Het kopen van een woning in Spanje is een van de belangrijkste financiële beslissingen die u ooit zult nemen. Of u nu een vakantiehuis koopt, zich definitief in Spanje vestigt of in Spaans onroerend goed investeert, het uitvoeren van een grondig due diligence-onderzoek is essentieel voordat u een contract ondertekent of geld overmaakt.
Bij Fuster & Associates helpen wij regelmatig internationale cliënten om ervoor te zorgen dat hun aankoop van onroerend goed juridisch waterdicht is. Een uitgebreid due diligence-proces helpt bij het identificeren van mogelijke risico’s vóór de afronding van de transactie, waardoor kopers tijdens het hele proces vertrouwen en gemoedsrust krijgen.
Wat is due diligence bij onroerend goed?
Due diligence bij onroerend goed is het juridisch onderzoek dat wordt uitgevoerd vóór de aankoop van een woning. Het doel hiervan is om te verifiëren of de verkoper het wettelijke recht heeft om te verkopen, of het onroerend goed overeenkomt met de officiële documenten en of er geen verborgen juridische of financiële kwesties zijn die uw eigendom na de afronding zouden kunnen beïnvloeden.
In Spanje gaat dit proces veel verder dan het louter opvragen van een uittreksel uit het kadaster. Het omvat het controleren van de juridische, stedenbouwkundige, fiscale en administratieve status van het onroerend goed voordat er een bindende toezegging wordt gedaan.
Wat houdt een due diligence-onderzoek naar onroerend goed in?
1. Controle van het eigendom
De eerste stap is het vaststellen dat de verkoper de wettelijke eigenaar van het onroerend goed is en bevoegd is om het te verkopen. Dit omvat het controleren van de eigendomsgegevens die zijn geregistreerd bij het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad), het verifiëren van de identiteit van de verkoper en het vaststellen of er geen juridische omstandigheden zijn – zoals meerdere eigenaren, erfeniskwesties of volmachten – die de transactie zouden kunnen beïnvloeden.
2. Controle van lasten en bezwaringen
Aan een onroerend goed kunnen juridische of financiële verplichtingen verbonden zijn die na de aankoop van kracht kunnen blijven indien deze niet vooraf worden vastgesteld.
Bij een due diligence-onderzoek wordt gecontroleerd op:
- Bestaande hypotheken
- Beslagleggingen of gerechtelijke bevelen
- Erfdienstbaarheden of doorgangsrechten
- Langlopende huurovereenkomsten
- Overige geregistreerde beperkingen of lasten
Het merendeel van deze informatie kan worden verkregen uit de Nota Simple van het onroerend goed, waardoor kopers precies kunnen begrijpen wat zij kopen.
3. Controle van de beschrijving van het onroerend goed
Het is van essentieel belang om te controleren of de fysieke kenmerken van het onroerend goed overeenkomen met de officiële gegevens. Een notaris vergelijkt de informatie in het Spaanse kadaster en het Cadastro (Catastro), om er zeker van te zijn dat gegevens zoals de bebouwde oppervlakte, perceelgrenzen, locatie en kadastrale referentie correct zijn. Het opsporen van afwijkingen vóór de afronding van de transactie kan helpen om juridische of administratieve problemen in de toekomst te voorkomen.
4. Naleving van stedenbouwkundige en bouwvoorschriften
Een onroerend goed kan in perfecte staat lijken, maar toch problemen op het gebied van ruimtelijke ordening of vergunningen vertonen. Om deze reden wordt bij het due diligence-onderzoek ook nagegaan of het onroerend goed voldoet aan de Spaanse voorschriften inzake ruimtelijke ordening.
Dit omvat onder meer het controleren van:
- Of het onroerend goed legaal is gebouwd
- Of uitbreidingen of renovaties naar behoren zijn goedgekeurd
- Eventuele overtredingen van de ruimtelijke ordeningsvoorschriften of handhavingsprocedures
- Mogelijke ruimtelijke ordeningskwesties die van invloed kunnen zijn op toekomstig gebruik of doorverkoop
Deze controles zijn met name van belang voor villa’s, landelijke woningen en oudere huizen.
5. Controles met betrekking tot de vereniging van eigenaren
Indien het onroerend goed deel uitmaakt van een vereniging van eigenaren, is het van belang de juridische en financiële situatie daarvan te onderzoeken. Hierbij dient onder meer te worden nagegaan of er openstaande verenigingsbijdragen zijn, of er buitengewone uitgaven zijn goedgekeurd en of er interne voorschriften gelden die gevolgen kunnen hebben voor de koper, zoals beperkingen op vakantieverhuur of renovatiewerkzaamheden.
6. Fiscale controle
Een grondig due diligence-proces bevestigt tevens dat er geen openstaande belastingen met betrekking tot het onroerend goed zijn.
Typische controles omvatten:
- Lokale onroerendgoedbelasting (IBI)
- Afvalstoffenheffing
- Overige lokale heffingen
- Eventuele openstaande belastingschulden die gevolgen kunnen hebben voor de koper
7. Controles op nutsvoorzieningen en administratieve zaken
Ten slotte zorgt de juridische controle ervoor dat de documentatie van het onroerend goed en de essentiële voorzieningen in orde zijn. Dit kan onder meer het controleren van de aansluitingen op nutsvoorzieningen, het energieprestatiecertificaat (EPC), de bewoningsvergunning (indien vereist) en alle administratieve documenten omvatten die nodig zijn om de eigendomsoverdracht soepel te laten verlopen.
Waarom is due diligence zo belangrijk?
Het overslaan van de juiste juridische controles lijkt misschien een manier om het aankoopproces te versnellen, maar het kan later tot kostbare problemen leiden. Zonder adequate due diligence kunnen kopers onbewust een onroerend goed kopen met openstaande schulden, illegale bouwwerkzaamheden, overtredingen van de ruimtelijke ordening of inconsistenties in de registratie, waarvan de oplossing kostbaar en tijdrovend kan zijn.
Het uitvoeren van een grondige juridische beoordeling voordat een contract wordt ondertekend, vermindert deze risico’s aanzienlijk en biedt meer zekerheid gedurende de gehele transactie.
Voert de notaris een due diligence-onderzoek uit?
Dit is een van de meest voorkomende misvattingen onder buitenlandse kopers.
In Spanje controleert de notaris de identiteit en rechtsbevoegdheid van de partijen en zorgt hij ervoor dat de openbare akte voldoet aan de wettelijke formaliteiten. De notaris voert echter geen uitgebreid juridisch onderzoek uit naar de status van het onroerend goed en geeft evenmin onafhankelijk juridisch advies namens de koper.
Om deze reden wordt het ten zeerste aanbevolen om een onafhankelijke vastgoedadvocaat in te schakelen voordat u een reserveringsovereenkomst of een onderhandse koopovereenkomst ondertekent.
Hoe Fuster & Associates u kan helpen
Bij Fuster & Associates bieden wij uitgebreide due diligence-diensten op het gebied van onroerend goed voor kopers in heel Spanje. Ons juridische team controleert zorgvuldig de eigendomsverhoudingen, de gegevens in het kadaster, de naleving van bestemmingsplannen, fiscale zaken, verplichtingen ten aanzien van de vereniging van eigenaren en contractuele documentatie om potentiële risico’s te identificeren voordat deze tot kostbare problemen uitgroeien.
Of u nu een vakantiehuis koopt, naar Spanje verhuist of in onroerend goed investeert, onze ervaren advocaten begeleiden u bij elke fase van de transactie en zorgen ervoor dat uw investering juridisch veilig is.
Overweegt u onroerend goed in Spanje te kopen?
Neem vandaag nog contact op met Fuster & Associates en laat onze ervaren vastgoedadvocaten u helpen om met vertrouwen en volledige gemoedsrust tot aankoop over te gaan.
Wij willen u helpen bij het navigeren door alle juridische complexiteiten die gepaard gaan met de aankoop van een woning in Spanje, maar dit artikel bevat juridische informatie en mag niet worden beschouwd als juridisch advies.
- View more post about: Koop Overdracht
