Les nouveaux baux signés en Espagne seront dorénavant basés sur la réforme de la loi sur le bail urbain.
Il s’agit d’une traduction automatique en attente de révision.
Le Conseil permanent du Tribunal général espagnol a approuvé la validation du décret-loi royal 7/2019 sur les mesures urgentes en matière de logement et de loyer, qui a été adopté par le Conseil des ministres le 1er mars.
Qu’est-ce que tout cela signifie pour les bailleurs et/ou les locataires comme vous ?
Durée de la prolongation du contrat – entre 5 et 7 ans
La période de prolongation obligatoire des contrats de location de logement varie entre 3 et 5 ans.
Si le propriétaire est une personne morale, la durée est portée à 7 ans.
La durée du contrat est en théorie laissée à la discrétion des parties, mais s’il est signé pour une durée inférieure à 5 ans, le locataire a le droit de le prolonger année après année jusqu’à la fin des 5 ans du contrat, ou 7 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
La période d’extension présumée de 1 à 3 ans est également prolongée. Ainsi, après la fin des 5 ans (ou 7 ans si le bailleur est une personne morale), si aucune des parties ne communique à temps à l’autre partie son intention de l’annuler, une nouvelle période commencera avec le droit du locataire de prolonger le contrat année après année jusqu’à la fin des trois ans.
Attention !
Le délai pour communiquer la résiliation du contrat à la fin de la période initiale de cinq ans a également été prolongé.
Le propriétaire doit le notifier 4 mois à l’avance, et le locataire 2.
Les changements de prix des loyers sont limités à l’IPC annuel
La liberté d’alliance est formellement reconnue pour établir la manière dont le loyer sera actualisé chaque année.
En l’absence d’un accord, le loyer ne sera pas actualisé.
Dans tous les cas, l’augmentation du nouveau loyer actualisé sera limitée par l’IPC annuel à la date de chaque actualisation. En d’autres termes, pendant la durée du contrat – et au moins pendant les cinq ou sept années de la durée initiale – le loyer ne sera mis à jour qu’en fonction des niveaux maximums de l’IPC.
Récupérer le bien par nécessité est devenu plus compliqué
Pour éviter la prolongation obligatoire du contrat après un an au cas où le propriétaire ou un parent proche doit vivre dans la propriété, il est désormais exigé que le contrat inclue expressément la nécessité d’occuper la maison louée avant la fin des cinq ans.
Il est impératif qu’il y ait un besoin – et que celui-ci soit enregistré comme tel – de l’affecter à un logement permanent pour le propriétaire ou ses proches au premier degré de consanguinité ou en vue d’une adoption ou pour son conjoint en cas de séparation définitive, de divorce ou d’annulation du mariage.
L’objectif de cet arrêt est de garantir que cette excuse ne soit pas utilisée pour mettre fin à un contrat de location. C’est pourquoi elle demande au propriétaire de communiquer son besoin de récupérer le bien deux mois à l’avance, en précisant la cause. Les causes de force majeure peuvent justifier qu’une fois la maison libérée, elle n’aurait pas été effectivement occupée par le propriétaire trois mois plus tard.
Limitation des garanties de cautionnement supplémentaires
Des garanties de cautionnement supplémentaires sont imposées jusqu’à un maximum de deux mois, sauf pour les contrats à long terme.
Les locataires ne seront pas obligés de payer plus de trois mensualités de loyer à titre de garantie : le dépôt légal d’un mois (pour les loyers de logement) plus un maximum de deux mensualités supplémentaires à titre de garantie supplémentaire.
En revanche, il est établi que si le bailleur est une personne morale, les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat seront à la charge du bailleur. Rien n’est dit pour les bailleurs qui sont des personnes physiques, bien que le principe général selon lequel la commission de l’agence doit être payée par la partie qui a contracté ses services tende à prévaloir.
En cas de vente du bien
Pour préserver les droits du locataire sur les tiers qui auraient pu enregistrer leur droit sur la propriété, il n’est plus nécessaire que le bail soit enregistré au registre foncier, comme c’était le cas jusqu’à présent.
Il convient de noter que très peu de locataires ont inscrit ce droit au registre, car cela impliquait une dépense supplémentaire qui n’assurait guère une protection pendant une période de trois ans.
Il existe une série de situations dans lesquelles la loi veut maintenant garantir le droit du locataire à rester dans le logement pendant la période minimale (cinq ou sept ans, selon le cas).
Ainsi, en cas de vente du logement loué pendant les cinq premières années du contrat (ou sept si le bailleur est une personne morale), le locataire a le droit de poursuivre le bail jusqu’à cinq ans ou sept ans, respectivement. Pendant cette période, l’acheteur subroge le propriétaire dans ses droits et obligations, même s’il a été convenu dans le contrat de location que la vente de la maison mettrait fin au bail. De même, en cas d’aliénation forcée de la propriété résultant d’une saisie ou d’une décision judiciaire.
Si le locataire a convenu dans le contrat de bonne foi avec une personne qui apparaît comme propriétaire du bien dans le registre foncier, ou qui apparaît comme propriétaire en vertu d’un état de fait dont la création est imputable au véritable propriétaire, il a le droit de rester dans la propriété pendant la durée minimale (cinq ou sept ans).
Les processus d’expulsion doivent inclure des services sociaux
Dans les procédures d’expulsion de la résidence habituelle louée pour non-paiement, le tribunal informera automatiquement les services sociaux de l’existence de cette procédure. Si les services sociaux informent le tribunal que le ménage concerné se trouve dans une situation de vulnérabilité sociale ou économique, la procédure sera suspendue pour une période maximale d’un mois (trois mois si le propriétaire est une personne morale) jusqu’à ce que les mesures nécessaires jugées appropriées par les services sociaux soient adoptées.
Locations touristiques
Les communautés voisines ont le pouvoir de limiter le nombre d’appartements de vacances dans leurs bâtiments.
Auparavant, il était impératif que la modification soit unanime, de sorte que si le propriétaire de l’appartement de vacances s’opposait à cette interdiction, la communauté de voisins ne pourrait pas bloquer la location de vacances.
Maintenant, une majorité des trois cinquièmes des propriétaires suffit pour modifier le statut de la communauté afin d’interdire l’apparition de tout appartement de vacances dans l’immeuble.
Avez-vous encore des doutes sur les nouveaux contrats de location et sur les conséquences qu’ils pourraient avoir pour vous en tant que bailleur ou locataire en Espagne ?
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Image principale : Développement de Tindra Homes sur la Costa Cálida ©TindraHomes.
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