{"id":41796,"date":"2026-09-24T10:00:30","date_gmt":"2026-09-24T08:00:30","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=41796"},"modified":"2026-09-24T11:02:51","modified_gmt":"2026-09-24T09:02:51","slug":"zakup-nieruchomosci-w-hiszpanii-przez-cudzoziemca-pulapki-prawne-ktore-moga-zniweczyc-transakcje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/pl\/blog\/zakup-nieruchomosci-w-hiszpanii-przez-cudzoziemca-pulapki-prawne-ktore-moga-zniweczyc-transakcje\/","title":{"rendered":"Zakup nieruchomo\u015bci w Hiszpanii przez cudzoziemca: pu\u0142apki prawne, kt\u00f3re mog\u0105 zniweczy\u0107 transakcj\u0119"},"content":{"rendered":"

Zakup nieruchomo\u015bci w Hiszpanii przez cudzoziemca nie jest skomplikowany pod wzgl\u0119dem prawnym, jednak nie przebiega on dok\u0142adnie tak samo, jak w przypadku rezydenta. Problem pojawia si\u0119, gdy pozornie prosta transakcja trafia do kancelarii notarialnej, a pewne kwestie prawne, podatkowe lub dokumentacyjne nie zosta\u0142y rozwi\u0105zane w odpowiednim czasie.<\/b><\/p>\n

Numer NIE, kt\u00f3ry nie dotar\u0142 na czas, rozbie\u017cno\u015b\u0107 mi\u0119dzy rejestrem grunt\u00f3w a katastrem, pe\u0142nomocnictwo, kt\u00f3rego nie mo\u017cna wykorzysta\u0107 w Hiszpanii, przelew bankowy, kt\u00f3rego \u017ar\u00f3d\u0142o nie zosta\u0142o odpowiednio udokumentowane, lub obci\u0105\u017cenie nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rego nie wykryto przed podpisaniem umowy przedwst\u0119pnej, mog\u0105 op\u00f3\u017ani\u0107 sprzeda\u017c o kilka tygodni. W najgorszym przypadku mog\u0105 one uniemo\u017cliwi\u0107 sfinalizowanie transakcji.<\/p>\n

Ma to szczeg\u00f3lne znaczenie na rynkach o wysokim odsetku nabywc\u00f3w mi\u0119dzynarodowych, takich jak Wsp\u00f3lnota Walencji, Costa Blanca, region Murcji czy wybrze\u017ce Almerii.<\/p>\n

<\/div>\n
\n
!<\/div>\n
Zdecydowana wi\u0119kszo\u015b\u0107 tych komplikacji ma jedn\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 cech\u0119: mo\u017cna je by\u0142o wykry\u0107, zanim nabywca przeznaczy\u0142 znaczn\u0105 kwot\u0119 pieni\u0119dzy.<\/strong><\/div>\n<\/div>\n
<\/div>\n
\"\"<\/a><\/div>\n
<\/div>\n

1. Usprawnienie procesu rezerwacji bez zaniedbywania weryfikacji prawnej<\/h3>\n

W transakcjach z udzia\u0142em nabywc\u00f3w zagranicznych terminy s\u0105 bardzo napi\u0119te: nabywca zagraniczny zazwyczaj przebywa w Hiszpanii zaledwie kilka dni i musi doprowadzi\u0107 do zasadniczego uzgodnienia warunk\u00f3w transakcji oraz zabezpieczy\u0107 j\u0105 za pomoc\u0105 umowy rezerwacyjnej lub wp\u0142aty zadatku przed powrotem do kraju pochodzenia.<\/p>\n

Aby zapewni\u0107, \u017ce tempo to nie wp\u0142ynie negatywnie na transakcj\u0119, najlepiej by\u0142oby, gdyby prawna analiza due diligence oraz negocjacje handlowe przebiega\u0142y r\u00f3wnolegle od samego pocz\u0105tku<\/b>. Weryfikacja kluczowych kwestii \u2013 takich jak faktyczna w\u0142asno\u015b\u0107, zarejestrowane obci\u0105\u017cenia lub istnienie nierozstrzygni\u0119tego spadku \u2013 r\u00f3wnolegle z negocjacjami pozwala na szybkie podpisanie umowy rezerwacyjnej oraz daje pewno\u015b\u0107, \u017ce kilka tygodni p\u00f3\u017aniej nie pojawi\u0105 si\u0119 \u017cadne nieprzewidziane problemy, kt\u00f3re zablokowa\u0142yby proces.<\/p>\n

Podobnie nale\u017cy sprawdzi\u0107, czy opis w rejestrze grunt\u00f3w, informacje katastralne oraz stan fizyczny nieruchomo\u015bci s\u0105 ze sob\u0105 sp\u00f3jne; rozbudowy, baseny lub zadaszone tarasy, kt\u00f3re nie zosta\u0142y odpowiednio udokumentowane, s\u0105 cz\u0119stym \u017ar\u00f3d\u0142em konflikt\u00f3w.<\/p>\n

<\/div>\n

2. Odk\u0142adanie wniosku o nadanie numeru NIE na sam koniec<\/h3>\n

Ka\u017cdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru identyfikacji podatkowej do przeprowadzania transakcji w Hiszpanii \u2013 tzw. NIE w przypadku os\u00f3b fizycznych z zagranicy. B\u0142\u0119dem jest odk\u0142adanie z\u0142o\u017cenia wniosku na sam koniec.<\/b><\/p>\n

Gdy nabywca mieszka za granic\u0105, a sprzeda\u017c odbywa si\u0119 zdalnie, dokumentacj\u0119 nale\u017cy przygotowa\u0107 od pierwszego dnia. Staje si\u0119 to jeszcze wa\u017cniejsze w przypadku zakup\u00f3w wsp\u00f3lnych, ma\u0142\u017ce\u0144stw podlegaj\u0105cych obcym systemom maj\u0105tkowym, transakcji korporacyjnych lub naby\u0107 z nier\u00f3wnym podzia\u0142em udzia\u0142\u00f3w, gdzie struktura zakupu ma dalsze konsekwencje prawne i podatkowe.<\/p>\n

<\/div>\n

3. Odk\u0142adanie przedstawienia dowodu pochodzenia \u015brodk\u00f3w na sam koniec<\/h3>\n

Jest to jeden z aspekt\u00f3w, kt\u00f3ry najcz\u0119\u015bciej zaskakuje nabywc\u00f3w mi\u0119dzynarodowych.<\/p>\n

\n

Nie wystarczy po prostu dysponowa\u0107 \u015brodkami finansowymi<\/strong>: hiszpa\u0144skie przepisy dotycz\u0105ce przeciwdzia\u0142ania praniu pieni\u0119dzy nak\u0142adaj\u0105 na zaanga\u017cowanych specjalist\u00f3w i podmioty okre\u015blone obowi\u0105zki w zakresie identyfikacji i kontroli.<\/p>\n<\/div>\n

Niezale\u017cnie od tego, czy \u015brodki pochodz\u0105 ze sprzeda\u017cy innej nieruchomo\u015bci, oszcz\u0119dno\u015bci, spadk\u00f3w, dywidend czy po\u017cyczek firmowych, mo\u017ce by\u0107 wymagane przedstawienie konkretnych dokument\u00f3w potwierdzaj\u0105cych. Je\u015bli na kilka dni przed podpisaniem umowy wp\u0142ynie du\u017ca kwota bez niezb\u0119dnej dokumentacji, transakcja mo\u017ce zosta\u0107 wstrzymana, nawet je\u015bli pieni\u0105dze s\u0105 ca\u0142kowicie legalne.<\/p>\n

<\/div>\n

4. Korzystanie z nieodpowiedniego pe\u0142nomocnictwa<\/h3>\n

Wielu zagranicznych nabywc\u00f3w nie uczestniczy osobi\u015bcie w podpisaniu umowy i udziela pe\u0142nomocnictwa innej osobie do dzia\u0142ania w ich imieniu.<\/p>\n

Gdy pe\u0142nomocnictwo jest udzielane za granic\u0105, musi spe\u0142nia\u0107 niezb\u0119dne wymogi, aby by\u0142o wa\u017cne w Hiszpanii. W zale\u017cno\u015bci od kraju i rodzaju dokumentu mo\u017ce wymaga\u0107 legalizacji lub apostille haskiej, a w stosownych przypadkach \u2013 uwierzytelnionego t\u0142umaczenia<\/b>. Ponadto przyznane uprawnienia musz\u0105 by\u0107 wystarczaj\u0105ce do wykonania przewidzianych czynno\u015bci.<\/p>\n

Stwierdzenie wady formalnej lub merytorycznej po opuszczeniu Hiszpanii przez nabywc\u0119 mo\u017ce uniemo\u017cliwi\u0107 podpisanie umowy w wyznaczonym terminie<\/b>.<\/p>\n

<\/div>\n

\n\"\"
\n<\/a><\/div>\n
<\/div>\n

5. Brak szczeg\u00f3\u0142owo\u015bci w zakresie protoko\u0142u przekazania i warunk\u00f3w przekazania nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

Nie wszystkie spory maj\u0105 charakter czysto prawny; wiele z nich wynika z nieporozumie\u0144 dotycz\u0105cych zakresu zakupu.<\/p>\n