Powrót zagranicznych nabywców: co naprawdę pokazują dane dotyczące rynku nieruchomości w Hiszpanii za II kwartał 2026 r.

W drugim kwartale 2026 roku na hiszpańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych nastąpiła interesująca zmiana.

Chociaż ogólna liczba transakcji na rynku nieruchomości spadła, popyt zagraniczny wykazał tendencję odwrotną. Międzynarodowi nabywcy zwiększyli zarówno swój udział w rynku, jak i bezwzględną liczbę zakupów, osiągając najwyższy poziom odnotowany w historii.

Jednocześnie ceny nieruchomości nadal rosły, a średnia cena nieruchomości mieszkaniowej osiągnęła nowy historyczny rekord wynoszący 2 487 euro za metr kwadratowy.

Najnowsze dane opublikowane przez Colegio de Registradores wskazują zatem na rynek, który staje się coraz droższy, bardziej selektywny i w coraz większym stopniu podlegający wpływom popytu międzynarodowego.

Spowolnienie na rynku, ale rekordowe ceny nieruchomości

W Hiszpanii odnotowano 167 934 transakcje dotyczące nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2026 r., co stanowi spadek o 5,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz spadek o 2,3% w porównaniu z II kwartałem 2025 r.

Jest to drugi z rzędu spadek kwartalny i najniższa liczba transakcji odnotowana w ciągu ostatnich siedmiu kwartałów.

Spadek był bardziej wyraźny w przypadku nowych nieruchomości, gdzie liczba transakcji spadła o 11,5%, w porównaniu ze spadkiem o 4% w segmencie nieruchomości z rynku wtórnego.

Jednak w dłuższej perspektywie sytuacja pozostaje stosunkowo dobra. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy w Hiszpanii odnotowano 698 684 transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych, co stanowi wzrost o 1% w porównaniu z poprzednim okresem dwunastu miesięcy.

Ceny nieruchomości nadal rosną

Pomimo spadku liczby transakcji ceny utrzymały tendencję wzrostową.

Średnia cena nieruchomości mieszkaniowych osiągnęła 2 487 EUR/m², co stanowi nowy rekord historyczny oraz wzrost o 2,4% w ujęciu kwartalnym. W ujęciu rocznym ceny wzrosły o 9,2%.

Szczególnie widoczna jest różnica między poszczególnymi rodzajami nieruchomości:

• Nieruchomości z rynku wtórnego: 2 448 euro/m², wzrost o 3,5% w ujęciu kwartalnym
• Nowe nieruchomości: 2 636 euro/m², spadek o 0,7% w ujęciu kwartalnym

Połączenie niższej liczby transakcji i utrzymującego się wzrostu cen sugeruje, że rynek ulega spowolnieniu pod względem aktywności, ale nie pod względem presji cenowej.

Liczba nabywców zagranicznych osiąga nowy rekord

Najważniejszym zjawiskiem na międzynarodowym rynku nieruchomości jest wzrost popytu zagranicznego.

W II kwartale 2026 r. nabywcy zagraniczni stanowili 15,98% wszystkich transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii, co stanowi najwyższy odsetek odnotowany w historii.

W ujęciu bezwzględnym nabywcy zagraniczni sfinalizowali w tym kwartale ponad 26 800 transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych.

Jest to szczególnie istotne, ponieważ popyt zagraniczny wzrósł, podczas gdy ogólna liczba transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych spadła.

Zagraniczni nabywcy stają się zatem coraz większym elementem coraz mniejszego rynku ogółem.

Kto nabywa nieruchomości w Hiszpanii?

Obywatele krajów europejskich nadal dominują na rynku nabywców zagranicznych, choć ranking pozostaje bardzo zróżnicowany.

Największą grupę nadal stanowią nabywcy brytyjscy, a tuż za nimi plasują się nabywcy holenderscy. Znaczący udział w transakcjach zagranicznych mają również nabywcy niemieccy, marokańscy i rumuńscy.

W drugim kwartale 2026 r. wiodącymi narodowościami byli:

Nabywcy brytyjscy nadal zajmują pierwsze miejsce, jednak różnica w stosunku do nabywców holenderskich jest obecnie niezwykle niewielka.

Różnorodność rankingu podkreśla również ważną cechę międzynarodowego rynku nieruchomości w Hiszpanii: popyt nie jest uzależniony od jednej narodowości, lecz pochodzi od szerokiego grona nabywców europejskich i międzynarodowych.

Skąd pochodzą nabywcy zagraniczni?

Unia Europejska pozostaje zdecydowanie największym źródłem międzynarodowego popytu na nieruchomości.

Nabywcy z krajów UE stanowili 57,39% zagranicznych transakcji zakupu, natomiast inne kraje europejskie stanowiły kolejne 16,75%.

Pozostały popyt rozkładał się między Afrykę, Azję i Amerykę.

Dane wskazują, że Europa nadal stanowi główny rynek zagranicznych zakupów nieruchomości w Hiszpanii. Jednak obecność nabywców z Ameryki Północnej i Południowej, Azji oraz innych regionów podkreśla coraz bardziej globalny charakter hiszpańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Siła nabywcza tych grup również znacznie się różni. Nabywcy z Ameryki Północnej odnotowali najwyższą średnią cenę zakupu, wynoszącą 4 311 euro/m², a za nimi uplasowali się nabywcy z Oceanii z ceną 3 240 euro/m² oraz nabywcy z UE z ceną 3 149 euro/m².

Różnica ta ma istotne znaczenie, ponieważ pokazuje, że popyt zagraniczny nie jest bynajmniej jednolity. Różne grupy nabywców międzynarodowych kierują swoją uwagę na bardzo zróżnicowane segmenty hiszpańskiego rynku nieruchomości.

Region śródziemnomorski pozostaje centrum międzynarodowego popytu

Popyt zagraniczny nadal silnie koncentruje się w śródziemnomorskich i wyspiarskich regionach Hiszpanii.

Najwyższy udział zakupów zagranicznych na poziomie regionalnym odnotowano w:

• Wyspy Balearskie: 32,27%
• Wspólnota Walencji: 31,03%
• Wyspy Kanaryjskie: 29,33%
• Region Murcji: 23,71%
• Katalonia: 17,63%
• Andaluzja: 15,95%

Na poziomie prowincji koncentracja ta jest jeszcze bardziej uderzająca.

Alicante przoduje w skali kraju, gdzie nabywcy zagraniczni stanowią 46,43% transakcji zakupu nieruchomości mieszkalnych, a na drugim miejscu plasuje się Malaga z wynikiem 37,01%.

Dane te potwierdzają, że popyt międzynarodowy pozostaje szczególnie silny na hiszpańskich rynkach śródziemnomorskich i wyspiarskich.

W przypadku Alicante nabywcy zagraniczni stanowią niemal połowę wszystkich transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych, co sprawia, że popyt międzynarodowy jest cechą charakterystyczną lokalnego rynku nieruchomości.

Murcja również nadal wyróżnia się na tle innych regionów – nabywcy zagraniczni stanowią tam 23,71% transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych.

Dane te mają szczególne znaczenie dla międzynarodowych nabywców porównujących różne regiony Hiszpanii, ponieważ pokazują, jak znacząco struktura rynku może się różnić w poszczególnych regionach.

Co dane za II kwartał oznaczają dla międzynarodowych nabywców

Dane za II kwartał wskazują, że hiszpański rynek nieruchomości staje się zarówno droższy, jak i bardziej międzynarodowy.

Zagraniczni nabywcy stanowią obecnie prawie 16% transakcji zakupu nieruchomości mieszkalnych, podczas gdy średnie ceny nieruchomości osiągnęły nowy rekord.

Dla międzynarodowych nabywców oznacza to, że staranne przygotowanie staje się coraz ważniejsze. Przed podjęciem decyzji o zakupie należy rozważyć lokalizację, kwestie podatkowe, analizę due diligence oraz planowane przeznaczenie nieruchomości.

Hiszpańskiego rynku nieruchomości nie można traktować jako jednego, jednolitego rynku. Ceny, popyt zagraniczny oraz warunki regulacyjne różnią się znacznie w zależności od regionu, a nawet od poszczególnych lokalizacji.

Coraz bardziej międzynarodowy hiszpański rynek nieruchomości

Wyniki za II kwartał 2026 r. potwierdzają, że Hiszpania pozostaje w centrum zainteresowania międzynarodowych nabywców nieruchomości.

Popyt zagraniczny osiągnął historyczny poziom, a rynki regionu Morza Śródziemnego i wysp nadal przyciągają szczególnie dużą liczbę międzynarodowych nabywców. Jednocześnie rekordowe ceny nieruchomości sprawiają, że podejmowanie świadomych decyzji jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

W Fuster & Associates pomagamy międzynarodowym klientom w kwestiach prawnych, podatkowych i imigracyjnych związanych z zakupem i posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii, pomagając im zrozumieć konsekwencje ich inwestycji już od samego początku procesu.

Zastanawiają się Państwo nad zakupem nieruchomości w Hiszpanii?

Prosimy o kontakt z kancelarią Fuster & Associates w celu uzyskania spersonalizowanego doradztwa prawnego i podatkowego.