Højesteret har i marts 2026 fastslået en retspraksis, som branchen ikke kan ignorere: bankens ansvar for de forskud, som køberen har betalt ved et boligprojekt på tegning, bortfalder ikke på grund af køberens profil. Højesteretsdom 443/2026 af 23. marts indfører ikke en radikal ændring i loven, men skærper de krav, der stilles til bygherrer og finansielle institutioner. Og det har direkte praktiske konsekvenser for alle fagfolk, der opererer på markedet for nybyggeri.
Sagen og Højesterets afgørelse
En britisk statsborger underskrev i 2005 en købsaftale om et projekt på tegning og betalte over 160.000 euro til bygherren. Projektet blev aldrig opført, og pengene blev ikke tilbagebetalt. Køberen fremsatte et krav direkte mod den bank, hvor bygherren havde indbetalt disse forskud, i henhold til lov 57/1968, som forpligter finansielle institutioner til at kontrollere, at disse midler indsættes på særlige konti og er garanteret.
Banken forsøgte at unddrage sig dette ansvar med den begrundelse, at køberen ikke handlede som forbruger, men som spekulativ investor, og at beskyttelsen i lov 57/1968 derfor ikke fandt anvendelse på ham. Højesteret afviste dette argument i sin dom 443/2026 af 23. marts. Civilafdelingen konkluderede, at der ikke forelå tilstrækkelige tegn til at afkræfte transaktionens boligformål, og at finansinstituttet ikke kan fritage sig for sin kontrolpligt vedrørende forskuddet blot ved at påberåbe sig, at køberen er en investor.
Højesteret opfinder ikke noget nyt: den konsoliderer en fortolkning, der allerede eksisterede, men styrker den i lyset af en bankstrategi, der har været tilbagevendende. Det er det relevante for branchen.
Hvorfor dette er vigtigt for bygherren og ejendomsmægleren
Lov 57/1968 fastsætter tre konkrete forpligtelser for ethvert nybyggeri, der modtager forskud fra købere inden nøgleoverdragelsen: midlerne skal indsættes på en særlig bankkonto, der udelukkende er knyttet til det pågældende byggeri; den bank, der åbner denne konto, påtager sig ansvaret for kontrollen med disse midler; og hver køber har ret til at modtage en bankgaranti eller en individuel, navngiven kautionsforsikring på det nøjagtige indbetalte beløb, udstedt af det pengeinstitut eller det forsikringsselskab, der dækker transaktionen.
Når disse tre betingelser er opfyldt, fungerer systemet: hvis bygherren ikke overdrager boligen, får køberen sine penge tilbage. Når de ikke er opfyldt, eller kun er opfyldt mangelfuldt, kan transaktionen udvikle sig til en retssag, der varer i årevis, som det er tilfældet med denne retssag, der har fået en endelig dom efter 9 år, og som skader omdømmet for alle, der har været involveret i den: bygherren, ejendomsmægleren og i mange tilfælde banken.
Dommen 443/2026 ændrer ikke loven, men sender et klart budskab: Domstolene vil ikke acceptere formelle argumenter for at unddrage sig dette ansvar.
Hvad den udenlandske køber forventer
Den udenlandske køber – uanset om vedkommende er britisk, nederlandsk, canadisk eller fra et andet land – der køber på tegning i Middelhavsområdet, kendte ikke lov 57/1968. Men vedkommende ved godt, om processen skaber tillid eller tvivl. Og tvivlen lammer transaktionerne på dette marked.
Inden den første betaling overføres, skal en specialiseret advokat have verificeret mindst følgende:
- At der findes en særlig konto oprettet i byggeprojektets navn, adskilt fra bygherrens almindelige konto.
- At bankgarantien eller kautionsforsikringen er individuel, udstedt i den konkrete købers navn, dækker det nøjagtige indbetalte beløb og muliggør direkte inddrivelse uden behov for at bevise bygherrens skyld.
- At den institution, der udsteder garantien eller forsikringspolicen, opfylder de lovmæssige krav, der gælder i Spanien for denne type garantier.
- At betalingsfristerne i den private kontrakt stemmer overens med byggefristerne, og at der findes en overvågningsmekanisme, der knytter dem sammen.
Den ejendomsmægler, der kan fortælle sin kunde, at alt dette er blevet verificeret inden underskrivelsen, tilføjer ikke blot en ekstra procedure. Han fjerner den største hindring for købsbeslutningen.
Læren af dommen
Man bør ikke overvurdere, hvad STS 443/2026 indebærer. Den fastslår ikke, at enhver udenlandsk køber automatisk har garanti for at få sine penge tilbage i tilfælde af problemer. Hvad den gør, er at understrege, at bankernes strategi med at klassificere køberen som »investor« for at unddrage sig ansvar i henhold til lov 57/1968 har svært ved at passe ind i den nuværende retspraksis.
Hver sag har sine egne faktiske omstændigheder, og domstolene vil vurdere de konkrete forhold.
Det står dog klart, at retspraksis fortsat kræver, at den bank, der modtager forskud på et byggeprojekt, opfylder sin kontrolforpligtelse. Og det er netop dette krav, der beskytter køberen, mægleren og den bygherre, der arbejder efter bogen.
Det skal dog huskes, at de faktiske omstændigheder, som Højesteret analyserede, fandt sted under lov 57/1968, en lov, der blev ophævet i slutningen af 2015. Derfor kan det være vildledende automatisk at overføre konklusionerne fra denne dom til det nuværende marked for nybyggeri.
Den nuværende køber står over for et andet juridisk scenario, som i visse henseender yder mindre beskyttelse end det, der gjaldt under lov 57/1968.
I henhold til den gældende lovgivning fra 2016 træder forpligtelsen til at sikre forudbetalingerne ikke automatisk i kraft ved overdragelsen af midlerne, men først ved udstedelsen af byggetilladelsen. Dette »midlertidige tomrum« og fragmenteringen af det nuværende system gør køberen mere sårbar over for bygherres insolvens. Derfor er den forudgående juridiske gennemgang ikke en valgfri formalitet; den er det uundværlige filter til at kontrollere, at betalingerne reelt er sikret, og at finansinstituttet påtager sig sit ansvar som reel garant for de overdragne midler – en beskyttelse, der i dag mere end nogensinde kræver en aktiv og professionel håndtering fra køberens side.
Hos Fuster & Associates rådgiver vi internationale købere i forbindelse med nybyggeri i hele Middelhavsområdet. Vores arbejde fokuserer på den juridiske verifikation af garantier inden underskrivelsen.
Hvis du ønsker yderligere oplysninger eller personlig rådgivning, er du velkommen til at kontakte os.
- View more post about: Fuster & Associates
