We hebben alle stappen in een must-read (en must-keep!) gids samengesteld.
Dit is een machinevertaling die op revisie wacht.
Denkt u aan het kopen of verkopen van een woning in het zonnige Spanje?
Pre-contracten:
Bij de verkoop van een woning voorafgaand aan de ondertekening van de openbare akte, wordt over het algemeen een privé-contract – bekend als pre-contract – ondertekend tussen de verkoper en de koper.
Dit is geen verplicht contract, hoewel het altijd wordt gedaan wanneer de verkoop via een ontwikkelaar, en meestal onder particulieren – vooral in grotere stedelijke gebieden – om de werking te garanderen.
De wet beschouwt dit privé-document als een volkomen geldige manier om een bedrijf te formaliseren.
Dit betekent dat als u een precontract tekent, u wettelijk verplicht bent om de gehele inhoud ervan na te leven, op voorwaarde dat deze niet in strijd is met de wet.
U bent dus niet vrijgesteld van de verplichting tot naleving op grond van het feit dat wat destijds is overeengekomen niet meer van toepassing is, of dat u niet zeker was van wat u tekende.
Vandaar het belang om het juiste juridische advies in te winnen voordat u een document van deze aard ondertekent en ervoor te zorgen dat u niets ondertekent wat u niet 100% begrijpt of waar u niet volledig van overtuigd bent.
Wie is de ondertekenaar van de verkopende partij?
Wanneer een ontwikkelaar een eigendom verkoopt, wordt het document over het algemeen ondertekend door de beheerder of advocaat van het bedrijf en, bij gebrek daaraan, door de ontwikkelaar zelf.
Als het gaat om een transactie tussen personen, moet het document worden ondertekend door alle eigenaren, hetzij persoonlijk, hetzij op gepaste wijze vertegenwoordigd door bevoegde personen.
Als een woning wordt gedeeld tussen man en vrouw, zullen beide partijen het moeten ondertekenen.
Ze zullen dit ook moeten doen als het huis privé is van een van hen (het is geen winst), op voorwaarde dat het huis dat verkocht wordt de effectieve huwelijkswoonplaats is van het verkopende paar.
Indien de verkoper een volmacht heeft gegeven aan een andere persoon om dat document te ondertekenen, moet de gevolmachtigde het notarieel bekrachtigde afschrift – niet alleen een fotokopie – overleggen en moet de volmacht toestemming geven om het te koop aan te bieden. Daarom raden wij aan om – door het lezen van de akte van volmacht – te controleren of de gevolmachtigde bevoegd is om de verkoop te formaliseren.
Als de erfgenamen van een overleden eigenaar van plan zijn om de woning te verkopen, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat alle documenten in orde zijn en dat zij de enige zijn die er rechten op hebben.
Schulden in verband met het onroerend goed
Het is erg belangrijk om te controleren of het eigendom vrij is van schulden – of er een hypotheek is of dat er beslag is gelegd op het eigendom. U kunt deze informatie opvragen bij het corresponderende eigendomsregister.
Vaak zal er sprake zijn van een hypotheek. In dit geval zal de koper moeten beoordelen of hij/zij al dan niet in subrogatie gaat. Met andere woorden, de koper zal moeten beslissen of hij het accepteert en debiteur wordt van het deel dat nog betaald moet worden aan de bank die het heeft toegekend of dat hij/zij zijn/haar eigen hypotheeklening krijgt.
In het eerste scenario is het erg belangrijk om alle voorwaarden van de vorige hypotheek te weten te komen, met name de rente – is er een minimum en een maximum? wat is de aflossingstermijn? wat zijn de overeengekomen commissies? wat zijn de bedragen die nog betaald moeten worden?
De eenvoudigste manier om dit te doen is om advies te krijgen van deskundigen. Voor meer informatie kunt u terecht bij de hypotheekbank.
Gemeenschapskosten
Indien de woning zich binnen een gemeenschap van eigenaren bevindt, zal de bijbehorende vergoeding periodiek moeten worden betaald.
Het is belangrijk om te controleren of er geen openstaande betalingen zijn en zo ja, hoe laat ze zijn. U kunt deze informatie opvragen bij de voorzitter of de beheerder van de gemeenschap, die u ook kan informeren over de statuten of het huishoudelijk reglement van het gebouw.
Het is ook raadzaam om na te gaan of er door de gemeenschap goedgekeurde uitgaven zijn, hoeveel ze bedragen en hoe vaak ze betaald moeten worden.
Als de koper van plan is om de woning te wijzigen – bijvoorbeeld het veranderen van een commerciële woning in een woonhuis of vice versa of het omzetten van het huis in een toeristisch appartement, of het uitvoeren van een bepaalde activiteit – moet hij/zij eerst het gemeentebestuur informeren om te weten te komen of dat überhaupt mogelijk is en de juiste licentie te verkrijgen, en later de toestemming van de gemeenschap van eigenaren te krijgen en uit te zoeken of er statuten zijn die zich tegen zijn/haar project zouden kunnen verzetten.
Prijs en borg
De pre-contract zal de prijs van het onroerend goed omvatten, evenals het uit te stellen bedrag en de wijze waarop dit zal worden betaald – hetzij in opeenvolgende betalingen en het verlenen van de openbare akte, hetzij door het te subrogeren in de hypotheek.
Het is gebruikelijk in het voorcontract om het bedrag vast te stellen dat de koper aan de verkoper zal betalen als aanbetaling – wat afhankelijk is van de werkelijke prijs van het onroerend goed.
De meest voorkomende types van deposito’s staan bekend als “penitentiaire deposito’s”. In dit geval verliest de koper de aanbetaling als het contract niet wordt nagekomen door hem/haar. Als de verkoper in gebreke blijft, moet hij/zij deze duplicaten teruggeven.
Uitgaven voor het kopen en verkopen van een woning in Spanje
Er zijn vijf verschillende soorten uitgaven die voortvloeien uit de verkoop:
De gemeentelijke belasting op de waardevermeerdering van stedelijke grond (ook wel gemeentelijke vermogensbelasting genoemd).
Openbare akte bij de notaris.
Registratie in het eigendomsregister.
Belastingen (voorheen Koninklijke Rechten).
Administratieve kosten – de factuur die door de notaris wordt aangerekend om bepaalde procedures uit te voeren.
Als er niets is overeengekomen in de onderhandse overeenkomst – of als er wordt vermeld dat de kosten ‘volgens de wet’ zijn – zal de verkopende partij de meerwaarde betalen, en het grootste deel van de originele akte, terwijl de koper de kopieën van de akte zal betalen – houd er rekening mee dat deze regel verschilt in elke Autonome Gemeenschap -, registratierechten en overdrachtsbelastingen.
De overeenkomst waarbij de belastingplichtige van de gemeentelijke goodwillbelasting (de verkoper) of de belasting op de reële rechten (de koper) geen invloed heeft op de administratie, die deze belastingen altijd zal claimen bij de belastingplichtige.
Voor wat betreft de Land Value Tax (Impuesto de Bienes Inmuebles in het Spaans) van het jaar in kwestie, stelt de STS van 15 juni 2016 dat, bij gebrek aan een andersluidende overeenkomst, de verkoper die de Land Value Tax betaalt, deze mag doorberekenen aan de koper naar rato van de tijd dat elk van de partijen eigenaar is en zolang als dat het geval is.
In het geval dat de verkoper een projectontwikkelaar is, is het bij wet verboden dat de koper de kosten op zich neemt die volgens de wet door de verkopende partij moeten worden betaald, zoals de gemeentelijke meerwaarde, de kosten van de verklaring van nieuwbouw en van de horizontale splitsing, of de kosten voor het verbreken van de hypotheek die op het huis bestaat (wanneer het huis gratis moet worden aangekocht of wanneer men de voorkeur geeft aan de huur van het eigen huis).
Verkiezing van de notaris
Alle notarissen zijn onpartijdig, maar u bent wellicht geïnteresseerd om naar een specifieke professional te gaan om de openbare akte te formaliseren.
Ongeacht wie het pand verkoopt – of het nu gaat om een projectontwikkelaar of een particulier – de koper heeft het recht om een notaris te kiezen.
Gevolgen van het privé-document
Hoewel het privé-document volledig geldig is, is het niet voldoende om de woning te registreren, noch om een hypotheek aan te vragen bij de bank.
Daarom is het essentieel om een document te hebben met een groter effect dat voldoende rechtszekerheid biedt, zoals vereist door het systeem. Dit document is de notariële openbare akte.
Het kopen van een huis is een van de belangrijkste investeringen in het leven van een persoon, dus het is uiterst belangrijk voor iedereen die denkt over het kopen van een huis in Spanje (of waar dan ook!) om professioneel juridisch advies in te winnen alvorens verder te gaan met een van de papieren die betrokken zijn bij de aankoop.
Het huidige Spaanse systeem is gebaseerd op een nauwe samenwerking tussen de notaris en het Kadaster. Dit biedt maximale rechtszekerheid voor kopers en verkopers.
Echter, advies moet worden ingewonnen vóór de ondertekening van een document of ontvangstbewijs, en zelfs vóór de levering van geld, zelfs in de vorm van een aanbetaling.
Als dit proces u overweldigt en u wilt de zekerheid dat u niet iets doet wat u later zal bijten, praat dan met ons.
Wij adviseren u graag over alle stappen die genomen moeten worden om een huis in Spanje te verwerven met maximale garanties.
Als u meer wilt weten, download dan onze gratis gidsen of neem contact met ons op.
De A tot Z van het kopen van onroerend goed in Spanje.
De gids voor de aankoop van onroerend goed.
