Nous avons rassemblé toutes les étapes dans un guide à lire (et à conserver !).
Il s’agit d’une traduction automatique en attente de révision.
Vous envisagez d’acheter ou de vendre une propriété dans l’Espagne ensoleillée ?
Pré-contrats :
Lors de la vente d’une maison avant la signature de l’acte public, un contrat privé – appelé précontrat – est généralement signé entre le vendeur et l’acheteur.
Il ne s’agit pas d’un contrat obligatoire, bien qu’il soit toujours conclu lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’un promoteur, et généralement entre particuliers – surtout dans les grandes agglomérations – pour garantir l’opération.
La loi considère ce document privé comme un moyen parfaitement valable de formaliser une entreprise.
Cela signifie que si vous signez un avant-contrat, vous serez légalement tenu de respecter l’ensemble de son contenu, pour autant que celui-ci ne soit pas contraire à la loi.
Vous ne serez donc pas dispensé de vous y conformer au motif que ce qui a été convenu à l’époque ne vous convient plus, ou que vous n’étiez pas sûr de ce que vous signiez.
D’où l’importance d’obtenir les conseils juridiques appropriés avant de signer un document de cette nature et de veiller à ne rien signer que vous ne compreniez pas à 100 % ou dont vous n’êtes pas totalement convaincu.
Qui est le signataire du vendeur ?
Lorsqu’un promoteur vend un bien immobilier, le document est généralement signé par l’administrateur ou l’avocat de fait ou le mandataire de la société et, à défaut, par le promoteur lui-même.
S’il s’agit d’une transaction entre personnes physiques, le document doit être signé par tous les propriétaires, soit personnellement, soit par des personnes dûment mandatées.
S’il s’agit d’un logement partagé entre mari et femme, les deux parties devront le signer.
Ils devront également le faire si la maison est privative de l’un d’eux (il ne s’agit pas d’un bénéfice), à condition que la maison vendue soit le domicile conjugal effectif du couple vendeur.
Si le vendeur a donné procuration à une autre personne pour signer ce document, le mandataire doit présenter la copie autorisée par le notaire – et pas seulement une photocopie -, et la procuration doit autoriser la vente. C’est pourquoi nous recommandons de vérifier – en lisant l’acte de procuration – que le mandataire est autorisé à formaliser la vente.
Si les héritiers d’un propriétaire décédé ont l’intention de vendre la maison, il est important de s’assurer que tous les documents sont en règle et qu’ils sont les seuls à avoir des droits sur celle-ci.
Dettes liées à la propriété
Il est très important de vérifier si la propriété est libre de toute dette – qu’il y ait une hypothèque ou que la propriété ait été saisie. Vous pouvez demander ces informations au bureau d’enregistrement des biens immobiliers correspondant.
Souvent, il s’agit d’une hypothèque. Dans ce cas, l’acheteur devra évaluer s’il y a lieu de subroger ou non. En d’autres termes, l’acheteur devra décider s’il l’accepte et devient débiteur de la partie qui reste à payer à la banque qui l’a accordé ou s’il obtient son propre prêt hypothécaire.
Dans le premier scénario, il est très important de connaître toutes les conditions de l’hypothèque précédente, en particulier le taux d’intérêt – y a-t-il un minimum et un maximum ? quel est le délai de remboursement ? quelles sont les commissions convenues ? quels sont les montants qui restent à payer ?
Le plus simple sera de demander l’avis d’experts. Pour plus d’informations, consultez la page Hypothèque – Espagne.
Frais communautaires
Si la propriété est située dans une communauté de propriétaires, la redevance correspondante devra être payée périodiquement.
Il est important de vérifier qu’il n’y a pas d’impayés et, le cas échéant, de connaître les délais de paiement. Vous pouvez demander ces informations au président ou à l’administrateur de la communauté, qui peut également vous informer sur les statuts ou le règlement intérieur de l’immeuble.
Il est également conseillé de vérifier s’il existe des dépenses approuvées par la commune, leur montant et leur fréquence de paiement.
Si l’acheteur a l’intention de modifier le bien qu’il achète – par exemple, transformer une propriété commerciale en maison d’habitation ou vice versa, ou convertir la maison en appartement de tourisme, ou exercer une certaine activité – il doit d’abord en informer le conseil municipal pour savoir si c’est possible et obtenir la licence appropriée, puis obtenir l’autorisation de la communauté des propriétaires et savoir s’il existe des statuts qui pourraient s’opposer à son projet.
Prix et caution
L’avant-contrat comprendra le prix de la propriété ainsi que le montant à reporter et les modalités de paiement – soit par paiements successifs et octroi de l’acte public, soit par subrogation dans l’hypothèque.
Il est d’usage dans l’avant-contrat de fixer le montant que l’acheteur versera au vendeur à titre d’acompte – qui dépendra du prix réel du bien.
Les types de dépôts les plus courants sont appelés « dépôts pénitentiels ». Dans ce cas, l’acheteur perd l’acompte si le contrat n’est pas exécuté à cause de lui. Si le vendeur est en défaut, il doit les restituer en double.
Dépenses engagées pour l’achat et la vente d’un bien immobilier en Espagne
Il existe cinq types de dépenses différentes découlant de la vente :
La taxe municipale sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (communément appelée taxe municipale sur les plus-values).
Acte public chez le notaire.
Inscription au registre de la propriété.
Les taxes (anciennement appelées droits royaux).
Frais administratifs – la facture facturée par le notaire pour effectuer certaines procédures.
Si rien n’est convenu dans le contrat privé – ou s’il est stipulé que les frais sont « conformes à la loi » -, le vendeur paiera la plus-value et la plus grande partie de l’acte original, tandis que l’acheteur paiera les copies de l’acte – veuillez garder à l’esprit que cette règle diffère dans chaque Communauté autonome -, les frais d’enregistrement et les taxes de transmission.
L’accord par lequel l’assujetti à l’impôt municipal sur la bonne volonté (le vendeur) ou à l’impôt sur les droits réels (l’acheteur) n’affecte pas l’Administration, qui réclamera toujours ces impôts à l’assujetti.
En ce qui concerne l’Impuesto de Bienes Inmuebles (en espagnol) de l’année en cours, le STS du 15 juin 2016 stipule qu’en l’absence d’accord contraire, le vendeur qui paie l’Impuesto de Bienes Inmuebles peut le transmettre à l’acheteur au prorata de la période pendant laquelle chacune des parties a été propriétaire et aussi longtemps qu’elle l’est.
Dans le cas où le vendeur est un promoteur immobilier, il est interdit par la législation que l’acheteur assume les dépenses qui, selon la loi, doivent être payées par le vendeur, telles que la plus-value municipale, les dépenses de déclaration de nouvelle construction et de division horizontale, ou celles pour l’annulation de l’hypothèque qui existe sur la maison, (lorsqu’elle doit être acquise gratuitement ou qu’il est préférable de louer la sienne).
Élection du notaire
Tous les notaires sont impartiaux, mais vous pourriez être intéressé à vous adresser à un professionnel spécifique pour formaliser l’acte public.
Quel que soit le vendeur du bien – qu’il s’agisse d’un promoteur immobilier ou d’un particulier – l’acheteur a le droit de choisir un notaire.
Effets de l’acte sous seing privé
Bien que le document privé soit pleinement valable, il ne suffit pas pour enregistrer le logement, ni pour demander un prêt hypothécaire à la banque.
C’est pourquoi il est essentiel de disposer d’un document ayant des effets plus importants et offrant la sécurité juridique requise par le système. Ce document est l’acte public notarié.
L’achat d’un logement est l’un des investissements les plus importants dans la vie d’une personne, c’est pourquoi il est extrêmement important pour quiconque envisage d’acheter un logement en Espagne (ou ailleurs d’ailleurs !) de demander un conseil juridique professionnel avant de procéder à l’une des démarches administratives liées à l’achat.
Le système espagnol actuel est basé sur une étroite collaboration entre le notaire et le cadastre. Cela offre une sécurité juridique maximale aux acheteurs et aux vendeurs.
Toutefois, il convient de demander conseil avant la signature de tout document ou reçu, et même avant la remise de tout argent, même sous la forme d’un dépôt.
Si ce processus vous submerge et que vous souhaitez avoir la certitude de ne pas faire quelque chose qui reviendra vous mordre plus tard, parlez-en avec nous.
Nous serons heureux de vous conseiller sur toutes les démarches à entreprendre pour acquérir un logement en Espagne avec un maximum de garanties.
Si vous souhaitez en savoir plus, téléchargez nos guides gratuits ou contactez-nous.
Les étapes de l’achat d’un bien immobilier en Espagne de A à Z.
Le guide de l’achat immobilier.
