W marcu 2026 r. Sąd Najwyższy ugruntował linię orzecznictwa, której branża nie może zignorować: odpowiedzialność banku za zaliczki wpłacone przez nabywcę w ramach inwestycji na etapie projektu nie wygasa wyłącznie ze względu na profil nabywcy. Wyrok Sądu Najwyższego nr 443/2026 z dnia 23 marca nie wprowadza radykalnej zmiany w prawie, ale zaostrza standardy wymagane od deweloperów i instytucji finansowych. Ma to bezpośrednie konsekwencje praktyczne dla każdego profesjonalisty działającego na rynku nowych inwestycji budowlanych.
Sprawa i orzeczenie Sądu Najwyższego
W 2005 r. obywatel brytyjski podpisał umowę kupna-sprzedaży nieruchomości na etapie projektu i wpłacił deweloperowi ponad 160 000 euro. Inwestycja nigdy nie została zrealizowana, a pieniądze nie zostały zwrócone. Nabywca wystąpił z roszczeniem bezpośrednio przeciwko bankowi, w którym deweloper zdeponował te zaliczki, na podstawie przepisów ustawy nr 57/1968, która zobowiązuje instytucje finansowe do zapewnienia, że takie środki są zdeponowane na specjalnych rachunkach i objęte gwarancją.
Bank próbował uniknąć tej odpowiedzialności, argumentując, że nabywca nie działał jako konsument, lecz jako inwestor spekulacyjny, a zatem ochrona zapewniona przez ustawę nr 57/1968 nie miała do niego zastosowania. Sąd Najwyższy w wyroku nr 443/2026 z dnia 23 marca odrzucił ten argument. Izba Cywilna stwierdziła, że nie ma wystarczających dowodów podważających mieszkaniowy charakter transakcji oraz że instytucja finansowa nie może uchylić się od obowiązku monitorowania zaliczek, powołując się jedynie na fakt, że nabywca jest inwestorem.
Sąd Najwyższy nie wprowadza niczego nowego: utrwala istniejącą już interpretację, wzmacniając ją jednak w obliczu powtarzającej się strategii bankowej. To właśnie ma znaczenie dla branży.
Dlaczego ma to znaczenie dla dewelopera i agenta nieruchomości
Ustawa nr 57/1968 nakłada trzy konkretne obowiązki na każdą inwestycję deweloperską, która otrzymuje zaliczki od nabywców przed przekazaniem kluczy: środki muszą zostać zdeponowane na specjalnym rachunku bankowym, powiązanym wyłącznie z daną inwestycją; bank otwierający to konto przejmuje odpowiedzialność za monitorowanie tych środków; oraz każdy nabywca ma prawo do otrzymania gwarancji bankowej lub indywidualnej, imiennej gwarancji poręczeniowej na dokładną wpłaconą kwotę, wystawionej przez instytucję lub ubezpieczyciela obsługującego transakcję.
Gdy te trzy warunki są spełnione, system działa: jeśli deweloper nie przekaże nieruchomości, nabywca odzyskuje swoje pieniądze. Gdy nie są one spełnione lub są spełnione w sposób niewystarczający, transakcja może przerodzić się w trwający latami spór prawny, jak ma to miejsce w przypadku niniejszego postępowania sądowego, które po dziewięciu latach zakończyło się wydaniem wyroku ostatecznego i które szkodzi reputacji wszystkich zaangażowanych stron: dewelopera, agencji oraz, w wielu przypadkach, banku.
Wyrok nr 443/2026 nie zmienia przepisów prawa, ale wysyła jasny sygnał: sądy nie będą akceptować formalnych argumentów mających na celu uniknięcie tej odpowiedzialności.
Czego oczekuje zagraniczny nabywca
Zagraniczny nabywca – czy to brytyjski, holenderski, kanadyjski, czy z jakiegokolwiek innego kraju – który kupuje nieruchomość na etapie projektu w regionie śródziemnomorskim, nie znał ustawy nr 57/1968. Wie jednak, czy cały proces budzi zaufanie, czy też wzbudza wątpliwości. A na tym rynku wątpliwości powodują zastój w transakcjach.
Zanim zostanie przekazana pierwsza wpłata, wyspecjalizowany prawnik musi zweryfikować co najmniej następujące kwestie:
- Czy otwarto specjalne konto na nazwę inwestycji, oddzielone od zwykłego konta dewelopera.
- Czy gwarancja bankowa lub poręczenie są indywidualne, wystawione na nazwisko konkretnego nabywcy, obejmują dokładną wpłaconą kwotę i umożliwiają bezpośrednie egzekwowanie bez konieczności udowadniania winy dewelopera.
- Czy instytucja wystawiająca gwarancję lub poręczenie spełnia wymogi prawne obowiązujące w Hiszpanii dla tego rodzaju gwarancji.
- Czy terminy płatności określone w umowie prywatnej pokrywają się z terminami budowy oraz czy istnieje mechanizm monitorujący łączący te terminy.
Agent nieruchomości, który przed podpisaniem umowy może poinformować klienta, że wszystko to zostało zweryfikowane, nie dodaje żadnego dodatkowego etapu. Usuwa on główną przeszkodę w podjęciu decyzji o zakupie.
Wnioski płynące z orzeczenia
Ważne jest, aby nie przeceniać konsekwencji orzeczenia Sądu Najwyższego nr 443/2026. Nie stanowi ono, że każdy zagraniczny nabywca ma automatyczną gwarancję odzyskania swoich pieniędzy w razie problemów. Orzeczenie to potwierdza jedynie pogląd, że strategia bankowa polegająca na klasyfikowaniu nabywcy jako „inwestora” w celu uniknięcia odpowiedzialności wynikającej z ustawy nr 57/1968 jest trudna do pogodzenia z aktualnym orzecznictwem.
Każda sprawa ma swój własny stan faktyczny, a sądy będą oceniać konkretne okoliczności.
Jasne jest jednak, że orzecznictwo nadal wymaga, aby bank przyjmujący zaliczki na realizację inwestycji budowlanej wypełniał swoją rolę nadzorczą. I właśnie ten wymóg chroni nabywcę, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz dewelopera, który działa w sposób sumienny.
Warto jednak pamiętać, że okoliczności analizowane przez Sąd Najwyższy dotyczyły ustawy nr 57/1968, która została uchylona pod koniec 2015 roku. W związku z tym automatyczne stosowanie wniosków płynących z tego wyroku do obecnego rynku nowych inwestycji budowlanych może być mylące.
Dzisiejszy nabywca ma do czynienia z innym otoczeniem prawnym, które pod pewnymi względami zapewnia mniejszą ochronę niż ta przewidziana w ustawie nr 57/1968.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2016 r. obowiązek zabezpieczenia zaliczek nie powstaje automatycznie w momencie przekazania środków, lecz dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę. Ta „tymczasowa luka” oraz fragmentaryczność obecnego systemu narażają nabywcę w większym stopniu na ryzyko niewypłacalności dewelopera. Z tego powodu prawna weryfikacja przedzakupowa nie jest opcjonalną formalnością; stanowi ona niezbędne zabezpieczenie pozwalające sprawdzić, czy płatności są skutecznie chronione oraz czy instytucja finansowa wywiązuje się ze swoich obowiązków jako faktyczny gwarant przekazanych środków – ochrona ta, teraz bardziej niż kiedykolwiek, wymaga aktywnego i profesjonalnego zarządzania ze strony nabywcy.
W kancelarii Fuster & Associates doradzamy międzynarodowym nabywcom w zakresie transakcji dotyczących nowych nieruchomości w całym regionie Morza Śródziemnego. Nasza działalność koncentruje się na weryfikacji prawnej gwarancji przed podpisaniem umowy.
Aby uzyskać więcej informacji lub indywidualną poradę, prosimy o kontakt z nami.
- View more post about: Fuster & Associates
