Der spanische Immobilienmarkt zeigt zwei gegensätzliche Entwicklungen. Die Immobilienwerte steigen weiter an, während die Zahl der registrierten Transaktionen bereits im dritten Quartal in Folge zurückgegangen ist. Gleichzeitig gewinnen die regionalen Unterschiede beim Vergleich von Preisen, Nachfrage und Erschwinglichkeit zunehmend an Bedeutung.
Die neueste Estadística Registral Inmobiliaria, veröffentlicht vom Colegio de Registradores, liefert ein detailliertes Bild dieser Entwicklungen im dritten Quartal 2026.
Für alle, die den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, bieten die Zahlen mehr als nur einen allgemeinen Überblick über den Markt. Sie helfen dabei, die Regionen zu identifizieren, in denen die Preise am höchsten sind, wo die Nachfrage besonders lebhaft bleibt und wie sich Hypothekenkosten auf die allgemeine Erschwinglichkeit eines Kaufs auswirken können.
1. Immobilienpreise in Spanien: Welche Regionen sind am teuersten?
Der durchschnittliche registrierte Wohnimmobilienpreis in Spanien erreichte im dritten Quartal 2026 2.512 € pro Quadratmeter und stellte damit einen neuen historischen Höchststand dar.
Hinter dem nationalen Durchschnitt verbergen sich jedoch erhebliche regionale Unterschiede.
Die Autonome Gemeinschaft Madrid und die Balearen sind nach wie vor die teuersten autonomen Gemeinschaften, gefolgt vom Baskenland und Katalonien. Am anderen Ende des Marktes verzeichneten Extremadura, Kastilien-La Mancha und Kastilien und León die niedrigsten Durchschnittspreise.
Auch die Preissteigerungsrate variiert erheblich. Asturien verzeichnete den stärksten vierteljährlichen Anstieg, gefolgt von Murcia und Kastilien-La Mancha. Auf Jahresbasis verzeichneten Asturien, Murcia und Kantabrien die größten Zuwächse.
Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Bundesweit verzeichneten Neubauten einen höheren Durchschnittspreis pro Quadratmeter als Bestandsimmobilien und wiesen zudem einen stärkeren vierteljährlichen Anstieg auf.
Diese Unterscheidung gewinnt beim Vergleich einzelner Regionen besonders an Bedeutung. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia und in Murcia beispielsweise verzeichneten Neubauten deutlich stärkere vierteljährliche Preisanstiege als Bestandsimmobilien.
2. Wo werden die meisten Immobilien gekauft und verkauft?
Die Zahl der registrierten Wohnimmobilientransaktionen erreichte 164.148 im dritten Quartal, was einem Rückgang von 2,3 % gegenüber dem Vorquartal und einem Rückgang von 5,9 % im Jahresvergleich entspricht.
Trotz dieser Abschwächung konzentriert sich die Aktivität weiterhin auf mehrere große spanische Immobilienmärkte.
Andalusien verzeichnete die höchste Anzahl an Transaktionen unter den autonomen Gemeinschaften, gefolgt von Katalonien, der Autonomen Gemeinschaft Valencia und der Autonomen Gemeinschaft Madrid.
Auf Provinzebene blieben Madrid und Barcelona die beiden größten Märkte, gefolgt von Alicante, Valencia und Málaga.
Die vierteljährlichen Veränderungen zeigen jedoch ein differenzierteres Bild. Málaga verzeichnete einen besonders deutlichen Rückgang der Transaktionen, während Murcia und Castellón Zuwächse verzeichneten. Auch Valencia verzeichnete einen leichten Anstieg im Quartalsvergleich.
Dies ist wichtig, da eine hohe Anzahl von Transaktionen nicht zwangsläufig bedeutet, dass die Aktivität zunimmt. Eine Region kann weiterhin einen großen Anteil am nationalen Markt ausmachen, während sie im Vergleich zum Vorquartal einen Rückgang verzeichnet.
Eine weitere interessante Entwicklung betrifft die geografische Verteilung der Nachfrage. Nach Angaben der Grundbuchämter erstrecken sich Immobilienkäufe zunehmend über die Provinzhauptstädte hinaus in die umliegenden Gemeinden, wo Käufer möglicherweise erschwinglichere Wohnmöglichkeiten finden.
Für Menschen, die einen Kauf in Erwägung ziehen, bedeutet dies, dass ein Blick über die Großstadt hinaus unterschiedliche Möglichkeiten hinsichtlich Immobilienpreisen, verfügbarer Fläche und Wohnformen aufzeigen kann.
3. Ausländische Käufer: Welche Regionen Spaniens ziehen die größte internationale Nachfrage an?
Ausländische Käufer hatten im dritten Quartal einen Rekordanteil an den Wohnimmobilientransaktionen, wobei ihre Präsenz in Spanien jedoch erheblich variiert.
Die Balearen verzeichneten den höchsten Anteil an Käufen durch ausländische Käufer, gefolgt von der Autonomen Gemeinschaft Valencia und den Kanarischen Inseln. Auch Murcia, Katalonien und Andalusien verzeichneten eine beträchtliche internationale Nachfrage.
Die Zahlen auf Provinzebene liefern ein noch detaillierteres Bild. Alicante sticht hervor: Dort entfiel fast die Hälfte aller registrierten Wohnimmobilienkäufe auf ausländische Käufer. Auch Málaga und die Balearen verzeichneten besonders hohe Anteile.
Die auf dem Markt vertretenen Nationalitäten spiegeln dessen internationalen Charakter wider. Britische Käufer bildeten weiterhin die größte Gruppe, gefolgt von marokkanischen, niederländischen, deutschen und rumänischen Käufern.
Diese Zahlen sind besonders relevant, wenn es um die Art der rechtlichen und steuerlichen Beratung geht, die für einen Immobilienkauf erforderlich ist.
Beispielsweise kann ein Nichtansässiger, der in Spanien eine Zweitwohnung erwirbt, anderen steuerlichen Verpflichtungen unterliegen als jemand, der beabsichtigt, seinen ständigen Wohnsitz in dem Land zu begründen. Ebenso verleiht der Kauf einer Immobilie nicht automatisch Einwanderungs- oder Aufenthaltsrechte.
Es ist wichtig, diese Unterschiede vor Abschluss eines Kaufs zu verstehen, insbesondere wenn die Immobilie als Ferienhaus genutzt, vermietet oder als ständiger Wohnsitz bewohnt werden soll.
4. Neubau oder Bestandsimmobilie: Was zeigt der Markt?
Bestandsimmobilien dominieren weiterhin den spanischen Wohnimmobilienmarkt und machen fast vier von fünf registrierten Transaktionen aus.
Dennoch unterscheidet sich der Anteil der Neubaukäufe erheblich zwischen den autonomen Gemeinschaften.
Navarra verzeichnete den höchsten Anteil an Neubaugeschäften, gefolgt von den Kanarischen Inseln und Murcia. Im Gegensatz dazu wiesen La Rioja, Extremadura und Kastilien-León einen besonders hohen Anteil an Gebrauchtimmobiliengeschäften auf.
Auch die Art der erworbenen Immobilie variiert je nach Region.
Auf nationaler Ebene machen Wohnungen den Großteil der Transaktionen aus, doch Einfamilien- und Doppelhaushälften haben in einigen Gebieten einen deutlich größeren Anteil.
Castilla-La Mancha verzeichnete den höchsten Anteil an Käufen von Einfamilienhäusern, gefolgt von Extremadura und Galicien. Im Gegensatz dazu dominierten Wohnungen insbesondere im Baskenland, in Madrid und in Asturien.
Die Größe der Immobilie ist ein weiterer zu berücksichtigender Faktor. Die durchschnittliche Wohnfläche der in Spanien verkauften Wohnimmobilien betrug 101,1 m². In Castilla-La Mancha, Extremadura und Galicien wurden die größten Immobilien verzeichnet, während das Baskenland und Asturien die kleinsten aufwiesen.
Für Käufer können diese Unterschiede dabei helfen, potenzielle Standorte einzugrenzen, je nachdem, ob sie eine Wohnung, ein Einfamilienhaus, eine Neubauimmobilie oder eine Immobilie mit mehr Wohnfläche suchen.
Zudem gibt es rechtliche und steuerliche Unterschiede zwischen dem Kauf von Neubauten und Bestandsimmobilien. Bestandsimmobilien unterliegen in der Regel der Grunderwerbsteuer (ITP), während Neubauten normalerweise der Mehrwertsteuer und der Stempelsteuer (AJD) unterliegen. Die geltenden Sätze hängen von der autonomen Gemeinschaft und den Umständen der Transaktion ab.
5. Hypothekenkosten und Erschwinglichkeit von Immobilien in ganz Spanien
Die Immobilienpreise sind nur ein Teil der Kosten beim Kauf einer Immobilie. Auch die Finanzierungsbedingungen und die monatlichen Rückzahlungsraten haben einen erheblichen Einfluss auf die Erschwinglichkeit.
Die durchschnittliche monatliche Hypothekenrate lag in Spanien im dritten Quartal bei 857,60 €, was 35,3 % des Durchschnittsgehalts entspricht.
Die regionalen Unterschiede sind jedoch beträchtlich.
Die Balearen verzeichneten die höchste durchschnittliche monatliche Hypothekenrate, gefolgt von Madrid. Am anderen Ende der Skala wiesen Extremadura und Murcia die niedrigsten monatlichen Raten auf.
Auch der Anteil der Hypothekenraten am Durchschnittsgehalt verdeutlicht erhebliche regionale Unterschiede. Auf den Balearen machten die Hypothekenraten 62,1 % des Durchschnittsgehalts aus, verglichen mit 45,5 % in Madrid. In Murcia lag dieser Wert bei 27,3 %.
Diese Indikatoren bieten einen nützlichen Vergleich der regionalen Erschwinglichkeit, auch wenn die individuellen Hypothekenbedingungen vom Einkommen des Kreditnehmers, seinen finanziellen Verpflichtungen, der Anzahlung und der zu erwerbenden Immobilie abhängen.
Der Bericht zeigt zudem, dass Festzinshypotheken den Großteil der neu abgeschlossenen Wohnbauhypothekenverträge ausmachten. Der durchschnittliche Anfangszinssatz lag bei 3,15 %, während die durchschnittliche Laufzeit der Hypothek bei etwas mehr als 25 Jahren betrug.
Für nicht ansässige Käufer kann die Beschaffung einer Finanzierung in Spanien mit zusätzlichen Anforderungen verbunden sein. Banken können Unterlagen zu Einkünften im Ausland, zur Beschäftigung, zum Steuerwohnsitz und zu bestehenden finanziellen Verpflichtungen anfordern.
Es ist daher ratsam, sich über die verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Kosten zu informieren, bevor Sie eine finanzielle Verpflichtung für eine Immobilie eingehen.
6. Was sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien prüfen?
Die neuesten Statistiken zeigen, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien je nach Region, Art der Immobilie und den finanziellen Verhältnissen des Käufers sehr unterschiedliche Überlegungen erfordert.
Unabhängig davon, wo Sie sich für einen Kauf entscheiden, gibt es mehrere wichtige Prüfungen, die Sie vor der Vertragsunterzeichnung durchführen sollten:
- Informationen zu Eigentumsverhältnissen und Grundbuch: Vergewissern Sie sich über das Eigentumsrecht des Verkäufers und prüfen Sie, ob die Immobilie mit Hypotheken, Belastungen, Schulden oder anderen eingetragenen Belastungen behaftet ist.
- Einhaltung von Bauvorschriften: Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht und dass die eingetragene Beschreibung mit den tatsächlichen Merkmalen übereinstimmt.
- Kaufsteuern: Stellen Sie fest, ob ITP oder Mehrwertsteuer sowie AJD anfallen, und berechnen Sie die entsprechenden regionalen Sätze.
- Vertragliche Bedingungen: Prüfen Sie Reservierungsvereinbarungen und private Kaufverträge und achten Sie dabei besonders auf Anzahlungen, Fristen und die Bedingungen für den Vertragsabschluss.
- Zusätzliche Kosten: Berücksichtigen Sie bei der Berechnung des gesamten Erwerbsbudgets Notar-, Grundbuch-, Rechts- und sonstige relevante Kosten.
- Laufende steuerliche Verpflichtungen: Machen Sie sich mit den Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Immobilienbesitz vertraut, insbesondere wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind oder beabsichtigen, die Immobilie zu vermieten.
Diese Überprüfungen sind besonders wichtig, wenn Sie an einem Ihnen unbekannten Ort kaufen oder eine noch nicht fertiggestellte Neubauimmobilie erwerben.
Rechts- und Steuerberatung zum Immobilienkauf in Spanien
Die Statistiken für das dritte Quartal 2026 verdeutlichen, wie vielfältig der spanische Immobilienmarkt geworden ist. Unterschiede bei Preisen, Immobilientypen, Transaktionsaktivität und der Erschwinglichkeit von Hypotheken bedeuten, dass der richtige Ansatz vom Standort und den Umständen des jeweiligen Kaufs abhängt.
Bei Fuster & Associates unterstützen wir Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien und bieten rechtliche und steuerliche Beratung während des gesamten Prozesses.
Unser Team unterstützt Sie bei der Prüfung der Immobilienunterlagen, der Bewertung der Vertragsbedingungen, der Berechnung der Kaufsteuern und der Erledigung der für den Abschluss einer Transaktion erforderlichen rechtlichen Formalitäten.
Ganz gleich, ob Sie eine Neubauimmobilie erwerben, eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie in Spanien verkaufen möchten: Wenden Sie sich an Fuster & Associates, um zu erfahren, wie wir Sie beim Schutz Ihrer Interessen unterstützen können.
Wir möchten Ihnen helfen, alle rechtlichen Komplexitäten zu bewältigen, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien einhergehen. Dieser Artikel enthält jedoch lediglich rechtliche Informationen und ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen.
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