{"id":40324,"date":"2026-06-30T11:21:42","date_gmt":"2026-06-30T09:21:42","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=40324"},"modified":"2026-06-30T11:21:42","modified_gmt":"2026-06-30T09:21:42","slug":"garanties-dans-le-cadre-des-programmes-immobiliers-neufs-ce-que-larret-de-la-cour-supreme-n-443-2026-rappelle-aux-promoteurs-et-aux-agents-immobiliers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/fr\/blog\/garanties-dans-le-cadre-des-programmes-immobiliers-neufs-ce-que-larret-de-la-cour-supreme-n-443-2026-rappelle-aux-promoteurs-et-aux-agents-immobiliers\/","title":{"rendered":"Garanties dans le cadre des programmes immobiliers neufs : ce que l\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 443\/2026 rappelle aux promoteurs et aux agents immobiliers"},"content":{"rendered":"
La Cour supr\u00eame renforce la responsabilit\u00e9 des banques et des promoteurs concernant les acomptes vers\u00e9s dans le cadre d\u2019achats sur plan, quel que soit le profil de l\u2019acheteur<\/div>\n
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En mars 2026, la Cour supr\u00eame a consolid\u00e9 une ligne jurisprudentielle que le secteur ne peut ignorer : la responsabilit\u00e9 de la banque concernant les acomptes vers\u00e9s par l\u2019acheteur dans le cadre d\u2019une promotion immobili\u00e8re sur plan ne dispara\u00eet pas en fonction du profil de l\u2019acheteur.<\/strong><\/b> L\u2019arr\u00eat de la Cour supr\u00eame n\u00b0 443\/2026, du 23 mars, n\u2019introduit pas de changement radical dans la loi, mais renforce les normes exigibles des promoteurs et des \u00e9tablissements financiers. Et cela a des cons\u00e9quences pratiques directes pour tout professionnel op\u00e9rant sur le march\u00e9 de la construction neuve.<\/p>\n

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L’affaire et la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame<\/h3>\n

En 2005, un ressortissant britannique a sign\u00e9 un contrat de vente sur plan et vers\u00e9 plus de 160 000 euros au promoteur. Le projet n’a finalement pas \u00e9t\u00e9 construit et l’argent n’a pas \u00e9t\u00e9 restitu\u00e9. L\u2019acheteur a saisi directement la banque o\u00f9 le promoteur avait vers\u00e9 ces acomptes, en vertu de la loi n\u00b0 57\/1968, qui oblige les \u00e9tablissements financiers \u00e0 s\u2019assurer que ces fonds sont d\u00e9pos\u00e9s sur des comptes sp\u00e9ciaux et qu\u2019ils sont garantis.<\/p>\n

La banque a tent\u00e9 de se soustraire \u00e0 cette responsabilit\u00e9 en faisant valoir que l\u2019acheteur n\u2019agissait pas en tant que consommateur mais en tant qu\u2019investisseur sp\u00e9culatif, et que, par cons\u00e9quent, la protection pr\u00e9vue par la loi n\u00b0 57\/1968 ne lui \u00e9tait pas applicable. La Cour supr\u00eame, dans son arr\u00eat n\u00b0 443\/2026 du 23 mars, a rejet\u00e9 cet argument. La chambre civile a conclu qu\u2019il n\u2019existait pas d\u2019indices suffisants pour remettre en cause la finalit\u00e9 r\u00e9sidentielle de l\u2019op\u00e9ration, et que l\u2019\u00e9tablissement financier ne peut se soustraire \u00e0 son devoir de contr\u00f4le sur les acomptes en invoquant simplement le profil d\u2019investisseur de l\u2019acheteur.<\/b><\/p>\n

La Cour supr\u00eame n\u2019invente rien de nouveau : elle consolide une interpr\u00e9tation qui existait d\u00e9j\u00e0, mais la renforce face \u00e0 une strat\u00e9gie bancaire qui \u00e9tait devenue r\u00e9currente. C\u2019est ce qui importe pour le secteur.<\/p>\n

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Pourquoi cela importe-t-il au promoteur et \u00e0 l\u2019agent<\/h3>\n

La loi n\u00b0 57\/1968 \u00e9tablit trois obligations concr\u00e8tes pour tout projet de construction neuve recevant des acomptes de la part des acheteurs avant la remise des cl\u00e9s : les fonds doivent \u00eatre d\u00e9pos\u00e9s sur un compte bancaire sp\u00e9cial, li\u00e9 exclusivement \u00e0 ce projet ; la banque qui ouvre ce compte assume la responsabilit\u00e9 du contr\u00f4le de ces fonds ; et chaque acqu\u00e9reur a le droit de recevoir une garantie bancaire ou une assurance de caution individuelle, nominative, d\u2019un montant correspondant exactement \u00e0 la somme vers\u00e9e, \u00e9mise par l\u2019\u00e9tablissement ou l\u2019assureur qui couvre l\u2019op\u00e9ration.<\/strong><\/b><\/p>\n

Lorsque ces trois conditions sont remplies, le syst\u00e8me fonctionne : si le promoteur ne livre pas le logement, l\u2019acqu\u00e9reur r\u00e9cup\u00e8re son argent. Lorsqu\u2019elles ne sont pas remplies, ou l\u2019ont \u00e9t\u00e9 de mani\u00e8re insuffisante, l\u2019op\u00e9ration peut d\u00e9boucher sur un litige qui dure des ann\u00e9es, comme c\u2019est le cas dans cette proc\u00e9dure judiciaire qui a abouti \u00e0 un jugement d\u00e9finitif apr\u00e8s 9 ans, et qui porte atteinte \u00e0 la r\u00e9putation de tous ceux qui y ont particip\u00e9 : le promoteur, l\u2019agence et, dans de nombreux cas, la banque.<\/p>\n

L\u2019arr\u00eat n\u00b0 443\/2026 ne modifie pas la loi, mais il envoie un message clair : les tribunaux n\u2019accepteront pas d\u2019arguments formels visant \u00e0 se soustraire \u00e0 cette responsabilit\u00e9.<\/p>\n

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Ce qu\u2019attend l\u2019acheteur \u00e9tranger<\/h3>\n

L\u2019acheteur \u00e9tranger, qu\u2019il soit britannique, n\u00e9erlandais, canadien ou de toute autre origine, qui ach\u00e8te sur plan dans le bassin m\u00e9diterran\u00e9en ne connaissait pas la loi 57\/1968. Mais il sait si le processus lui inspire confiance ou suscite des doutes. Et les doutes, sur ce march\u00e9, paralysent les transactions.<\/p>\n

Avant que le premier versement ne soit effectu\u00e9, un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 doit avoir v\u00e9rifi\u00e9 au moins les points suivants :<\/p>\n