Neue Mietverträge, die in Spanien unterzeichnet werden, basieren von nun an auf der Reform des städtischen Mietrechts.
Dies ist eine maschinelle Übersetzung, die noch überarbeitet werden muss.
Der Ständige Rat des spanischen Gerichtshofs hat die Bestätigung des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 über dringende Wohnungs- und Mietmaßnahmen genehmigt, das am 1. März vom Ministerrat verabschiedet wurde.
Was bedeutet das alles für Vermieter und/oder Mieter wie Sie?
Bedingungen der Vertragsverlängerung – zwischen 5 und 7 Jahren
Die verbindliche Verlängerungsfrist für Mietverträge für Wohnraum variiert zwischen 3 und 5 Jahren.
Wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wird die Laufzeit auf 7 Jahre verlängert.
Die Dauer des Vertrags ist theoretisch den Parteien überlassen, aber wenn er für eine Dauer von weniger als 5 Jahren unterzeichnet wird, hat der Mieter das Recht, ihn Jahr für Jahr bis zum Ende der fünf Vertragsjahre zu verlängern, oder 7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist.
Der abgeleitete Verlängerungszeitraum von 1 bis 3 Jahren wird ebenfalls verlängert. Wenn also nach Ablauf der 5 Jahre (bzw. 7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) keine der beiden Parteien der anderen Partei rechtzeitig ihre Absicht mitteilt, den Vertrag zu kündigen, beginnt ein neuer Zeitraum mit dem Recht des Pächters, den Vertrag Jahr für Jahr bis zum Ende von drei Jahren zu verlängern.
Vorsicht!
Die Frist für die Mitteilung der Vertragskündigung am Ende der anfänglichen Fünfjahresperiode wurde ebenfalls verlängert.
Der Vermieter muss dies 4 Monate im Voraus mitteilen, der Mieter 2.
Änderungen der Mietpreise sind auf den jährlichen CPI beschränkt.
Die Freiheit der Vereinbarung wird formell anerkannt, um die Art und Weise festzulegen, in der die Miete jedes Jahr aktualisiert wird.
Wenn keine Vereinbarung besteht, wird der Mietzins nicht aktualisiert.
In jedem Fall wird die Erhöhung der neuen aktualisierten Miete durch den jährlichen VPI zum Zeitpunkt der jeweiligen Aktualisierung begrenzt. Mit anderen Worten, während der Laufzeit des Vertrags – und zumindest während der fünf oder sieben Jahre der ursprünglichen Laufzeit – wird die Miete nur entsprechend den maximalen VPI-Niveaus aktualisiert.
Die Wiedererlangung des Eigentums aus der Not heraus ist komplizierter geworden
Um die obligatorische Verlängerung des Vertrags nach einem Jahr zu vermeiden, falls der Vermieter oder ein naher Verwandter in der Immobilie wohnen muss, ist es nun erforderlich, dass der Vertrag ausdrücklich die Notwendigkeit enthält, das gemietete Haus vor Ablauf von fünf Jahren zu beziehen.
Es ist zwingend erforderlich – und als solche zu vermerken -, dass die Notwendigkeit besteht, es dem Vermieter oder seinen Verwandten im ersten Blutsverwandtschaftsgrad oder zur Adoption oder seinem Ehepartner in Fällen von endgültiger Trennung, Scheidung oder Aufhebung der Ehe als ständige Wohnung zuzuweisen.
Mit dieser Entscheidung soll sichergestellt werden, dass diese Ausrede nicht zur Beendigung eines Mietvertrages benutzt wird. Deshalb fordert sie den Vermieter auf, seine Notwendigkeit zur Wiedererlangung der Immobilie zwei Monate im Voraus unter Angabe des Grundes mitzuteilen. Die Gründe für höhere Gewalt können rechtfertigen, dass das Haus nach der Freigabe drei Monate später nicht mehr vom Vermieter effektiv bewohnt worden wäre.
Beschränken Sie sich auf die zusätzlichen Kautionsgarantien.
Zusätzliche Kautionsgarantien werden bis zu einer Höchstdauer von zwei Monaten auferlegt, außer bei langfristigen Verträgen.
Die Mieter werden nicht gezwungen, mehr als drei Mietraten als Sicherheit zu zahlen: die gesetzliche Kaution von einem Monat (für Wohnungsmieten) plus maximal zwei zusätzliche monatliche Zahlungen als zusätzliche Garantie.
Andererseits wird festgelegt, dass, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Formalisierung des Vertrages vom Vermieter getragen werden. Für Vermieter, die natürliche Personen sind, wird nichts gesagt, obwohl der allgemeine Grundsatz gilt, dass die Provision der Agentur von der Partei zu zahlen ist, die ihre Dienstleistungen in Anspruch genommen hat.
Im Falle eines Verkaufs der Immobilie
Um die Rechte des Pächters gegenüber Dritten zu wahren, die ihr Recht an der Immobilie hätten eintragen lassen können, ist es nicht mehr erforderlich, dass der Pachtvertrag im Grundbuchamt eingetragen ist, wie es bisher erforderlich war.
Es ist zu beachten, dass nur sehr wenige Mieter dieses Recht im Grundbuchamt eingetragen haben, da es mit einem zusätzlichen Aufwand verbunden war, der kaum einen Schutz für einen Zeitraum von drei Jahren bot.
Es gibt eine Reihe von Situationen, in denen das Gesetz nun das Recht des Pächters auf einen Mindestverbleib in der Wohnung für die Dauer von fünf oder sieben Jahren (je nach Fall) garantieren will.
So hat der Mieter im Falle eines Verkaufs der gemieteten Wohnung während der ersten fünf Jahre des Vertrags (oder sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) das Recht, den Mietvertrag bis zu fünf bzw. sieben Jahren fortzusetzen. Während dieses Zeitraums tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, auch wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Verkauf des Hauses den Mietvertrag beendet. Ebenso im Falle einer erzwungenen Entfremdung des Eigentums, die sich aus einer Zwangsvollstreckung oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt.
Wenn der Mieter im Vertrag in gutem Glauben mit einer Person vereinbart hat, die im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie erscheint oder die aufgrund eines Sachverhalts, dessen Entstehung dem wahren Eigentümer zuzuschreiben ist, als Eigentümer erscheint, hat er das Recht, für die Mindestdauer (fünf oder sieben Jahre) in der Immobilie zu bleiben.
Räumungsverfahren müssen soziale Dienste einschließen
In einem Verfahren zur Räumung des gemieteten gewöhnlichen Wohnsitzes wegen Nichtzahlung informiert das Gericht automatisch die Sozialdienste über die Existenz dieses Verfahrens. Wenn die Sozialdienste das Gericht darüber informieren, dass sich der betroffene Haushalt in einer Situation sozialer oder wirtschaftlicher Gefährdung befindet, wird das Verfahren für maximal einen Monat (drei Monate, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) ausgesetzt, bis die Sozialdienste die notwendigen Maßnahmen ergreifen, die sie für angemessen halten.
Touristische Mietobjekte
Benachbarte Gemeinden haben die Möglichkeit, die Anzahl der Ferienwohnungen in ihren Gebäuden zu begrenzen.
Früher war es zwingend erforderlich, dass die Änderung einstimmig erfolgen musste, so dass die Nachbargemeinde die Ferienwohnung nicht blockieren konnte, wenn der Eigentümer der Ferienwohnung gegen ein solches Verbot war.
Jetzt reicht eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer aus, um den Status der Gemeinde so zu ändern, dass das Erscheinen von Ferienwohnungen in dem Gebäude verboten wird.
Haben Sie noch immer Zweifel an den neuen Mietverträgen und wie sich diese auf Sie als Vermieter oder Mieter in Spanien auswirken könnten?
Sprechen Sie mit Fuster & Associates.
Wir helfen Ihnen gerne bei der Erstellung Ihres Vertrags und begleiten Sie durch den gesamten Prozess.
Hauptbild: Entwicklung von Tindra Homes an der Costa Cálida ©TindraHomes.
Wir möchten Ihnen dabei helfen, sich in all den komplexen Rechtsfragen zurechtzufinden, die mit dem Kauf eines Eigenheims in Spanien einhergehen, aber dieser Artikel ist eine rechtliche Information und sollte nicht als Rechtsberatung angesehen werden.
