{"id":40327,"date":"2026-06-30T11:22:14","date_gmt":"2026-06-30T09:22:14","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=40327"},"modified":"2026-06-30T11:22:14","modified_gmt":"2026-06-30T09:22:14","slug":"gwarancje-dotyczace-nowych-inwestycji-budowlanych-o-czym-wyrok-sadu-najwyzszego-nr-443-2026-przypomina-deweloperom-i-posrednikom","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/pl\/blog\/gwarancje-dotyczace-nowych-inwestycji-budowlanych-o-czym-wyrok-sadu-najwyzszego-nr-443-2026-przypomina-deweloperom-i-posrednikom\/","title":{"rendered":"Gwarancje dotycz\u0105ce nowych inwestycji budowlanych: o czym wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego nr 443\/2026 przypomina deweloperom i po\u015brednikom"},"content":{"rendered":"
S\u0105d Najwy\u017cszy potwierdza odpowiedzialno\u015b\u0107 bank\u00f3w i deweloper\u00f3w w zakresie zaliczek na poczet zakupu nieruchomo\u015bci na etapie projektu, niezale\u017cnie od profilu nabywcy.<\/div>\n
<\/div>\n

W marcu 2026 r. S\u0105d Najwy\u017cszy ugruntowa\u0142 lini\u0119 orzecznictwa, kt\u00f3rej bran\u017ca nie mo\u017ce zignorowa\u0107: odpowiedzialno\u015b\u0107 banku za zaliczki wp\u0142acone przez nabywc\u0119 w ramach inwestycji na etapie projektu nie wygasa wy\u0142\u0105cznie ze wzgl\u0119du na profil nabywcy. <\/strong><\/b> Wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego nr 443\/2026 z dnia 23 marca nie wprowadza radykalnej zmiany w prawie, ale zaostrza standardy wymagane od deweloper\u00f3w i instytucji finansowych. Ma to bezpo\u015brednie konsekwencje praktyczne dla ka\u017cdego profesjonalisty dzia\u0142aj\u0105cego na rynku nowych inwestycji budowlanych.<\/p>\n

<\/div>\n

Sprawa i orzeczenie S\u0105du Najwy\u017cszego<\/h3>\n

W 2005 r. obywatel brytyjski podpisa\u0142 umow\u0119 kupna-sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci na etapie projektu i wp\u0142aci\u0142 deweloperowi ponad 160 000 euro. Inwestycja nigdy nie zosta\u0142a zrealizowana, a pieni\u0105dze nie zosta\u0142y zwr\u00f3cone. Nabywca wyst\u0105pi\u0142 z roszczeniem bezpo\u015brednio przeciwko bankowi, w kt\u00f3rym deweloper zdeponowa\u0142 te zaliczki, na podstawie przepis\u00f3w ustawy nr 57\/1968, kt\u00f3ra zobowi\u0105zuje instytucje finansowe do zapewnienia, \u017ce takie \u015brodki s\u0105 zdeponowane na specjalnych rachunkach i obj\u0119te gwarancj\u0105.<\/p>\n

Bank pr\u00f3bowa\u0142 unikn\u0105\u0107 tej odpowiedzialno\u015bci, argumentuj\u0105c, \u017ce nabywca nie dzia\u0142a\u0142 jako konsument, lecz jako inwestor spekulacyjny, a zatem ochrona zapewniona przez ustaw\u0119 nr 57\/1968 nie mia\u0142a do niego zastosowania. S\u0105d Najwy\u017cszy w wyroku nr 443\/2026 z dnia 23 marca odrzuci\u0142 ten argument. Izba Cywilna stwierdzi\u0142a, \u017ce nie ma wystarczaj\u0105cych dowod\u00f3w podwa\u017caj\u0105cych mieszkaniowy charakter transakcji oraz \u017ce instytucja finansowa nie mo\u017ce uchyli\u0107 si\u0119 od obowi\u0105zku monitorowania zaliczek, powo\u0142uj\u0105c si\u0119 jedynie na fakt, \u017ce nabywca jest inwestorem.<\/b><\/p>\n

S\u0105d Najwy\u017cszy nie wprowadza niczego nowego: utrwala istniej\u0105c\u0105 ju\u017c interpretacj\u0119, wzmacniaj\u0105c j\u0105 jednak w obliczu powtarzaj\u0105cej si\u0119 strategii bankowej. To w\u0142a\u015bnie ma znaczenie dla bran\u017cy.<\/p>\n

<\/div>\n

Dlaczego ma to znaczenie dla dewelopera i agenta nieruchomo\u015bci<\/h3>\n

Ustawa nr 57\/1968 nak\u0142ada trzy konkretne obowi\u0105zki na ka\u017cd\u0105 inwestycj\u0119 dewelopersk\u0105, kt\u00f3ra otrzymuje zaliczki od nabywc\u00f3w przed przekazaniem kluczy: \u015brodki musz\u0105 zosta\u0107 zdeponowane na specjalnym rachunku bankowym, powi\u0105zanym wy\u0142\u0105cznie z dan\u0105 inwestycj\u0105; bank otwieraj\u0105cy to konto przejmuje odpowiedzialno\u015b\u0107 za monitorowanie tych \u015brodk\u00f3w; oraz ka\u017cdy nabywca ma prawo do otrzymania gwarancji bankowej lub indywidualnej, imiennej gwarancji por\u0119czeniowej na dok\u0142adn\u0105 wp\u0142acon\u0105 kwot\u0119, wystawionej przez instytucj\u0119 lub ubezpieczyciela obs\u0142uguj\u0105cego transakcj\u0119.<\/strong><\/b><\/p>\n

Gdy te trzy warunki s\u0105 spe\u0142nione, system dzia\u0142a: je\u015bli deweloper nie przeka\u017ce nieruchomo\u015bci, nabywca odzyskuje swoje pieni\u0105dze. Gdy nie s\u0105 one spe\u0142nione lub s\u0105 spe\u0142nione w spos\u00f3b niewystarczaj\u0105cy, transakcja mo\u017ce przerodzi\u0107 si\u0119 w trwaj\u0105cy latami sp\u00f3r prawny, jak ma to miejsce w przypadku niniejszego post\u0119powania s\u0105dowego, kt\u00f3re po dziewi\u0119ciu latach zako\u0144czy\u0142o si\u0119 wydaniem wyroku ostatecznego i kt\u00f3re szkodzi reputacji wszystkich zaanga\u017cowanych stron: dewelopera, agencji oraz, w wielu przypadkach, banku.<\/p>\n

Wyrok nr 443\/2026 nie zmienia przepis\u00f3w prawa, ale wysy\u0142a jasny sygna\u0142: s\u0105dy nie b\u0119d\u0105 akceptowa\u0107 formalnych argument\u00f3w maj\u0105cych na celu unikni\u0119cie tej odpowiedzialno\u015bci.<\/p>\n

<\/div>\n

Czego oczekuje zagraniczny nabywca<\/h3>\n

Zagraniczny nabywca \u2013 czy to brytyjski, holenderski, kanadyjski, czy z jakiegokolwiek innego kraju \u2013 kt\u00f3ry kupuje nieruchomo\u015b\u0107 na etapie projektu w regionie \u015br\u00f3dziemnomorskim, nie zna\u0142 ustawy nr 57\/1968. Wie jednak, czy ca\u0142y proces budzi zaufanie, czy te\u017c wzbudza w\u0105tpliwo\u015bci. A na tym rynku w\u0105tpliwo\u015bci powoduj\u0105 zast\u00f3j w transakcjach.<\/p>\n

Zanim zostanie przekazana pierwsza wp\u0142ata, wyspecjalizowany prawnik musi zweryfikowa\u0107 co najmniej nast\u0119puj\u0105ce kwestie:<\/p>\n