Der Betrieb einer touristischen oder saisonalen Immobilie in Spanien ist zu einer ständigen regulatorischen Herausforderung geworden, bei der Bürokratie nicht mehr nur eine Nebensache, sondern ein wesentlicher Bestandteil des Geschäfts ist. Bei Fuster & Associates, einer auf Immobiliensteuer und -verkauf spezialisierten Anwaltskanzlei, wissen wir, dass dieses zunehmend anspruchsvolle Umfeld ein fachkundiges Management erfordert, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Die kürzlich erlassene Verordnung VAU/1560/2025 hat das jährliche Informationsformular für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Diese Vorschrift ist keine reine Formalität, sondern ein dauerhaftes Kontrollinstrument, mit dem überprüft werden soll, ob die Nutzung der Immobilien gesetzeskonform ist und nicht den gewöhnlichen Wohnsitz ersetzt.
Was genau ist diese neue Verpflichtung?
Es ist wichtig, dieses Verfahren nicht mit der üblichen Steuererklärung zu verwechseln. Während Steuern dazu dienen, Einnahmen und Ausgaben anzugeben, handelt es sich hierbei um ein Informationsformular für das Grundbuchamt, in dem die Tage der Belegung und die Identität der Gäste angegeben werden.
Diese Verpflichtung betrifft sowohl touristische Unterkünfte als auch Saisonvermietungen (geregelt durch Art. 3 des LAU), die in die Kategorie der Kurzzeitvermietungen fallen.
Schritt für Schritt: Was Sie tun müssen, um das Gesetz einzuhalten
Um Ihre Immobilie betriebsbereit und geschützt zu halten, müssen Sie die folgenden wesentlichen Schritte befolgen:
1. Einholung und Überprüfung der NRUA
Seit dem 1. Juli 2025 ist es obligatorisch, eine eindeutige Registrierungsnummer für Vermietungen (NRUA) zu haben, um auf einer digitalen Plattform wie Airbnb oder Booking zu werben. Ohne diese Nummer blockieren die Plattformen automatisch die Angebote.
2. Erfassung der Aktivitätsdaten
Für die periodische Erklärung reicht das Gesamteinkommen nicht aus. Sie benötigen eine detaillierte Liste jeder Buchung, die Folgendes enthält:
- Genaue Daten der An- und Abreise für jeden Aufenthalt.
- Anzahl der Gäste und deren Identifizierung.
- Katasterreferenz und NRUA-Code der Immobilie.
3. Registrierung von Reisenden (SES.Hospedajes)
Die Registrierung bei der Guardia Civil ist nun hinfällig. Das Verfahren muss nun über die Plattform des Innenministeriums durchgeführt werden, für die ein spanisches digitales Zertifikat erforderlich ist.
4. Einreichung innerhalb der gesetzlichen Fristen
- Die erste jährliche Erklärung entspricht den Daten für das Jahr 2025.
- Die Einreichungsfrist läuft vom 1. Februar bis zum 2. März 2026 bei der Steuerbehörde.
- Diese Verpflichtung wiederholt sich jedes Jahr im Februar.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung führt nicht zu einer sofortigen Geldstrafe, aber die Auswirkungen sind für Ihr Unternehmen viel schwerwiegender: die automatische Aufhebung der NRUA. Ohne eine gültige Registrierung schließt sich der legale Markt, da Plattformen Ihre Anzeige nicht aktiv halten können.
Wichtig: Auch wenn Ihre Immobilie im Jahr 2025 keine Mieter hatte, müssen Sie dennoch eine „leere” Erklärung einreichen, um Ihre Registrierungsnummer aktiv zu halten.
Warum professionelle Beratung in Anspruch nehmen?
Für kleine Immobilienbesitzer bedeuten diese Anforderungen ein hohes Risiko für formale Fehler und eine wachsende Abhängigkeit von spezialisierter Unterstützung. Die Einreichung erfordert die Verwendung spezifischer technischer Formate, wie z. B. das XBRL-Format, und die Gewährleistung einer lückenlosen Rückverfolgbarkeit der Daten für die Verwaltung.
Bei Fuster & Associates, Experten für Einwanderungs-, Steuer- und Immobilienrecht, kümmern wir uns um alle technischen und administrativen Komplexitäten. Wir schützen Ihre Investition, indem wir sicherstellen, dass Ihre Registrierung aktiv bleibt und Sie alle neuen Vorschriften einhalten, ohne dass Sie sich um Fristen oder gesetzliche Änderungen kümmern müssen.
Wir möchten Ihnen helfen, alle rechtlichen Komplexitäten zu bewältigen, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien einhergehen, aber dieser Artikel enthält rechtliche Informationen und sollte nicht als Rechtsberatung angesehen werden.
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