Het Hooggerechtshof heeft in maart 2026 een jurisprudentiële lijn bevestigd die de sector niet kan negeren: de aansprakelijkheid van de bank voor de door de koper betaalde voorschotten bij een aankoop op plan verdwijnt niet op grond van het profiel van de koper. Arrest 443/2026 van het Hooggerechtshof, van 23 maart, brengt geen radicale wetswijziging met zich mee, maar versterkt wel de norm die van projectontwikkelaars en financiële instellingen wordt verlangd. En dat heeft directe praktische gevolgen voor elke professional die actief is op de markt voor nieuwbouw.
De zaak en de uitspraak van het Hooggerechtshof
Een Britse burger tekende in 2005 een koopcontract op basis van een bouwplan en betaalde meer dan 160.000 euro aan de projectontwikkelaar. Het project werd nooit gebouwd en het geld werd niet terugbetaald. De koper diende een vordering in bij de bank waar de projectontwikkelaar die voorschotten had gestort, op grond van Wet 57/1968, die financiële instellingen verplicht te controleren of die gelden op speciale rekeningen worden gestort en gewaarborgd zijn.
De bank probeerde deze aansprakelijkheid te ontlopen met het argument dat de koper niet als consument maar als speculatieve belegger optrad, en dat de bescherming van Wet 57/1968 daarom niet op hem van toepassing was. Het Hooggerechtshof verwierp dit argument in zijn arrest 443/2026 van 23 maart. De Civiele Kamer concludeerde dat er onvoldoende aanwijzingen waren om het woonkarakter van de transactie te ontkrachten, en dat de financiële instelling zich niet kan onttrekken aan haar controleplicht ten aanzien van de vooruitbetalingen door louter aan te voeren dat de koper het profiel van een belegger heeft.
Het Hooggerechtshof vindt niets nieuws uit: het bevestigt een interpretatie die al bestond, maar versterkt deze in het licht van een terugkerende strategie van banken. Dat is wat relevant is voor de sector.
Waarom dit belangrijk is voor de projectontwikkelaar en de makelaar
Wet 57/1968 legt drie specifieke verplichtingen vast voor elk nieuwbouwproject dat voorschotten van kopers ontvangt vóór de sleuteloverdracht: de gelden moeten worden gestort op een speciale bankrekening, die uitsluitend aan dat project is gekoppeld; de bank die deze rekening opent, is verantwoordelijk voor het toezicht op deze middelen; en elke koper heeft recht op een op zijn naam gestelde bankgarantie of individuele borgverzekering ter waarde van het exacte gestorte bedrag, afgegeven door de instelling of verzekeraar die de transactie dekt.
Wanneer aan deze drie voorwaarden wordt voldaan, werkt het systeem: als de projectontwikkelaar de woning niet oplevert, krijgt de koper zijn geld terug. Wanneer hieraan niet of onvoldoende wordt voldaan, kan de transactie uitmonden in een jarenlang slepend geschil, zoals het geval is bij deze gerechtelijke procedure die na 9 jaar tot een definitieve uitspraak heeft geleid en die de reputatie schaadt van alle betrokkenen: de projectontwikkelaar, het makelaarskantoor en, in veel gevallen, de bank.
Arrest 443/2026 verandert de wet niet, maar geeft wel een duidelijke boodschap af: de rechtbanken zullen geen formele argumenten accepteren om die aansprakelijkheid te ontlopen.
Wat de buitenlandse koper verwacht
De buitenlandse koper – of hij nu Brits, Nederlands, Canadees of van welke andere herkomst dan ook is – die in het Middellandse Zeegebied op plan koopt, was niet op de hoogte van Wet 57/1968. Maar hij weet wel of het proces bij hem vertrouwen wekt of twijfels oproept. En twijfels leiden in deze markt tot stilstand van transacties.
Voordat de eerste betaling wordt overgemaakt, moet een gespecialiseerde advocaat ten minste het volgende hebben gecontroleerd:
- Dat er een speciale rekening is geopend op naam van het bouwproject, gescheiden van de gewone rekening van de projectontwikkelaar.
- Dat de bankgarantie of borgverzekering individueel is, op naam van de specifieke koper is uitgegeven, het exacte betaalde bedrag dekt en directe tenuitvoerlegging mogelijk maakt zonder dat de schuld van de projectontwikkelaar hoeft te worden aangetoond.
- Dat de instelling die de bankgarantie of de borgverzekering verstrekt, voldoet aan de wettelijke vereisten die in Spanje voor dit soort garanties gelden.
- Dat de betalingsmijlpalen in de onderhandse overeenkomst overeenkomen met de bouwtermijnen en dat er een controlemechanisme is dat deze aan elkaar koppelt.
De makelaar die zijn klant kan vertellen dat dit alles vóór de ondertekening is gecontroleerd, voegt geen extra stap toe. Hij neemt juist de belangrijkste belemmering voor de aankoopbeslissing weg.
De les die uit het arrest kan worden getrokken
Het is raadzaam de implicaties van STS 443/2026 niet te overschatten. Het stelt niet vast dat elke buitenlandse koper automatisch de garantie heeft zijn geld terug te krijgen in geval van problemen. Wat het wel doet, is benadrukken dat de bankstrategie om de koper als ‘investeerder’ aan te merken om aansprakelijkheid op grond van Wet 57/1968 te ontlopen, moeilijk te rijmen is met de huidige jurisprudentie.
Elk geval heeft zijn eigen feiten, en de rechtbanken zullen de concrete omstandigheden beoordelen.
Wat wel duidelijk is, is dat de jurisprudentie nog steeds eist dat de bank die de aanbetalingen voor een project op zich neemt, haar controlerende rol vervult. En juist die eis beschermt de koper, de makelaar en de projectontwikkelaar die zorgvuldig te werk gaat.
Het is echter goed om te bedenken dat de door het Hooggerechtshof geanalyseerde feiten zich afspeelden onder Wet 57/1968, een wet die sinds eind 2015 is ingetrokken. Daarom kan het misleidend zijn om de conclusies van dit arrest automatisch toe te passen op de huidige markt voor nieuwbouw.
De huidige koper wordt geconfronteerd met een ander juridisch kader dat in bepaalde opzichten minder bescherming biedt dan het kader dat gold onder Wet 57/1968.
Volgens de sinds 2016 geldende regelgeving treedt de verplichting om de vooruitbetalingen te waarborgen niet automatisch in werking bij de overhandiging van de gelden, maar pas vanaf de afgifte van de bouwvergunning. Deze ‘tijdelijke leemte’ en de versnippering van het huidige systeem stellen de koper kwetsbaarder bloot aan het faillissement van de projectontwikkelaar. Daarom is de voorafgaande juridische controle geen optionele procedure; het is de onmisbare filter om te verifiëren dat de betalingen daadwerkelijk zijn gewaarborgd en dat de financiële instelling haar verantwoordelijkheid opneemt als daadwerkelijke garant voor de overgemaakte gelden – een bescherming die, vandaag meer dan ooit, een actief en professioneel beheer van de kant van de koper vereist.
Bij Fuster & Associates adviseren wij internationale kopers bij nieuwbouwtransacties in het hele Middellandse Zeegebied. Onze werkzaamheden zijn gericht op de juridische controle van garanties vóór de ondertekening.
Voor meer informatie of persoonlijk advies kunt u gerust contact met ons opnemen.
- View more post about: Fuster & Associates
