Dit is een automatische vertaling die nog wordt herzien.
Een huis met meubilair kopen of verkopen?
Als u een huis met meubilair verkoopt en u bent een niet-ingezetene, moeten u en de koper rekening houden met deze aanbevelingen om problemen met de belastingdienst te voorkomen.
Als het bedrag van de verkoop van het meubilair niet correct op de akte is vermeld, wordt deze waarde bij de overdrachtswaarde van het onroerend goed opgeteld. Een verhoging van de overdrachtswaarde betekent meer te betalen belastingen in geval van winst en mogelijke boetes bij de Spaanse belastingdienst (AEAT).
Hoe kan dit scenario eruit zien?
Voorbeeld van geschatte belastingbetaling in Spanje, met een eigendomswaarde van 300.000€ en meubilair van 20.000€ correct geaccrediteerd in de eigendomsakte.
Verkoopprijs: 300.000€.
Mogelijke meerwaarde: 150.000€.
Belasting voor niet-ingezetene EU 19%: 28.500€.
Voorbeeld van geschatte belastingbetaling in Spanje, met waarde van het onroerend goed 300.000€ en meubilair 20.000€ onjuist gecrediteerd in de eigendomsakte.
Verkoopprijs: 320.000€.
Mogelijke meerwaarde: 150 000 euro.
Belasting voor niet-ingezetene EU 19%: 32.300€.
Zoals blijkt uit het voorbeeld is er een verschil in het aan de belastingdienst te betalen bedrag waarmee rekening moet worden gehouden bij de verkoop van onroerend goed met meubilair.
Maar hoe zit het met de koper, kan deze problemen krijgen als de waarde van het meubilair door de belastingdienst bij de waarde van het onroerend goed wordt opgeteld?
Ja, de koper moet zich ervan bewust zijn dat als de AEAT de waarde van het onroerend goed verhoogt, deze informatie ook kan worden doorgegeven aan het belastingkantoor van elke Comunidad Autónoma en dat de koper mogelijk een hoger bedrag aan overdrachtsbelasting moet betalen.
Want de overdrachtsbelasting voor meubels kan 4% of 6% bedragen, maar de overdrachtsbelasting voor onroerend goed kan 8% of 10% zijn, afhankelijk van de Comunidad Autónoma.
Er zij aan herinnerd dat de overdrachtsbelasting een belasting is die in % wordt betaald en varieert naar gelang van de Comunidad Autónoma.
Volgens het bovenstaande voorbeeld zou een koper uit Alicante dus voor een aankoop van 20.000 euro aan meubilair met goed gedocumenteerde facturen betalen:
Voorbeeld wanneer de aankoopprijs 300.000€ bedraagt.
ITP in Alicante is 10%, de koper betaalt 30.000€.
Voorbeeld als de AEAT de waarde van het meubilair herziet en verhoogt, 20.000€.
Aankoopprijs: 320.000€.
ITP in Aliante is 10%, de koper betaalt 32.000€.
Hoe kan een niet-ingezetene een gemeubileerde woning correct verkopen of kopen?
Om de aankoopprijs van het meubilair aan de belastingdienst te bewijzen, moeten aankoopfacturen worden voorgelegd en in de meeste gevallen kan dit niet worden gedaan omdat de facturen niet kunnen worden gelokaliseerd.
Hoe kan men dan vermijden dat de prijs van het meubilair bij de waarde van de woning wordt opgeteld?
Om dit te vermijden, moet worden aangetoond dat dit meubilair op het ogenblik van de aankoop GEEN deel uitmaakte van het onroerend goed en dus niet in de aankoopprijs was begrepen.
Het moet dus schriftelijk worden verantwoord:
- Het bestaan van het meubilair en de datum van aankoop.
- De overdrachtswaarde van het meubilair, met facturen en indien mogelijk de betaling ervan.
Wat wij aanbevelen,
Bij Fuster & Associates raden wij aan om in deze gevallen waarin er een duidelijk onderscheid is tussen de waarde van het onroerend goed en de waarde van het meubilair, de waarde van het meubilair zowel in het contract als in de eigendomsakte te specificeren aan de hand van enkele van deze documenten.
– Foto’s vóór het onroerend goed zonder meubilair en na het onroerend goed met meubilair.
– Inventaris van het onroerend goed getaxeerd en ondertekend door zowel koper als verkoper moet worden opgenomen in zowel het contract als de eigendomsakte.
– Facturen van aankoop
– Bewijs van betaling voor de meubels
– Bewijs dat ze niet bij de oorspronkelijke aankoop van het onroerend goed zijn geleverd.
In elk geval zijn de aankoopfacturen en de betalingsbewijzen bijzonder relevant, omdat zij in hetzelfde document de waarde en de datum van aankoop weergeven, en het is belangrijk dat zij het adres van het onroerend goed vermelden.
In het geval dat de Spaanse belastingdienst u hierover aanspreekt, zal onze fiscale afdeling de mogelijkheden van beroep bestuderen, vraag het ons.
Aarzel niet om ons te raadplegen om te voorkomen dat u meer belastingen en mogelijke boetes moet betalen omdat u de waarde van het onroerend goed en de inboedel in de verkoopakte onvoldoende aantoont.
Ons team staat altijd klaar om u te informeren over alle juridische complexiteiten bij het kopen van een woning in Spanje!
Wij willen u helpen bij het navigeren door alle juridische complexiteiten die komen kijken bij het kopen of verkopen van een huis in Spanje, maar dit artikel is juridische informatie en mag niet worden gezien als juridisch advies.
Foto: freepik.es
