Wir haben alle Schritte in einem Leitfaden zusammengestellt, den man unbedingt lesen (und aufbewahren!) muss.
Dies ist eine maschinelle Übersetzung, die noch überarbeitet werden muss.
Denken Sie über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie im sonnigen Spanien nach?
Vor-Verträge:
Beim Verkauf eines Hauses vor der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde wird in der Regel ein privater Vertrag – der sogenannte Vorvertrag – zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen.
Dies ist kein verbindlicher Vertrag, obwohl dies immer dann geschieht, wenn der Verkauf über einen Bauträger erfolgt, und im Allgemeinen zwischen Einzelpersonen – insbesondere in größeren Ballungsgebieten -, um die Operation zu garantieren.
Das Gesetz betrachtet dieses private Dokument als eine vollkommen gültige Art und Weise, ein Unternehmen zu formalisieren.
Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie einen Vorvertrag unterschreiben, gesetzlich verpflichtet sind, alle Inhalte einzuhalten, sofern diese nicht gegen das Gesetz verstoßen.
Daher werden Sie nicht mit der Begründung von der Einhaltung befreit, dass das, was damals vereinbart wurde, nicht mehr zweckmäßig ist, oder dass Sie sich nicht sicher waren, was Sie unterschreiben wollten.
Daher ist es wichtig, dass Sie sich vor der Unterzeichnung eines solchen Dokuments einen angemessenen Rechtsbeistand holen und sicherstellen, dass Sie nichts unterschreiben, was Sie nicht zu 100% verstehen oder wovon Sie nicht vollständig überzeugt sind.
Wer ist der Unterzeichner der verkaufenden Partei?
Wenn ein Bauträger eine Immobilie verkauft, wird das Dokument in der Regel vom Verwalter oder Anwalt oder dem Vertreter des Unternehmens unterzeichnet und, falls dies nicht möglich ist, vom Bauträger selbst.
Handelt es sich um ein Geschäft zwischen Einzelpersonen, muss das Dokument von allen Eigentümern unterzeichnet werden, entweder persönlich oder durch bevollmächtigte Personen in geeigneter Weise vertreten.
Wenn eine Wohnung zwischen Eheleuten geteilt wird, müssen beide Parteien unterschreiben.
Sie müssen dies auch dann tun, wenn das Haus von einem der Eheleute privatisiert ist (es handelt sich nicht um Gewinn), vorausgesetzt, dass das zu verkaufende Haus das tatsächliche eheliche Domizil des verkaufenden Paares ist.
Wenn der Verkäufer einer anderen Person eine Vollmacht zur Unterzeichnung dieses Dokuments erteilt hat, muss der Anwalt die notariell beglaubigte, autorisierte Kopie – nicht nur eine Fotokopie – vorlegen, und die Vollmacht muss sie zum Verkauf berechtigen. Deshalb empfehlen wir, durch Lesen der Vollmacht zu überprüfen, ob der Anwalt zur Formalisierung des Verkaufs berechtigt ist.
Wenn die Erben eines verstorbenen Eigentümers beabsichtigen, das Haus zu verkaufen, ist es wichtig, sicherzustellen, dass alle Dokumente in Ordnung sind und dass sie die einzigen sind, die Rechte daran haben.
Mit der Immobilie verbundene Schulden
Es ist sehr wichtig zu prüfen, ob die Immobilie schuldenfrei ist oder nicht – ob eine Hypothek besteht oder die Immobilie beschlagnahmt wurde. Sie können diese Informationen beim entsprechenden Grundbuchamt anfordern.
Häufig wird eine Hypothek im Spiel sein. In diesem Fall muss der Käufer prüfen, ob er einen Forderungsübergang vornehmen will oder nicht. Mit anderen Worten, der Käufer muss entscheiden, ob er die Hypothek akzeptiert und zum Schuldner des Teils wird, der noch an die Bank, die die Hypothek gewährt hat, zu zahlen ist, oder ob er sein eigenes Hypothekendarlehen erhält.
Im ersten Szenario ist es sehr wichtig, alle Bedingungen der vorherigen Hypothek herauszufinden, insbesondere den Zinssatz – gibt es einen Mindest- und einen Höchstsatz? Wie ist die Kreditlaufzeit? Welche Provisionen sind vereinbart?
Am einfachsten ist es, sich von Experten beraten zu lassen. Weitere Informationen finden Sie unter Hypotheken-Span.
Gebühren der Gemeinschaft
Befindet sich die Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, muss die entsprechende Gebühr in regelmäßigen Abständen gezahlt werden.
Es ist wichtig zu prüfen, ob es keine ausstehenden Zahlungen gibt und wenn ja, wie spät sie sind. Sie können diese Informationen beim Präsidenten oder beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft anfordern, der Sie auch über die Statuten oder die interne Regelung des Gebäudes informieren kann.
Es ist auch ratsam, herauszufinden, ob es von der Gemeinde genehmigte Ausgaben gibt, wie hoch diese sind und wie oft sie bezahlt werden müssen.
Wenn der Käufer beabsichtigt, die Immobilie zu verändern – z.B. eine gewerbliche Immobilie in ein Wohnhaus oder umgekehrt zu verwandeln oder das Haus in eine Touristenwohnung umzubauen oder eine bestimmte Tätigkeit auszuüben – muss er zuerst den Stadtrat informieren, um herauszufinden, ob das überhaupt möglich ist, und die entsprechende Genehmigung einholen, und später die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einholen und herausfinden, ob es irgendwelche Statuten gibt, die seinem Vorhaben entgegenstehen könnten.
Preis und Kaution
Der Vorvertrag enthält den Preis der Immobilie sowie den zu stundenden Betrag und die Art und Weise, wie dieser bezahlt wird – entweder in Form von aufeinanderfolgenden Zahlungen und der Erteilung der öffentlichen Urkunde oder durch Abtretung in der Hypothek.
Es ist üblich, im Vorvertrag den Betrag festzulegen, den der Käufer dem Verkäufer als Anzahlung zahlt – was vom tatsächlichen Preis der Immobilie abhängt.
Die gebräuchlichsten Arten von Einlagen sind als „Bußgeld“ bekannt. In diesem Fall verliert der Käufer die Anzahlung, wenn der Vertrag seinetwegen nicht erfüllt wird. Ist der Verkäufer säumig, muss er sie doppelt zurückgeben.
Kosten, die beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Spanien anfallen
Es gibt fünf verschiedene Arten von Ausgaben, die sich aus dem Verkauf ergeben:
Die kommunale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Land (allgemein als kommunale Kapitalertragssteuer bezeichnet).
Öffentliche Urkunde beim Notar.
Registrierung im Grundbuch.
Steuern (früher Königliche Rechte genannt).
Verwaltungsgebühren – die Rechnung, die vom Notar für die Durchführung bestimmter Verfahren erhoben wird.
Wenn im privaten Vertrag nichts vereinbart wurde – oder wenn es heißt, dass die Kosten „nach dem Gesetz“ sind -, zahlt die verkaufende Partei den Mehrwert und den größten Teil der Originalurkunde, während der Käufer die Kopien der Urkunde – bitte beachten Sie, dass diese Regel in jeder Autonomen Gemeinschaft unterschiedlich ist -, Registrierungsgebühren und Übertragungssteuern bezahlt.
Die Vereinbarung, durch die der Steuerpflichtige der kommunalen Goodwill-Steuer (der Verkäufer) oder der Steuer auf dingliche Rechte (der Käufer) die Verwaltung nicht berührt, die diese Steuern immer beim Steuerpflichtigen geltend macht.
Was die Land-Wert-Steuer (Impuesto de Bienes Inmuebles in Spanisch) des laufenden Jahres betrifft, so besagt die STS vom 15. Juni 2016, dass der Verkäufer, der die Land-Wert-Steuer zahlt, diese, sofern keine gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde, im Verhältnis zu der Zeit, in der jede der Parteien das Eigentum besaß, und solange sie besteht, an den Käufer weitergeben kann.
Ist der Verkäufer ein Bauträger, ist es dem Käufer gesetzlich verboten, die Kosten zu übernehmen, die der Verkäufer nach dem Gesetz zu tragen hat, wie z.B. den kommunalen Kapitalgewinn, die Kosten für die Erklärung des Neubaus und die horizontale Aufteilung oder die Kosten für die Löschung der auf dem Haus bestehenden Hypothek (wenn es kostenlos erworben werden soll oder wenn es bevorzugt wird, ein eigenes Haus zu mieten).
Wahl des Notars
Alle Notare sind unparteiisch, aber es kann sein, dass Sie sich an einen bestimmten Fachmann wenden, um die öffentliche Urkunde zu formalisieren.
Unabhängig davon, wer die Immobilie verkauft – ob es sich um einen Immobilienentwickler oder eine Einzelperson handelt – der Käufer hat das Recht, einen Notar zu wählen.
Wirkungen der privaten Urkunde
Obwohl das Privatdokument vollständig gültig ist, reicht es nicht aus, die Wohnung zu registrieren oder eine Hypothek bei der Bank zu beantragen.
Aus diesem Grund ist es unerlässlich, ein Dokument mit größerer Wirkung zu haben, das die vom System geforderte Rechtssicherheit bietet. Dieses Dokument ist die notarielle öffentliche Urkunde.
Der Kauf einer Wohnung ist eine der wichtigsten Investitionen im Leben eines Menschen, daher ist es für jeden, der darüber nachdenkt, eine Wohnung in Spanien (oder irgendwo anders!) zu kaufen, äußerst wichtig, professionellen Rechtsrat einzuholen, bevor man mit dem Papierkram, der mit dem Kauf verbunden ist, weitermacht.
Das derzeitige spanische System basiert auf einer engen Zusammenarbeit zwischen dem Notar und dem Grundbuchamt. Dies bietet Käufern und Verkäufern maximale Rechtssicherheit.
Allerdings sollte vor der Unterzeichnung eines Dokuments oder einer Quittung und sogar vor der Lieferung von Geld, auch in Form einer Anzahlung, Rat eingeholt werden.
Wenn Sie dieser Prozess überfordert und Sie die Gewissheit haben möchten, dass Sie nicht etwas tun, das Sie später wieder belasten wird, sprechen Sie mit uns.
Wir beraten Sie gerne über alle Schritte, die unternommen werden müssen, um ein Haus in Spanien mit maximalen Garantien zu erwerben.
Wenn Sie mehr erfahren möchten, laden Sie unsere kostenlosen Leitfäden herunter oder kontaktieren Sie uns.
Das A bis Z des Immobilienkaufs in Spanien.
Der Leitfaden für den Immobilienkauf.
