På det spanske ejendomsmarked indledes mange handler i al hast, under kommercielt pres og med en falsk følelse af sikkerhed. En køber finder den »perfekte« ejendom, betaler et beløb for at sikre sig den og underskriver et dokument, som vedkommende til tider ikke engang fuldt ud forstår.
Problemet er, at ikke alle forhåndssalgskontrakter har samme juridiske gyldighed.
Hos Fuster & Associates ser vi ofte købere, især udenlandske købere, der tror, at de har sikret sig en ejendom, når de i virkeligheden har underskrevet en simpel hensigtserklæring, der giver ringe juridisk beskyttelse. I andre tilfælde opdager de for sent, at en depositumskontrakt forpligter dem til at købe, selv når der opstår problemer med planlægning, skat eller tinglysning.
At forstå forskellen mellem en reservationskontrakt og en depositumskontrakt kan forhindre betydelige økonomiske tab.
Hvad er en reservationskontrakt?
En reservationskontrakt er en foreløbig aftale, hvorved køberen betaler et beløb for midlertidigt at tage ejendommen af markedet.
I praksis bruges den normalt til at:
- Fjerne ejendommen fra markedet i et par dage.
- Give køberen tid til at sikre finansiering.
- Give advokater mulighed for at gennemgå ejendommens juridiske status.
- Vise en seriøs købsintention.
Det er dog her, en af de mest almindelige fejl opstår: mange mennesker tror, at en reservationskontrakt svarer til en bindende købsaftale, selvom dette juridisk set ikke altid er tilfældet.
I virkeligheden er det dokumentets indhold, der afgør dets juridiske virkninger. Nogle reservationskontrakter indeholder ikke meget mere end:
- Identifikation af parterne.
- En vejledende pris.
- Det betalte depositum.
- Den periode, hvor ejendommen er »reserveret«.
Og det kan efterlade alt for mange aspekter uregulerede.
Den største risiko ved reservationskontrakten
Problemet er ikke selve dokumentet, men hvordan det er udformet.
Nogle reservationskontrakter:
- Angiver ikke, hvad der sker, hvis køberen trækker sig tilbage.
- Angiver ikke, om depositummet kan refunderes.
- Omhandler ikke skjulte omkostninger eller planlægningsspørgsmål.
- Præciserer ikke, hvad der sker, hvis sælgeren ombestemmer sig.
- Indeholder tvetydige klausuler, der er udarbejdet af ejendomsmæglere uden juridisk tilsyn.
Resultatet er som regel det samme: tvister om tilbagebetaling af pengene.
I mange tilfælde opdager køberen, at vedkommende har betalt flere tusinde euro uden nogen reel beskyttelse.
Hvad er en depositumskontrakt?
En depositumskontrakt er en langt mere robust og bindende kontrakt.
I modsætning til en reservation er der normalt en formel forpligtelse til køb og salg mellem køber og sælger.
Dokumentet indeholder typisk:
- Ejendommens endelige pris.
- Betalingsmåde.
- Frister for gennemførelse af ejendomsretsoverdragelsen.
- Fordeling af omkostninger og afgifter.
- Juridiske konsekvenser ved misligholdelse.
Desuden medfører et depositum normalt en klar økonomisk sanktion, hvis en af parterne bryder aftalen.
De tre typer depositum i Spanien
Et af de aspekter, som mange købere ikke kender til, er, at ikke alle depositum fungerer på samme måde.
1. Fortrydelsesdepositum
Disse er de mest almindelige i bolighandler.
De giver mulighed for at trække sig ud af kontrakten:
- Køberen mister det betalte beløb.
- Sælgeren tilbagebetaler det dobbelte beløb, hvis vedkommende bryder kontrakten.
De er reguleret af artikel 1454 i civilloven.
2. Bekræftende depositum
Disse fungerer som et depositum på købsprisen.
De kan ikke trækkes tilbage uden videre, og misligholdelse kan medføre:
- Håndhævelse af opfyldelse.
- Erstatningskrav.
3. Bødeindskud
Disse indeholder en specifik bødeklausul for kontraktbrud.
De kan forekomme sideløbende med yderligere krav, afhængigt af hvordan de er udformet.
Den forskel, der virkelig betyder noget: forpligtelsesgraden
Selvom begge dokumenter ser ens ud, ligger den grundlæggende forskel i graden af juridisk forpligtelse.
| Reservationskontrakt | Håndpengekontrakt (Arras-kontrakt) |
|---|---|
| Normalt foreløbig og midlertidig | Juridisk bindende aftale |
| Begrænset juridisk regulering | Definerer klart de juridiske forpligtelser |
| Kan indeholde tvetydige klausuler | Angiver normalt sanktioner ved misligholdelse |
| Almindelig i den indledende forhandlingsfase | Anvendes, når begge parter er klar til at forpligte sig |
| Større risiko for tvister om tilbagebetaling af depositum | Konsekvenserne af annullering er normalt foruddefinerede |
Den dyreste fejl: at underskrive før den juridiske due diligence
En af de største risici i Spanien er at underskrive et dokument og overdrage penge, før der er foretaget en fuldstændig juridisk gennemgang af ejendommen.
Især i kystområder og ved transaktioner, der involverer udenlandske købere, forekommer der stadig ejendomme med:
- Ulovlige tilbygninger.
- Fælles gæld.
- Registreringsproblemer.
- Beslaglæggelser.
- Overtrædelser af bygningsreglementet.
- Manglende eller uregelmæssige turistlicenser.
- Ubetalte skatter.
Når en dårligt udformet depositumskontrakt først er underskrevet, kan det vise sig at være ekstremt dyrt at trække sig ud af transaktionen.
Derfor insisterer vi hos Fuster & Associates på et grundlæggende princip: der skal foretages en juridisk due diligence, inden der indgås væsentlige kontraktmæssige forpligtelser.
Hvilket dokument er mest velegnet?
Det afhænger af, hvor langt man er i transaktionen, og hvor stor juridisk sikkerhed der er.
En reservationskontrakt kan være nyttig, når:
- Ejendommen netop er fundet
- Dokumentationen stadig mangler
- Advokaten endnu ikke har foretaget kontrol
- Køberen skal sikre finansiering
En depositumskontrakt anbefales normalt, når:
- Due diligence er allerede afsluttet
- Vilkårene er klare
- Begge parter ønsker at sikre transaktionen
- Der er tilstrækkelig juridisk sikkerhed til at gå videre til skødet
Juridisk bistand fra Fuster & Associates
At købe en ejendom i Spanien indebærer meget mere end blot at finde et attraktivt hjem. Den reelle sikkerhed ved transaktionen afhænger ofte af de dokumenter, der underskrives forud for skødet.
Forskellen mellem en reservationskontrakt og en depositaftale er ikke blot et spørgsmål om terminologi. Den kan afgøre:
- om du får dine penge tilbage,
- om du vil kunne annullere transaktionen,
- eller om du ender med at blive udsat for et retskrav.
Hos Fuster & Associates hjælper vi indenlandske og internationale købere med at gennemgå kontrakter, identificere skjulte risici og sikre, at enhver ejendomstransaktion gennemføres med fuld juridisk sikkerhed, gennemsigtighed og retsbeskyttelse.
For i ejendomsbranchen opstår de mest kostbare problemer ofte længe før underskrivningen hos advokaten.
Kontakt vores team og få specialiseret juridisk rådgivning, inden du træffer en beslutning.
Vi vil gerne hjælpe dig med at navigere gennem alle de juridiske kompleksiteter, der følger med dit boligkøb i Spanien, men denne artikel indeholder juridiske oplysninger og bør ikke betragtes som juridisk rådgivning.
- View more post about: Overdragelse af Køb
