Varaussopimus vs. talletussopimus Espanjassa

Espanjan kiinteistömarkkinoilla monet kaupat alkavat kiireessä, kaupallisen paineen alla ja väärän turvallisuudentunteen vallitessa. Ostaja löytää ”täydellisen” kiinteistön, maksaa varausmaksun sen varmistamiseksi ja allekirjoittaa asiakirjan, jota hän toisinaan ei edes täysin ymmärrä.

Ongelmana on, että kaikilla ennakkomyyntisopimuksilla ei ole samaa oikeudellista asemaa.

Fuster & Associates -toimistossamme kohtaamme usein ostajia, erityisesti ulkomaalaisia ostajia, jotka uskovat varmistaneensa kiinteistön, vaikka todellisuudessa he ovat allekirjoittaneet pelkän aiesopimuksen, joka tarjoaa vain vähän oikeudellista suojaa. Toisissa tapauksissa he huomaavat liian myöhään, että varaussopimus velvoittaa heidät ostamaan kiinteistön, vaikka suunnitteluun, verotukseen tai kiinteistörekisteriin liittyviä ongelmia ilmenisikin.

Varaussopimuksen ja käsirahasopimuksen välisen eron ymmärtäminen voi estää merkittäviä taloudellisia menetyksiä.

Mikä on varaussopimus?

Varaussopimus on alustava sopimus, jonka nojalla ostaja maksaa tietyn summan rahaa kiinteistön väliaikaiseksi poistamiseksi markkinoilta.

Käytännössä sitä käytetään yleensä:

• Kiinteistön poistamiseksi markkinoilta muutamaksi päiväksi.
• Ostajalle ajan antamiseksi rahoituksen järjestämiseen.
• Jotta asianajajat voivat tarkistaa kiinteistön oikeudellisen aseman.
• Ostajan vakavan ostotarkoituksen osoittamiseksi.

Todellisuudessa asiakirjan sisältö määrää sen oikeudelliset vaikutukset. Jotkut varaussopimukset sisältävät vain seuraavat tiedot:

• Osapuolten tunnistetiedot.
• Ohjeellinen hinta.
• Maksettu käsiraha.
• Aika, jolle kiinteistö on ”varattu”.

Tällöin liian monet seikat voivat jäädä sääntelemättä.

Varaussopimuksen suurin riski

Ongelmana ei ole itse asiakirja, vaan sen laatimistapa.

Jotkut varaussopimukset:

• Eivät täsmennä, mitä tapahtuu, jos ostaja peruu kaupan.
• Ei mainita, onko käsiraha palautettavissa.
• Ei käsitellä piilokustannuksia tai kaavoituskysymyksiä.
• Ei selvennetä, mitä tapahtuu, jos myyjä muuttaa mieltään.
• Sisältää epäselviä ehtoja, jotka kiinteistönvälittäjät ovat laatineet ilman oikeudellista valvontaa.

Tulos on yleensä sama: riidat rahojen palauttamisesta.

Monissa tapauksissa ostaja huomaa maksaneensa useita tuhansia euroja ilman minkäänlaista todellista suojaa.

Mikä on käsirahasopimus?

Käsirahasopimus on huomattavasti vankempi ja sitovampi sopimus.

Toisin kuin varaussopimuksessa, ostajan ja myyjän välillä on yleensä virallinen sitoumus ostaa ja myydä.

Asiakirjaan sisältyy tyypillisesti:

• Kiinteistön lopullinen hinta.
• Maksutapa.
• Määräajat omistusoikeuden siirron loppuun saattamiselle.
• Kustannusten ja verojen jakautuminen.
• Sopimuksen rikkomisen oikeudelliset seuraamukset.

Lisäksi talletus sisältää yleensä selkeän taloudellisen seuraamuksen, jos jompikumpi osapuoli rikkoo sopimusta.

Kolme talletustyyppiä Espanjassa

Yksi monille ostajille vähiten tiedossa olevista seikoista on, että kaikki talletukset eivät toimi samalla tavalla.

1. Peruutusvakuudet

Nämä ovat yleisimpiä asuntokaupoissa.

Niiden avulla sopimus voidaan peruuttaa:

• Ostaja menettää maksamansa summan.
• Myyjä palauttaa kaksinkertaisen summan, jos hän rikkoo sopimusta.

Niitä säännellään siviililain 1454 pykälässä.

2. Vahvistavat talletukset

Nämä toimivat talletuksena ostohinnasta.

Niitä ei voi peruuttaa vapaasti, ja sopimusrikkomus voi johtaa:

• Sopimuksen täyttämisen vaatimiseen.
• Vahingonkorvausvaatimuksiin.

3. Sakkovakuudet

Näihin sisältyy erityinen sakkolauseke sopimusrikkomuksen varalta.

Niiden yhteydessä voi olla muita vaatimuksia riippuen siitä, miten ne on muotoiltu.

Se ero, jolla on todella merkitystä: sitoutumisen taso

Vaikka molemmat asiakirjat näyttävät samankaltaisilta, perustavanlaatuinen ero on oikeudellisen velvoitteen asteessa.

Kallein virhe: sopimuksen allekirjoittaminen ennen oikeudellista due diligence -tarkastusta

Yksi suurimmista riskeistä Espanjassa on minkä tahansa asiakirjan allekirjoittaminen ja rahan luovuttaminen ennen kiinteistön täydellistä oikeudellista tarkastusta.

Erityisesti rannikkoalueilla ja ulkomaalaisten ostajien kanssa tehtävissä kaupoissa kiinteistöissä esiintyy edelleen seuraavia seikkoja:

• Laittomat laajennukset.
• Yhteisön velat.
• Rekisteröintiongelmia.
• Takavarikot.
• Kaavoitusrikkomukset.
• Puuttuvat tai sääntöjenvastaiset matkailuluvat.
• Maksamattomat verot.

Kun huonosti laadittu käsirahasopimus on allekirjoitettu, kaupan peruuttaminen voi osoittautua erittäin kalliiksi.

Siksi me Fuster & Associates -toimistossa pidämme kiinni perusperiaatteesta: oikeudellinen due diligence -tarkastus on suoritettava ennen merkittävien sopimusvelvoitteiden solmimista.

Mikä asiakirja sopii parhaiten?

Se riippuu kaupan vaiheesta ja saatavilla olevan oikeudellisen varmuuden tasosta.

Fuster & Associatesin oikeudellinen apu

Kiinteistön ostaminen Espanjassa on paljon muutakin kuin vain houkuttelevan kodin löytämistä. Kaupan todellinen turvallisuus riippuu usein asiakirjoista, jotka on allekirjoitettu ennen kauppakirjaa.

Ero varaussopimuksen ja talletussopimuksen välillä ei ole pelkästään terminologinen. Se voi ratkaista:

• saatko rahasi takaisin,
• pystytkö peruuttamaan kaupan,
• vai joudutko lopulta vastaamaan oikeudelliseen vaateeseen.

Fuster & Associates auttaa kotimaisia ja kansainvälisiä ostajia tarkastamaan sopimukset, tunnistamaan piileviä riskejä ja varmistamaan, että jokainen kiinteistökauppa toteutetaan täydellisellä oikeudellisella varmuudella, läpinäkyvyydellä ja oikeudellisella suojalla.

Sillä kiinteistöalalla kaikkein kalliimmat ongelmat alkavat usein jo kauan ennen sopimuksen allekirjoittamista asianajotoimistossa.

Ota yhteyttä tiimiimme ja hanki asiantuntevaa oikeudellista neuvontaa ennen päätöksen tekemistä.

Haluamme auttaa sinua selviytymään kaikista Espanjassa asunnon ostoon liittyvistä juridisista monimutkaisuuksista, mutta tämä artikkeli on oikeudellista tietoa, eikä sitä tule pitää oikeudellisena neuvona.