En mars 2026, la Cour suprême a consolidé une ligne jurisprudentielle que le secteur ne peut ignorer : la responsabilité de la banque concernant les acomptes versés par l’acheteur dans le cadre d’une promotion immobilière sur plan ne disparaît pas en fonction du profil de l’acheteur. L’arrêt de la Cour suprême n° 443/2026, du 23 mars, n’introduit pas de changement radical dans la loi, mais renforce les normes exigibles des promoteurs et des établissements financiers. Et cela a des conséquences pratiques directes pour tout professionnel opérant sur le marché de la construction neuve.
L’affaire et la décision de la Cour suprême
En 2005, un ressortissant britannique a signé un contrat de vente sur plan et versé plus de 160 000 euros au promoteur. Le projet n’a finalement pas été construit et l’argent n’a pas été restitué. L’acheteur a saisi directement la banque où le promoteur avait versé ces acomptes, en vertu de la loi n° 57/1968, qui oblige les établissements financiers à s’assurer que ces fonds sont déposés sur des comptes spéciaux et qu’ils sont garantis.
La banque a tenté de se soustraire à cette responsabilité en faisant valoir que l’acheteur n’agissait pas en tant que consommateur mais en tant qu’investisseur spéculatif, et que, par conséquent, la protection prévue par la loi n° 57/1968 ne lui était pas applicable. La Cour suprême, dans son arrêt n° 443/2026 du 23 mars, a rejeté cet argument. La chambre civile a conclu qu’il n’existait pas d’indices suffisants pour remettre en cause la finalité résidentielle de l’opération, et que l’établissement financier ne peut se soustraire à son devoir de contrôle sur les acomptes en invoquant simplement le profil d’investisseur de l’acheteur.
La Cour suprême n’invente rien de nouveau : elle consolide une interprétation qui existait déjà, mais la renforce face à une stratégie bancaire qui était devenue récurrente. C’est ce qui importe pour le secteur.
Pourquoi cela importe-t-il au promoteur et à l’agent
La loi n° 57/1968 établit trois obligations concrètes pour tout projet de construction neuve recevant des acomptes de la part des acheteurs avant la remise des clés : les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire spécial, lié exclusivement à ce projet ; la banque qui ouvre ce compte assume la responsabilité du contrôle de ces fonds ; et chaque acquéreur a le droit de recevoir une garantie bancaire ou une assurance de caution individuelle, nominative, d’un montant correspondant exactement à la somme versée, émise par l’établissement ou l’assureur qui couvre l’opération.
Lorsque ces trois conditions sont remplies, le système fonctionne : si le promoteur ne livre pas le logement, l’acquéreur récupère son argent. Lorsqu’elles ne sont pas remplies, ou l’ont été de manière insuffisante, l’opération peut déboucher sur un litige qui dure des années, comme c’est le cas dans cette procédure judiciaire qui a abouti à un jugement définitif après 9 ans, et qui porte atteinte à la réputation de tous ceux qui y ont participé : le promoteur, l’agence et, dans de nombreux cas, la banque.
L’arrêt n° 443/2026 ne modifie pas la loi, mais il envoie un message clair : les tribunaux n’accepteront pas d’arguments formels visant à se soustraire à cette responsabilité.
Ce qu’attend l’acheteur étranger
L’acheteur étranger, qu’il soit britannique, néerlandais, canadien ou de toute autre origine, qui achète sur plan dans le bassin méditerranéen ne connaissait pas la loi 57/1968. Mais il sait si le processus lui inspire confiance ou suscite des doutes. Et les doutes, sur ce marché, paralysent les transactions.
Avant que le premier versement ne soit effectué, un avocat spécialisé doit avoir vérifié au moins les points suivants :
- Qu’il existe un compte spécial ouvert au nom du programme immobilier, distinct du compte courant du promoteur.
- Que la garantie bancaire ou l’assurance cautionnement soit individuelle, qu’elle soit émise au nom de l’acheteur concerné, qu’elle couvre le montant exact versé et qu’elle permette une exécution directe sans qu’il soit nécessaire de prouver la faute du promoteur.
- Que l’établissement émettant la garantie ou la police de cautionnement respecte les exigences légales en vigueur en Espagne pour ce type de garanties.
- Que les échéances de paiement prévues dans le contrat privé coïncident avec les délais de construction et qu’il existe un mécanisme de suivi qui les relie.
L’agent qui peut affirmer à son client que tout cela a été vérifié avant la signature n’ajoute pas une formalité supplémentaire. Il élimine le principal frein à la décision d’achat.
La leçon à tirer de l’arrêt
Il convient de ne pas surestimer les implications de l’arrêt STS 443/2026. Elle n’établit pas que tout acheteur étranger bénéficie d’une garantie automatique de récupération de son argent en cas de problème. Ce qu’elle fait, c’est souligner que la stratégie bancaire consistant à qualifier l’acheteur d’« investisseur » pour se soustraire aux responsabilités prévues par la loi 57/1968 a du mal à s’inscrire dans la jurisprudence actuelle.
Chaque affaire présente ses propres faits, et les tribunaux évalueront les circonstances concrètes.
Ce qui est clair, en revanche, c’est que la jurisprudence continue d’exiger de la banque qui prend en charge les acomptes d’un programme immobilier qu’elle remplisse sa fonction de contrôle. Et c’est cette exigence qui protège l’acheteur, l’agent immobilier et le promoteur qui travaille avec rigueur.
Il convient toutefois de rappeler que les faits analysés par la Cour suprême se sont déroulés dans le cadre de la loi n° 57/1968, une norme abrogée depuis fin 2015. Par conséquent, transposer automatiquement les conclusions de cet arrêt au marché actuel de la construction neuve peut s’avérer trompeur.
L’acheteur d’aujourd’hui est confronté à un cadre juridique différent et, à certains égards, moins protecteur que celui qui existait sous la loi n° 57/1968.
En vertu de la réglementation en vigueur depuis 2016, l’obligation de garantir les acomptes ne prend pas effet automatiquement dès le versement des fonds, mais à compter de l’octroi du permis de construire. Ce « vide temporaire » et la fragmentation du système actuel exposent davantage l’acheteur au risque d’insolvabilité du promoteur. C’est pourquoi l’audit juridique préalable n’est pas une formalité facultative ; il s’agit d’un filtre indispensable pour vérifier que les paiements sont effectivement protégés et que l’établissement financier assume sa responsabilité en tant que garant réel des fonds versés, une protection qui, aujourd’hui plus que jamais, exige une gestion active et professionnelle de la part de l’acheteur.
Chez Fuster & Associates, nous conseillons les acheteurs internationaux dans le cadre d’opérations immobilières neuves dans tout le bassin méditerranéen. Notre travail se concentre sur la vérification juridique des garanties avant la signature.
Pour plus d’informations ou pour bénéficier d’un conseil personnalisé, n’hésitez pas à nous contacter.
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