Korkein oikeus on vahvistanut maaliskuussa 2026 oikeuskäytännön, jota ala ei voi sivuuttaa: pankin vastuu ostajan maksamista ennakkomaksuista suunnitelmavaiheessa myytävissä kohteissa ei poistu ostajan profiilin perusteella. Korkeimman oikeuden 23. maaliskuuta antama tuomio 443/2026 ei tuo mukanaan radikaalia muutosta lainsäädäntöön, mutta se vahvistaa kiinteistökehittäjille ja rahoituslaitoksille asetettuja vaatimuksia. Tällä on suoria käytännön seurauksia kaikille uusrakennusmarkkinoilla toimiville ammattilaisille.
Tapaus ja korkeimman oikeuden päätös
Brittiläinen kansalainen allekirjoitti vuonna 2005 ennakkomyyntisopimuksen ja maksoi rakennuttajalle yli 160 000 euroa. Kohdetta ei koskaan rakennettu, eikä rahaa palautettu. Ostaja esitti vaatimuksensa suoraan pankille, johon rakennuttaja oli tallettanut kyseiset ennakkomaksut, vedoten lakiin 57/1968, joka velvoittaa rahoituslaitokset valvomaan, että kyseiset varat talletetaan erityistileille ja että ne ovat taattuja.
Pankki yritti kiertää tämän vastuun väittämällä, että ostaja ei toiminut kuluttajana vaan spekulatiivisena sijoittajana, minkä vuoksi lain 57/1968 suoja ei koskenut häntä. Korkein oikeus hylkäsi tämän väitteen 23. maaliskuuta antamassaan tuomiossa 443/2026. Siviilioikeudellinen jaosto totesi, ettei ollut riittäviä viitteitä, jotka olisivat kumonneet kaupan asuntotarkoituksen, ja että rahoituslaitos ei voi vapautua ennakkomaksujen valvontavelvollisuudestaan pelkästään väittämällä, että ostaja on sijoittaja.
Korkein oikeus ei esitä mitään uutta: se vahvistaa jo olemassa olleen tulkinnan, mutta korostaa sitä entisestään vastauksena toistuvasti esiintyneeseen pankkien strategiaan. Tämä on merkittävää alalle.
Miksi tämä on tärkeää rakennuttajalle ja välittäjälle
Laki 57/1968 asettaa kolme konkreettista velvoitetta kaikille uusien rakennushankkeiden rakennuttajille, jotka vastaanottavat ostajilta ennakkomaksuja ennen avainten luovutusta: varat on talletettava erityiselle pankkitilille, joka on sidottu yksinomaan kyseiseen rakennushankkeeseen; tilin avaava pankki ottaa vastuun näiden varojen valvonnasta; ja jokaisella ostajalla on oikeus saada pankkitakaus tai yksilöllinen, nimellinen vakuusvakuutus, jonka määrä vastaa tarkalleen maksettua summaa ja jonka on myöntänyt kyseisen liiketoimen kattava pankki tai vakuutusyhtiö.
Kun nämä kolme ehtoa täyttyvät, järjestelmä toimii: jos rakennuttaja ei luovuta asuntoa, ostaja saa rahansa takaisin. Kun ehtoja ei täytetä tai ne täytetään puutteellisesti, liiketoimesta voi tulla vuosia kestävä oikeudenkäynti, kuten tässä oikeudenkäynnissä, jossa lopullinen tuomio on annettu vasta 9 vuoden kuluttua ja joka vahingoittaa kaikkien osapuolten mainetta: rakennuttajan, välitystoimiston ja monissa tapauksissa myös pankin.
Tuomio 443/2026 ei muuta lakia, mutta se lähettää selkeän viestin: tuomioistuimet eivät hyväksy muodollisia perusteluja tämän vastuun kiertämiseksi.
Mitä ulkomainen ostaja odottaa
Ulkomainen ostaja – olipa hän britti, hollantilainen, kanadalainen tai mistä tahansa muualta kotoisin – joka ostaa asunnon suunnitelmien perusteella Välimeren alueelta, ei tunne lakia 57/1968. Hän kuitenkin tietää, herättääkö prosessi hänessä luottamusta vai epäilyksiä. Ja epäilykset lamauttavat kaupan tällä markkinalla.
Ennen kuin ensimmäinen maksu siirretään, erikoistuneen asianajajan on tarkistettava ainakin seuraavat seikat:
- Että hankkeen nimissä on avattu erityistili, joka on erillään rakennuttajan tavallisesta tilistä.
- Että pankkitakaus tai vakuusvakuutus on yksilöllinen, se on myönnetty kyseisen ostajan nimissä, se kattaa täsmälleen maksetun summan ja mahdollistaa suoran täytäntöönpanon ilman tarvetta todistaa rakennuttajan syyllisyyttä.
- Että takauksen tai vakuutuksen myöntävä laitos täyttää Espanjassa tällaisille takuille asetetut lakisääteiset vaatimukset.
- Että yksityissopimuksen maksuvaiheet vastaavat rakennustöiden aikataulua ja että on olemassa seurantamekanismi, joka yhdistää ne toisiinsa.
Välittäjä, joka voi kertoa asiakkaalleen, että kaikki tämä on tarkistettu ennen allekirjoitusta, ei lisää ylimääräistä byrokratiaa. Hän poistaa ostopäätöksen suurimman esteen.
Tuomiosta opittavaa
STS 443/2026 -tuomion merkitystä ei pidä yliarvioida. Tuomio ei määrää, että jokaisella ulkomaisella ostajalla olisi automaattinen takuu rahojensa takaisin saamisesta ongelmatilanteessa. Sen sijaan se vahvistaa, että pankkien strategia luokitella ostaja ”sijoittajaksi” välttääkseen vastuun lain 57/1968 nojalla on vaikeasti sovitettavissa nykyiseen oikeuskäytäntöön.
Jokaisella tapauksella on omat tosiseikkansa, ja tuomioistuimet arvioivat kunkin tapauksen konkreettiset olosuhteet.
Selvää kuitenkin on, että oikeuskäytäntö vaatii edelleen, että pankki, joka ottaa vastaan ennakkomaksuja kiinteistökehityshankkeesta, täyttää valvontavelvollisuutensa. Juuri tämä vaatimus suojaa ostajaa, välittäjää ja huolellisesti toimivaa rakennuttajaa.
On kuitenkin syytä muistaa, että korkeimman oikeuden tarkastelemat tosiseikat liittyivät lakiin 57/1968, joka kumottiin vuoden 2015 lopussa. Siksi tämän tuomion johtopäätösten automaattinen soveltaminen nykyiseen uusrakennusmarkkinaan voi olla harhaanjohtavaa.
Nykyinen ostaja joutuu toimimaan erilaisessa oikeudellisessa tilanteessa, joka on tietyiltä osin vähemmän suojaava kuin laki 57/1968:n aikana.
Vuodesta 2016 voimassa olevan lainsäädännön mukaan velvollisuus taata ennakkomaksut ei astu voimaan automaattisesti varojen luovuttamisen yhteydessä, vaan vasta rakennusluvan myöntämisen jälkeen. Tämä ”ajallinen aukko” ja nykyjärjestelmän hajanaisuus altistavat ostajan entistä enemmän rakennuttajan maksukyvyttömyydelle. Siksi ennakkoon suoritettava oikeudellinen tarkastus ei ole vapaaehtoinen menettely, vaan välttämätön suodatin, jolla varmistetaan, että maksut ovat tosiasiallisesti suojattuja ja että rahoituslaitos kantaa vastuunsa toimitettujen varojen todellisena takaajana. Tämä suojaus vaatii nykyään enemmän kuin koskaan ostajan aktiivista ja ammattimaista toimintaa.
Fuster & Associates neuvoo kansainvälisiä ostajia uusien rakennushankkeiden yhteydessä koko Välimeren alueella. Työmme keskittyy takuiden oikeudelliseen tarkastamiseen ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Jos haluat lisätietoja tai henkilökohtaista neuvontaa, ota rohkeasti yhteyttä meihin.
- View more post about: Fuster & Associates
