Laatste nieuws over de Spaanse hypotheekrente-index (IRPH)
De IRPH-hypotheek kan volgens de advocaat-generaal van het Hof van Justitie van de EU als misbruik en worden beschouwd.
Volgens de heer Maciej Szpunar had is de IRPH-hypotheek op onrechtmatige wijze op de markt gebracht en zal het aan onze rechters zijn om van geval tot geval te beslissen of transparantie werd toegepast toen gebruikers een hypotheek met deze index.
Wat de advocaat-generaal in zijn conclusies zegt: het is een feit dat de IRPH een officiële index is, dat deze niet noodzakelijkerwijs transparant is, maar hij van mening is dat de berekeningsformule, die door de financiële sector wordt gebruikt, te complex kan zijn voor de gemiddelde consument.
Hij vindt dat de geldigheid afhankelijk moet worden gesteld van de voorwaarde dat de cliënt naar behoren wordt geïnformeerd over de gevolgen van een verwijzing naar zijn hypotheek met deze clausule. De oorzaak is benadrukt de heer Szpunar – of de hypotheek al dan niet correct gecommercialiseerd is of niet.
De conclusies van de advocaat-generaal van het Hof van Justitie van de EU zijn gunstig voor de consument, zoals u hieronder kunt zien.
De informatie die de verkoper aan de consument moet verstrekken om te voldoen – overeenkomstig artikel 4, lid 2, en artikel 5 van Richtlijn 93/13/EEG – aan de eis van transparantie van een contractuele clausule waarin een rentevoet wordt vastgesteld met als referentiewaarde een wettelijke referentie-index zoals de hypotheekrente-index (IRPH), waarvan de wiskundige berekeningsformule voor een gemiddelde consument complex en weinig transparant is:
– enerzijds de consument in staat stellen een voorzichtige beslissing te nemen en met volledige kennis van de oorzaak van de berekening van de rentevoet die van toepassing is op het afgesloten hypothecair krediet en de elementen waaruit het is samengesteld, waarbij niet alleen de volledige definitie van de referentie-index die door deze berekeningsmethode wordt gebruikt, maar ook de bepalingen van de relevante nationale regelgeving die deze index bepalen, worden gespecificeerd, en,
– anderzijds, verwijzen naar de evolutie van de gekozen index in het verleden.
Het staat aan de nationale rechter om bij de controle van de doorzichtigheid van het bestreden beding na te gaan of, enerzijds, rekening houdend met de omstandigheden van de sluiting van de overeenkomst, in de overeenkomst op transparante wijze de methode voor de berekening van de aard van de rente wordt uiteengezet, zodat de consument op basis van precieze en begrijpelijke criteria de economische gevolgen ervan kan beoordelen, en, anderzijds, of de overeenkomst in overeenstemming is met alle in het nationale recht vastgestelde informatieverplichtingen.
Het is belangrijk dat u weet dat deze opmerkingen niet bindend zijn, maar in 80 procent van de gevallen oordeelt het Hof op dezelfde manier, zodat degenen die door het ITC wordt getroffen getroffen, zeker kunnen hopen, dat het vonnis definitief is en dat deze hypotheken bijgevolg kunnen worden geannuleerd en de banken de getroffenen moeten compenseren.
We wachten op de uitspraak van het Europees Hof van Justitie, die we voor het tweede kwartaal van 2020 verwachten.
Wat is de IRPH?
De IRPH- of hypotheekrente-index werd lang geleden in een ministerieel besluit van 1994 vastgesteld en is derhalve een officiële index die door de Bank van Spanje wordt erkend.
Dit is de op een na meest gebruikte clausule in leningen, voor de aankoop van woningen in Spanje. Deze clausule, is de op een na meest gebruikte indicator, na de Euribor, waarvan de berekening is gekoppeld aan leningen tussen banken.
De hypotheken waarnaar deze index verwijst hebben een zeer hoge rentevoet die niet gemakkelijk te berekenen valt.
De IRPH wordt berekend op de volgende manier;
Ten eerste, alle entiteiten berekenen een gemiddelde van het rentetarief van toepassing zijn op de hypothecaire operaties in 3 jaar.
Na ontvangst van deze informatie van alle entiteiten berekent de Bank van Spanje een tweede statistisch gemiddelde, dit is een veel eenvoudigere berekening.
De commercialisering van deze index door de banken wordt nu vermoedelijk onvoldoende transparant.
De zaak werd naar Europa gebracht nadat het Spaanse Hooggerechtshof het niet als misbruik beschouwde.
Waarom de IRPH en niet de Euribor?
De Spaanse IRPH-hypotheek werd als minder volatiel en stabieler beschouwd. Het werd vooral gebruikt door spaarbanken tijdens de jaren van de Spaanse vastgoedzeepbel tussen 2007 en 2008.
Het probleem is dat de Spaanse IRPH-hypotheek van oudsher altijd hoger is geweest dan de Euribor, en dat verschil is de afgelopen jaren nog versterkt.
Bijvoorbeeld, onlangs stond de Euribor negatieve terwijl de IRPH in juli 2019 op 1,84% stond en dat vertegenwoordigt een heleboel extra geld bij het betalen van een maandelijkse hypotheek.
Hoe weet ik of ik IRPH in mijn Spaanse hypotheek heb?
Als u een hypotheek betaalt en u niet zeker weet of u een Spaanse IRPH-hypotheek in uw contract heeft staan, is het eerste wat u moet doen: kijken naar het type referentie in de hypotheekakte.
Normaal gesproken, verschijnt dit in de derde clausule. IRPH moet duidelijk worden vermeld: “De afkorting met betekenis verschijnt, maar er is geen verdere uitleg”.
Hoeveel zou ik gemiddeld betaald hebben met de IRPH?
Volgens onze deskundigen zou u bij een IRPH-hypotheek van 200.000 euro die in 2004 is afgesloten, gemiddeld 160 euro per maand meer moeten betalen en in 2019 in totaal een verlies krijgen van 25.000 euro.
Dat is een aanzienlijk bedrag!
Wat moet ik doen als mijn Spaanse hypotheek gebruik maakt van de IRPH?
Als er inderdaad de IRPH op uw hypotheek is toegepast, is het nog te vroeg om een claim in te dienen of een gerechtelijke procedure te starten. Totdat het Hof van Justitie van de Europese Unie zijn beslissing uitspreekt en de grenzen van de claims zijn vastgesteld is het proces nog steeds gaande.
Wij raden u aan om geen enkele overeenkomst te aanvaarden of een document te ondertekenen, want als u een voorstel van een financiële instelling aanvaardt, geeft u misschien de mogelijkheid op om juridische stappen te ondernemen.
Wat moet ik doen als de bank me belt om over mijn IRPH-hypotheek te onderhandelen?
De banken zullen waarschijnlijk klanten met een IRPH-hypotheek gaan bellen om hen een overeenkomst aan te bieden waarin ze het type rente veranderen, zoals dat al is gebeurd met andere bankproducten.
Wij raden u aan om niets te ondertekenen, zonder dat dit is gecontroleerd door een professional, zij kunnen u hier over adviseren.
Pas op, want het komt vrij vaak voor dat banken in deze onderhandelingen een clausule opnemen waarbij de klant afziet van het nemen van verdere juridische stappen zodra hij/zij de nieuwe vereisten heeft geaccepteerd.
We kunnen alleen maar wachten op de uitspraak van het Europees Hof van Justitie, die we voor het tweede kwartaal van 2020 verwachten.
Als u echter vindt dat u te veel betaalt aan uw Spaanse IRPH-hypotheek, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.
De oorzaak van deze zaak is het gebrek aan transparantie bij het opnemen van de IRPH-clausule.
Zodra de Europese justitie ons steunt, zullen wij vragen om annulering van de lening of, indien dat niet het geval is, de lening om te zetten in de Euribor en de extra terugbetalingen aan onze klanten terug te betalen.
Wij houden u op de hoogte!