Dernières nouvelles sur l’indice espagnol des taux d’intérêt hypothécaires (IRPH)
Selon l’avocat général de la Cour de justice de l’UE, l’hypothèque IRPH pourrait être considérée comme abusif et opaque.
Selon M. Maciej Szpunar, l’hypothèque de l’IRPH aurait pu être commercialisée de manière abusive et il appartiendra à nos juges de décider au cas par cas si la transparence a été appliquée lorsque les utilisateurs contractent une prête immobilière avec cet indice.
Ce que l’avocat général dit dans ses conclusions, c’est que le fait que l’IRPH soit un indice officiel ne le rend pas nécessairement transparent ; en fait, il estime que la formule de calcul utilisée par le secteur financier peut être trop complexe pour le consommateur moyen.
C’est pourquoi il déclare que sa validité doit être soumise à la condition que le client soit dûment informé des conséquences du référencement de son prête immobilière avec cet indicateur. C’est la clé, insiste M. Szpunar, que l’hypothèque ait été commercialisée correctement ou non.
Les conclusions de l’avocat général de la Cour de justice de l’UE sont favorables au consommateur, comme vous pouvez le constater ci-dessous
Les informations que le professionnel doit fournir au consommateur pour se conformer – conformément à l’article 4, paragraphe 2, et à l’article 5 de la directive 93/13 – à l’exigence de transparence d’une clause contractuelle qui fixe un taux d’intérêt utilisant comme valeur de référence un indice légal de référence tel que l’indice IRPH, dont la formule de calcul mathématique est complexe et peu transparente pour un consommateur moyen devraient :
– d’une part, être suffisant pour permettre au consommateur de prendre une décision prudente et en connaissance de cause en ce qui concerne la méthode de calcul du taux d’intérêt applicable au prêt hypothécaire contracté et les éléments qui le composent, en précisant non seulement la définition complète de l’indice de référence utilisé par cette méthode de calcul, mais également les dispositions des réglementations nationales pertinentes qui déterminent cet indice, et,
– d’autre part, se référer à l’évolution passée de l’indice choisi.
Il appartient au juge national – lorsqu’il vérifie la transparence de la clause attaquée – de vérifier, en tenant compte de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat, d’une part, si le contrat expose de manière transparente la méthode utilisée pour calculer le type d’intérêt afin que le consommateur puisse apprécier, à partir de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques qui en découlent et, d’autre part, si ce contrat satisfait à l’ensemble des obligations d’information prévues par les législations nationales.
Il est important de comprendre que ces commentaires ne sont pas contraignants, mais dans 80 % des cas, la Cour statue de la même façon afin que les personnes touchées par l’IRPH puissent certainement espérer que la sentence soit définitive et que, par conséquent, ces hypothèques puissent être annulées et que les banques aient à indemniser les personnes touchées.
Nous attendons l’arrêt de la Cour suprême de justice européenne que est prévu pour le deuxième trimestre de 2020.
Qu’est que c’est l’IRPH ?
L’IRPH ou Indice de Taux d’Intérêt Hypothécaire a été créé il y a longtemps, dans un arrêté ministériel de 1994, et c’est donc un indice officiel reconnu par la Banque d’Espagne.
Il s’agit du deuxième indicateur le plus utilisé dans les prêts utilisés pour l’achat de logements en Espagne, deuxième après l’Euribor, dont le calcul est lié aux prêts entre banques.
Les hypothèques référencées à cet indice ont un taux d’intérêt très élevé qui n’est pas facile à calculer.
L’IRPH est calculé ;
Premièrement, toutes les entités font une moyenne pondérée du taux d’intérêt qu’elles appliquent à leurs opérations hypothécaires dans trois ans.
Après avoir reçu ces informations de toutes les entités, la Banque d’Espagne calcule une deuxième moyenne statistique, ce qui est un calcul beaucoup plus simple.
La commercialisation par les banques de cet indice est maintenant soupçonnée d’avoir manqué de transparence.
La cause a été portée devant l’Europe après que le Tribunal suprême espagnol ne l’ait pas considérée comme abusive.
Pourquoi l’IRPH et pas l’Euribor ?
L’hypothèque IRPH espagnole a été jugée moins volatile et plus stable. Il a été principalement utilisé par les caisses d’épargne pendant les années de la bulle immobilière espagnole entre 2007 et 2008.
Le problème est que, historiquement, l’hypothèque espagnole IRPH a toujours été plus élevée que l’Euribor, et cette différence s’est accentuée ces dernières années.
Par exemple, récemment, l’Euribor a été en négatif alors que l’IRPH en Juillet 2019 était à 1,84% et cela représente beaucoup d’argent supplémentaire pour payer une hypothèque mensuelle.
Comment puis-je savoir si j’ai l’IRPH dans mon hypothèque espagnole ?
Si vous payez une prête immobilière et que vous n’êtes pas sûr si vous avez une hypothèque IRPH espagnole dans votre contrat ou non, la première chose que vous devez faire est de regarder le type de référence dans l’acte hypothécaire.
Typiquement, il apparaît dans la troisième clause. L’IRPH devrait être clairement mentionné : « L’acronyme apparaît et ce que chaque lettre signifie, mais il n’y a pas d’autre explication.
Combien aurais-je payé en moyenne avec l’IRPH ?
Selon nos experts, une hypothèque IRPH de 200 000 € contractée en 2004 vous ferait payer en moyenne 160 € de plus par mois et en 2019 cela représenterait un total de 25 000 € de pertes.
C’est un montant considérable !
Que dois-je faire si mon prête immobilière espagnole utilise l’IRPH ?
Si l’IRPH s’applique effectivement à votre prête immobilière, il est encore trop tôt pour réclamer ou intenter une action en justice parce que, jusqu’à ce que la CJUE se prononce et que les limites des réclamations soient établies, le processus est encore en attente.
Nous vous recommandons de n’accepter aucun type d’entente et de ne signer aucun document, car si vous acceptez une proposition d’une institution financière, vous risquez de renoncer à la possibilité d’essayer des poursuites judiciaires.
Que dois-je faire si la banque m’appelle pour négocier mon hypothèque IRPH ?
Les banques commenceront probablement à appeler les clients titulaires d’une hypothèque IRPH pour leur proposer un pacte dans lequel elles modifient le type de taux d’intérêt, comme cela s’est déjà produit avec d’autres produits bancaires.
Nous vous recommandons de ne rien signer qui n’a pas été compris et lu attentivement et de demander conseil à un professionnel sur la proposition de l’entité.
Méfiez-vous, car il est assez courant pour les banques d’inclure dans ces négociations une clause par laquelle le client renonce à faire des actions en justice ultérieures une fois qu’il a accepté les nouvelles exigences.
Nous ne pouvons qu’attendre l’arrêt de la Cour suprême de justice européenne que nous prévoyons pour le deuxième trimestre de 2020.
Cependant, si vous pensez que vous payez trop cher votre hypothèque IRPH espagnole, n’hésitez pas à nous contacter.
La clé de cette question est le manque de transparence utilisé lors de l’inclusion de la clause IRPH.
Une fois que la justice européenne nous soutiendra, nous demanderons son annulation ou, à défaut, que le prêt soit converti en Euribor et que les remboursements supplémentaires soient remboursés à nos clients.
Nous vous tiendrons au courant !
