede sig for næsten halvdelen af alle registrerede boligkøb. Málaga og Balearerne registrerede også særligt høje andele.
De nationaliteter, der er repræsenteret på markedet, afspejler dets internationale karakter. Britiske købere udgjorde fortsat den største gruppe, efterfulgt af marokkanske, hollandske, tyske og rumænske købere.
Disse tal er særligt relevante, når man overvejer, hvilken type juridisk og skattemæssig rådgivning der er behov for i forbindelse med et ejendomskøb.
For eksempel kan en ikke-bosiddende, der køber en anden bolig i Spanien, have andre skatteforpligtelser end en person, der har til hensigt at etablere sin faste bopæl i landet. Tilsvarende giver køb af en ejendom ikke automatisk ret til indvandring eller opholdstilladelse.
Det er vigtigt at forstå disse forskelle, inden man gennemfører et køb, især når ejendommen skal bruges som feriebolig, udlejes eller benyttes som fast bopæl.
4. Nybyggeri eller brugte ejendomme: hvad viser markedet?
Brugte ejendomme dominerer fortsat det spanske boligmarked og udgør næsten fire ud af fem registrerede transaktioner.
Andelen af køb af nybyggede ejendomme varierer dog betydeligt mellem de forskellige autonome regioner.
Navarra havde den højeste andel af transaktioner med nybyggeri, efterfulgt af De Kanariske Øer og Murcia. Derimod havde La Rioja, Extremadura og Castilla y León en særlig høj andel af transaktioner med brugte ejendomme.
Den type ejendom, der købes, varierer også fra region til region.
Lejligheder udgør størstedelen af transaktionerne på nationalt plan, men fritstående huse og dobbelthuse udgør en betydeligt større andel i nogle områder.
Castilla-La Mancha havde den højeste andel af køb af enfamiliehuse, efterfulgt af Extremadura og Galicien. Derimod dominerede lejligheder især i Baskerlandet, Madrid og Asturien.
Ejendommens størrelse er en anden faktor, der er værd at tage i betragtning. Det gennemsnitlige areal for solgte boliger i Spanien var 101,1 m². Castilla-La Mancha, Extremadura og Galicien havde de største gennemsnitsarealer, mens Baskerlandet og Asturien havde de mindste.
For købere kan disse forskelle hjælpe med at indsnævre udvalget af potentielle beliggenheder, afhængigt af om de leder efter en lejlighed, et enfamiliehus, et nybyggeri eller en bolig med mere boligareal.
Der er også juridiske og skattemæssige forskelle mellem køb af nybyggeri og brugte ejendomme. Brugte ejendomme er generelt omfattet af ejendomsoverførselsafgift (ITP), mens nybyggede boliger normalt er omfattet af moms og stempelafgift (AJD). De gældende satser afhænger af den autonome region og omstændighederne ved transaktionen.
5. Realkreditomkostninger og overkommelighed på boligmarkedet i Spanien
Ejendomspriserne udgør kun en del af omkostningerne ved at købe en bolig. Finansieringsbetingelser og månedlige afdrag har også en betydelig indflydelse på, hvor overkommelig en bolig er.
Den gennemsnitlige månedlige afdrag på realkreditlån i Spanien nåede op på 857,60 € i tredje kvartal, hvilket svarer til 35,3 % af gennemsnitslønnen.
Der er dog betydelige forskelle mellem regionerne.
Balearerne havde det højeste gennemsnitlige månedlige afdrag på realkreditlån, efterfulgt af Madrid. I den anden ende af skalaen havde Extremadura og Murcia de laveste månedlige afdrag.
Andelen af boliglånsafdrag i forhold til gennemsnitslønnen understreger også betydelige regionale forskelle. På Balearerne udgjorde boliglånsafdragene 62,1 % af gennemsnitslønnen, sammenlignet med 45,5 % i Madrid. I Murcia var tallet 27,3 %.
Disse indikatorer giver et nyttigt sammenligningsgrundlag for den regionale overkommelighed, selvom de individuelle lånevilkår afhænger af låntagerens indkomst, økonomiske forpligtelser, udbetaling og den ejendom, der købes.
Rapporten viser også, at fastforrentede boliglån udgjorde størstedelen af de nyligt indgåede boliglånsaftaler. Den gennemsnitlige startrente var 3,15 %, mens den gennemsnitlige løbetid for boliglånet lå på lidt over 25 år.
For ikke-hjemmehørende købere kan det at opnå finansiering i Spanien indebære yderligere krav. Bankerne kan anmode om dokumentation vedrørende indkomst i udlandet, beskæftigelse, skattemæssig bopæl og eksisterende økonomiske forpligtelser.
Det tilrådes derfor at sætte sig ind i de tilgængelige finansieringsmuligheder og de dermed forbundne omkostninger, inden man indgår en økonomisk forpligtelse i forbindelse med en ejendom.
6. Hvad bør du tjekke, før du køber en ejendom i Spanien?
De seneste statistikker viser, at køb af ejendom i Spanien indebærer meget forskellige overvejelser afhængigt af regionen, ejendomstypen og købers økonomiske forhold.
Uanset hvor du beslutter dig for at købe, er der flere vigtige tjek, du skal gennemføre, før du underskriver en kontrakt:
- Oplysninger om ejerskab og tinglysning: Bekræft sælgerens ejerskab, og tjek, om ejendommen er behæftet med pant, byrder, gæld eller andre registrerede forhold.
- Overholdelse af plan- og bygningsreglementet: Tjek, at ejendommen overholder gældende plan- og bygningsreglement, og at den registrerede beskrivelse stemmer overens med dens faktiske egenskaber.
- Købsafgifter: Fastslå, om ITP eller moms og AJD finder anvendelse, og beregn de relevante regionale satser.
- Kontraktmæssige betingelser: Gennemgå reservationsaftaler og private købskontrakter, og vær opmærksom på depositum, frister og betingelserne for gennemførelse.
- Yderligere udgifter: Medtag notar-, tinglysnings-, juridiske og andre relevante omkostninger, når du beregner det samlede købsbudget.
- Løbende skatteforpligtelser: Sæt dig ind i de forpligtelser, der er forbundet med ejerskab af en ejendom, især hvis du er ikke-hjemmehørende eller har til hensigt at udleje ejendommen.
Disse tjek er særligt vigtige, når du køber i et ukendt område eller køber en nybygget ejendom, der endnu ikke er færdiggjort.
Juridisk og skattemæssig rådgivning ved køb af ejendom i Spanien
Statistikkerne for tredje kvartal 2026 understreger, hvor varieret det spanske ejendomsmarked er blevet. Forskelle i priser, ejendomstyper, transaktionsaktivitet og adgang til realkreditlån betyder, at den rette tilgang afhænger af beliggenheden og omstændighederne ved hvert enkelt køb.
Hos Fuster & Associates bistår vi kunder med køb og salg af ejendomme i Spanien og yder juridisk og skattemæssig rådgivning gennem hele processen.
Vores team kan hjælpe med at gennemgå ejendomsdokumentation, vurdere kontraktvilkår, beregne købsafgifter og håndtere de juridiske formaliteter, der kræves for at gennemføre en transaktion.
Uanset om du køber en nybygget bolig, en brugt ejendom eller sælger en ejendom i Spanien, kontakt Fuster & Associates for at finde ud af, hvordan vi kan hjælpe med at beskytte dine interesser.
Vi vil gerne hjælpe dig med at navigere gennem alle de juridiske kompleksiteter, der følger med dit boligkøb i Spanien, men denne artikel indeholder juridiske oplysninger og bør ikke betragtes som juridisk rådgivning.
- View more post about: Fuster & Associates
