Im März 2026 hat der Oberste Gerichtshof eine Rechtsprechung bekräftigt, die die Branche nicht ignorieren kann: Die Haftung der Bank für vom Käufer geleistete Anzahlungen bei einem Kauf einer Immobilie vom Plan weg erlischt nicht allein aufgrund des Profils des Käufers. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 443/2026 vom 23. März führt zwar keine radikale Änderung der Rechtslage ein, bekräftigt jedoch die Anforderungen an Bauträger und Finanzinstitute. Dies hat direkte praktische Konsequenzen für alle Fachleute, die auf dem Markt für Neubauten tätig sind.
Der Fall und das Urteil des Obersten Gerichtshofs
Im Jahr 2005 unterzeichnete ein britischer Staatsbürger einen Kaufvertrag für eine im Bau befindliche Immobilie und zahlte mehr als 160.000 Euro an den Bauträger. Das Bauprojekt wurde nie realisiert, und das Geld wurde nicht zurückerstattet. Der Käufer erhob gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 57/1968, das Finanzinstitute verpflichtet, sicherzustellen, dass solche Gelder auf Sonderkonten hinterlegt und garantiert sind, direkt Anspruch gegen die Bank, bei der der Bauträger diese Vorauszahlungen hinterlegt hatte.
Die Bank versuchte, sich dieser Haftung zu entziehen, indem sie argumentierte, der Käufer habe nicht als Verbraucher, sondern als spekulativer Investor gehandelt, weshalb der durch das Gesetz 57/1968 gewährte Schutz für ihn nicht gelte. Der Oberste Gerichtshof wies dieses Argument in seinem Urteil 443/2026 vom 23. März zurück. Die Zivilkammer kam zu dem Schluss, dass es keine ausreichenden Beweise gebe, um den Wohnzweck der Transaktion in Frage zu stellen, und dass sich das Finanzinstitut seiner Pflicht zur Überwachung von Vorauszahlungen nicht einfach dadurch entziehen könne, dass es behaupte, der Käufer sei ein Investor.
Der Oberste Gerichtshof führt nichts Neues ein: Er festigt eine bereits bestehende Auslegung, bekräftigt diese jedoch angesichts einer immer wiederkehrenden Strategie der Banken. Das ist es, was für die Branche von Bedeutung ist.
Warum dies für den Bauträger und den Immobilienmakler von Bedeutung ist
Das Gesetz 57/1968 legt drei spezifische Verpflichtungen für jedes Neubauprojekt fest, das vor der Schlüsselübergabe Vorauszahlungen von Käufern erhält: Die Gelder müssen auf ein spezielles Bankkonto eingezahlt werden, das ausschließlich mit diesem Projekt verbunden ist; die Bank, die dieses Konto eröffnet, übernimmt die Verantwortung für die Überwachung dieser Gelder; und jeder Käufer hat Anspruch auf eine Bankgarantie oder eine individuelle, namentlich genannte Bürgschaft in Höhe des genau gezahlten Betrags, ausgestellt von dem Institut oder Versicherer, der die Transaktion abdeckt.
Sind diese drei Bedingungen erfüllt, funktioniert das System: Wenn der Bauträger die Immobilie nicht übergibt, erhält der Käufer sein Geld zurück. Sind sie nicht oder nur unzureichend erfüllt, kann die Transaktion zu einem jahrelangen Rechtsstreit führen, wie es bei diesem Gerichtsverfahren der Fall ist, das nun nach neun Jahren zu einem rechtskräftigen Urteil geführt hat und dem Ruf aller Beteiligten schadet: dem Bauträger, der Agentur und in vielen Fällen auch der Bank.
Das Urteil 443/2026 ändert zwar nichts am Gesetz, sendet aber eine klare Botschaft: Die Gerichte akzeptieren keine formalen Argumente, die darauf abzielen, dieser Haftung zu entgehen.
Was der ausländische Käufer erwartet
Der ausländische Käufer – sei er Brite, Niederländer, Kanadier oder aus einem anderen Land –, der im Mittelmeerraum eine Immobilie vom Plan weg erwirbt, kannte das Gesetz 57/1968 nicht. Aber er weiß, ob der Ablauf Vertrauen weckt oder Zweifel aufkommen lässt. Und in diesem Markt bringen Zweifel die Transaktionen zum Erliegen.
Bevor die erste Zahlung überwiesen wird, muss ein spezialisierter Anwalt mindestens Folgendes überprüft haben:
- Dass ein Sonderkonto im Namen des Bauvorhabens eröffnet wurde, das vom gewöhnlichen Konto des Bauträgers getrennt ist.
- Dass die Bankgarantie oder Bürgschaft individuell ist, auf den Namen des jeweiligen Käufers ausgestellt wurde, den genauen gezahlten Betrag abdeckt und eine direkte Vollstreckung ermöglicht, ohne dass ein Verschulden des Bauträgers nachgewiesen werden muss.
- Dass das Institut, das die Bürgschaft oder Garantie ausstellt, die in Spanien für diese Art von Bürgschaft geltenden gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
- Dass die Zahlungsfristen im privaten Vertrag mit den Baufristen übereinstimmen und dass es einen Überwachungsmechanismus gibt, der diese miteinander verknüpft.
Ein Immobilienmakler, der seinem Kunden vor der Unterzeichnung mitteilen kann, dass all dies überprüft wurde, fügt keinen zusätzlichen Schritt hinzu. Er beseitigt vielmehr das größte Hindernis für die Kaufentscheidung.
Die Lehre aus dem Urteil
Es ist wichtig, die Auswirkungen des Urteils 443/2026 des Obersten Gerichtshofs nicht zu überschätzen. Es legt nicht fest, dass jeder ausländische Käufer im Falle eines Problems automatisch eine Garantie für die Rückerstattung seines Geldes hat. Vielmehr bekräftigt es die Auffassung, dass die Strategie der Banken, den Käufer als „Investor“ einzustufen, um sich der Haftung nach dem Gesetz 57/1968 zu entziehen, nur schwer mit der aktuellen Rechtsprechung in Einklang zu bringen ist.
Jeder Fall hat seinen eigenen Sachverhalt, und die Gerichte werden die konkreten Umstände beurteilen.
Klar ist jedoch, dass die Rechtsprechung weiterhin verlangt, dass die Bank, die Vorauszahlungen für ein Immobilienprojekt entgegennimmt, ihrer Aufsichtspflicht nachkommt. Und genau diese Anforderung schützt den Käufer, den Immobilienmakler und den Bauträger, der gewissenhaft arbeitet.
Es ist jedoch zu bedenken, dass sich der vom Obersten Gerichtshof analysierte Sachverhalt auf das Gesetz 57/1968 bezog, ein Gesetz, das Ende 2015 aufgehoben wurde. Folglich könnte eine automatische Übertragung der Schlussfolgerungen dieses Urteils auf den aktuellen Neubau-Markt irreführend sein.
Der heutige Käufer sieht sich mit einem anderen rechtlichen Umfeld konfrontiert, das in gewisser Hinsicht weniger Schutz bietet als das Gesetz 57/1968.
Nach den seit 2016 geltenden Vorschriften tritt die Verpflichtung zur Sicherung von Vorauszahlungen nicht automatisch mit der Überweisung der Gelder in Kraft, sondern erst nach Erteilung der Baugenehmigung. Diese „vorübergehende Lücke“ und die Zersplitterung des derzeitigen Systems setzen den Käufer einem höheren Risiko aus, dass der Bauträger insolvent wird. Aus diesem Grund ist eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf keine optionale Formalität, sondern eine unverzichtbare Sicherheitsmaßnahme, um zu überprüfen, ob die Zahlungen tatsächlich geschützt sind und ob das Finanzinstitut seine Verantwortung als tatsächlicher Garant für die übergebenen Gelder übernimmt – ein Schutz, der heute mehr denn je ein aktives und professionelles Vorgehen seitens des Käufers erfordert.
Bei Fuster & Associates beraten wir internationale Käufer bei Neubaugeschäften im gesamten Mittelmeerraum. Der Schwerpunkt unserer Arbeit liegt auf der rechtlichen Überprüfung von Garantien vor Vertragsunterzeichnung.
Für weitere Informationen oder eine individuelle Beratung zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
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