{"id":39568,"date":"2026-06-02T08:48:38","date_gmt":"2026-06-02T06:48:38","guid":{"rendered":"https:\/\/fuster-associates.com\/?p=39568"},"modified":"2026-06-03T08:55:51","modified_gmt":"2026-06-03T06:55:51","slug":"restrictions-fiscalite-reorientation-analyse-du-marche-des-acheteurs-etrangers-en-espagne-au-premier-trimestre-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fuster-associates.com\/fr\/blog\/restrictions-fiscalite-reorientation-analyse-du-marche-des-acheteurs-etrangers-en-espagne-au-premier-trimestre-2026\/","title":{"rendered":"Restrictions, Fiscalit\u00e9 & R\u00e9orientation: analyse du march\u00e9 des acheteurs \u00e9trangers en Espagne au premier trimestre 2026"},"content":{"rendered":"

Le premier trimestre 2026 confirme la vitalit\u00e9 du march\u00e9 \u00e9tranger en termes de volume, avec environ 24 800 transactions et une part de 13,92 % du total national (178 096 transactions immobili\u00e8res r\u00e9sidentielles).<\/p>\n

Au-del\u00e0 de la stabilit\u00e9 des chiffres, ce qui est significatif, c’est la dynamique interne du march\u00e9 international. La demande ne diminue pas, mais change plut\u00f4t de composition et d’origine, ce qui red\u00e9finit le trimestre.<\/p>\n

Une grande partie des transactions conclues au cours de cette p\u00e9riode ne r\u00e9sulte pas de d\u00e9cisions r\u00e9centes, mais de processus engag\u00e9s entre 2024 et 2025, dans un contexte marqu\u00e9 par des changements r\u00e9glementaires, une pression fiscale internationale accrue et un ajustement progressif des attentes en mati\u00e8re de rendement.<\/p>\n

<\/div>\n

La nouvelle carte des nationalit\u00e9s : moins d\u2019inertie, plus de s\u00e9lectivit\u00e9<\/b><\/h3>\n

Le premier trimestre ne marque pas une rupture sur le march\u00e9, mais il confirme des changements nets dans sa composition interne. Les acheteurs \u00e9trangers maintiennent leur pr\u00e9sence, bien que dans une structure diff\u00e9rente de celle des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n

Britanniques : 7,93 % \u2192 6,82 % (-1,11 pt)<\/b><\/p>\n

1 668 ventes.<\/p>\n

On observe un ajustement mod\u00e9r\u00e9 au sein d’un segment qui, suite au cycle post-Brexit, perd un peu de son poids relatif sans que cela n’entra\u00eene une chute brutale de l’activit\u00e9.<\/p>\n

N\u00e9erlandais : 6,77 % \u2192 6,56 % (-0,21 pt)<\/b><\/p>\n

1 604 ventes<\/p>\n

Elles se maintiennent \u00e0 des niveaux tr\u00e8s similaires \u00e0 ceux de la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dente, avec une performance stable sur le march\u00e9 europ\u00e9en.<\/p>\n

Marocains : 5,75 % \u2192 6,21 % (+0,46 pp)<\/b><\/p>\n

1 518 ventes.<\/p>\n

Renforcement de la composante r\u00e9sidentielle par rapport \u00e0 l’activit\u00e9 purement ax\u00e9e sur l’investissement.<\/p>\n

Allemands : 6,65 % \u2192 6,09 % (-0,56 pt)<\/b><\/p>\n

1 489 ventes.<\/p>\n

Profil stable, avec une plus grande sensibilit\u00e9 \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 juridique et \u00e0 l’efficacit\u00e9 du processus d’achat.<\/p>\n

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\"\"<\/p>\n

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G\u00e9ographie : l’Arc m\u00e9diterran\u00e9en se consolide en tant que syst\u00e8me, et non en tant que march\u00e9<\/b><\/h3>\n

La r\u00e9partition territoriale renforce une image de plus en plus claire : l’acheteur \u00e9tranger ne se comporte plus comme s’il choisissait entre des provinces, mais entre des micro-march\u00e9s ayant leur propre dynamique au sein de l’Arc m\u00e9diterran\u00e9en.<\/p>\n

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\"\"<\/p>\n

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\u00c0 Alicante<\/b>, o\u00f9 les acheteurs \u00e9trangers repr\u00e9sentent 44,65 %<\/b>, le march\u00e9 se trouve \u00e0 un tournant d\u00e9cisif. Les niveaux de prix rel\u00e8vent le seuil d’entr\u00e9e et orientent le processus d\u00e9cisionnel vers une approche plus technique, g\u00e9n\u00e9ralement pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d’une \u00e9valuation tr\u00e8s approfondie du bien immobilier.<\/p>\n

La r\u00e9gion de Murcie<\/b>, avec 21,73 %<\/b>, s’impose comme une alternative structurelle. Elle est comp\u00e9titive non seulement en termes de prix, mais aussi en termes de perception d’accessibilit\u00e9 : un march\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme un point d’entr\u00e9e plus ma\u00eetris\u00e9 sur le littoral m\u00e9diterran\u00e9en.<\/p>\n

Almer\u00eda<\/b>, avec 17,84 %<\/b>, poursuit son expansion, port\u00e9e par les programmes de construction neuve et une offre de plus en plus orient\u00e9e vers la demande \u00e9trang\u00e8re, ce qui red\u00e9finit sa position au sein du march\u00e9 global.<\/p>\n

\u00c0 M\u00e1laga<\/b>, o\u00f9 34,30 %<\/b> des ventes sont tir\u00e9es par la demande internationale, le march\u00e9 s’impose comme l’un des principaux p\u00f4les d’attraction du sud de l’Europe. L’intensit\u00e9 de la demande ne se maintient pas seulement, mais renforce son caract\u00e8re structurel.<\/p>\n

Valence<\/b>, avec 13,05<\/b> %, pr\u00e9sente un tableau plus contrast\u00e9. Les acheteurs \u00e9trangers c\u00f4toient des profils motiv\u00e9s par la mobilit\u00e9 professionnelle, la r\u00e9sidence secondaire et des motivations moins uniformes, ce qui att\u00e9nue l’interpr\u00e9tation strictement ax\u00e9e sur l’investissement observ\u00e9e dans le reste de l’Arc.<\/p>\n

<\/div>\n

Prix : le march\u00e9 n’est plus homog\u00e8ne<\/b><\/h3>\n

Le prix moyen au m\u00e8tre carr\u00e9 confirme une dynamique d\u00e9j\u00e0 structurelle : l’Espagne fonctionne comme un march\u00e9 fragment\u00e9. L’\u00e9cart entre les zones de premier choix et les march\u00e9s secondaires<\/b> se creuse non seulement en termes de prix, mais aussi en ce qui concerne le profil de l’acheteur acc\u00e9dant \u00e0 chaque segment.<\/p>\n

Dans ce contexte, les acheteurs originaires de l’Am\u00e9rique du Nord et de l’Union europ\u00e9enne<\/b> se situent aux niveaux de prix les plus \u00e9lev\u00e9s. Non pas parce qu’ils paient plus cher pour des actifs comparables, mais en raison d’une concentration \u00e9vidente sur des emplacements offrant une qualit\u00e9 per\u00e7ue plus \u00e9lev\u00e9e, une plus grande stabilit\u00e9 r\u00e9glementaire et moins de frictions dans le processus d’acquisition.<\/p>\n

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\"\"<\/p>\n

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Logements neufs vs logements anciens : deux vitesses qui fa\u00e7onnent d\u00e9j\u00e0 le march\u00e9<\/b><\/h3>\n

Le rapport du premier trimestre confirme les tendances divergentes entre les logements neufs et les logements anciens, qui ne peuvent plus \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9es comme un ph\u00e9nom\u00e8ne ponctuel, mais comme une tendance structurelle.<\/p>\n

Le march\u00e9 du neuf<\/b> a enregistr\u00e9 une croissance de 7,2 %,<\/b> tandis que le march\u00e9 de l’ancien<\/b> a recul\u00e9 de 2,0 %.<\/b><\/p>\n

La croissance du march\u00e9 du neuf s’explique en partie par les programmes immobiliers commercialis\u00e9s en 2023 et 2024, qui entrent d\u00e9sormais dans la phase d’enregistrement des actes de vente et apparaissent dans les statistiques des registres fonciers.<\/p>\n

Dans le m\u00eame temps, le march\u00e9 immobilier existant perd de son \u00e9lan sur le march\u00e9 \u00e9tranger. Cet ajustement n\u2019est pas d\u00fb \u00e0 un manque de demande, mais plut\u00f4t \u00e0 une s\u00e9lectivit\u00e9 accrue : les achats opportunistes sont en baisse, et les d\u00e9cisions se concentrent sur des biens pr\u00e9sentant une viabilit\u00e9 per\u00e7ue comme plus grande, des emplacements bien \u00e9tablis ou des niveaux de prix qui compensent l\u2019exposition \u00e0 l\u2019incertitude r\u00e9glementaire.<\/p>\n

Il en r\u00e9sulte un march\u00e9 fonctionnant \u00e0 deux vitesses<\/b>, les constructions neuves s’inscrivant dans la continuit\u00e9 des d\u00e9cisions ant\u00e9rieures et le march\u00e9 de l’immobilier d’occasion servant de barom\u00e8tre plus imm\u00e9diat du resserrement s\u00e9lectif de la demande<\/p>\n

<\/div>\n

Le facteur silencieux : r\u00e9glementation, fiscalit\u00e9 et \u00e9volution des attentes<\/b><\/h3>\n

Entre 2024 et 2025, une s\u00e9rie de facteurs s’est mise en place, qui explique aujourd’hui en grande partie le comportement du march\u00e9 international en Espagne. Ceux-ci n’agissent pas comme des chocs imm\u00e9diats, mais plut\u00f4t comme un environnement d\u00e9cisionnel cumulatif.<\/p>\n

Parmi ceux-ci figurent les restrictions progressives sur les locations touristiques<\/b> dans certaines zones, la r\u00e9vision des incitations fiscales<\/b> dans les pays d\u2019origine, un environnement des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat<\/b> plus difficile et une incertitude macro\u00e9conomique<\/b> accrue en mati\u00e8re d\u2019investissements transfrontaliers.<\/p>\n

Il ne s\u2019agit pas de changements soudains, mais d\u2019\u00e9volutions dans la perception du risque. Et le premier trimestre 2026 refl\u00e8te cet ajustement des attentes avec un certain d\u00e9calage.<\/p>\n

\u00ab Aujourd\u2019hui, les acheteurs ne se laissent plus s\u00e9duire par des r\u00e9cits ; ils s\u2019appuient sur des validations \u00bb, note Pedro Mart\u00ednez, PDG de Fuster & Associates<\/b>. \u00ab L\u2019int\u00e9r\u00eat pour l\u2019Espagne ne faiblit pas, mais le point d\u2019entr\u00e9e a chang\u00e9. La d\u00e9cision est moins motiv\u00e9e par l\u2019\u00e9motion et davantage par la v\u00e9rification technique du bien. \u00bb<\/p>\n

<\/div>\n

Un march\u00e9 plus lent \u00e0 se d\u00e9cider, plus rapide \u00e0 \u00e9carter<\/b><\/h3>\n

Le premier trimestre 2026 ne refl\u00e8te pas une perte de dynamisme, mais plut\u00f4t un changement dans la mani\u00e8re dont op\u00e8rent les acheteurs internationaux.<\/p>\n

Ils maintiennent leur capacit\u00e9 d\u2019investissement, mais introduisent davantage de filtres d\u00e8s les premi\u00e8res \u00e9tapes du processus. Cela r\u00e9duit les achats impulsifs, renforce l\u2019analyse pr\u00e9liminaire et transf\u00e8re une partie du risque vers les \u00e9tapes pr\u00e9c\u00e9dant la d\u00e9cision formelle.<\/p>\n

Dans ce contexte, la conclusion d\u2019une transaction d\u00e9pend de moins en moins de l\u2019int\u00e9r\u00eat initial et de plus en plus de la solidit\u00e9 de la due diligence juridique et fiscale pr\u00e9alable.<\/b><\/p>\n

La diff\u00e9rence entre une transaction qui aboutit et une qui \u00e9choue se joue avant la r\u00e9servation. Et cette \u00e9volution est d\u00e9sormais structurelle.<\/p>\n

Chez Fuster & Associates<\/b>, forts de plus de 25 ans d\u2019exp\u00e9rience dans le conseil juridique et fiscal aux acheteurs \u00e9trangers en Espagne, nous intervenons dans les principaux p\u00f4les de demande de la r\u00e9gion m\u00e9diterran\u00e9enne, avec des bureaux dans le centre-ville de Valence, \u00e0 Alicante<\/b> (La Zenia, Teulada et Finestrat), Murcie<\/b> (Los Alc\u00e1zares et le centre-ville) et Almer\u00eda<\/b> (San Juan de los Terreros \u2013 Pulp\u00ed).<\/p>\n

Notre \u00e9quipe multiculturelle, parlant couramment plus d\u2019une douzaine de langues, travaille dans un contexte o\u00f9 les changements du march\u00e9 ne sont pas interpr\u00e9t\u00e9s comme des ph\u00e9nom\u00e8nes isol\u00e9s, mais comme des r\u00e9ponses directes \u00e0 l\u2019\u00e9volution de l\u2019environnement r\u00e9glementaire et fiscal.<\/p>\n

Dans ce cadre, l\u2019accent est mis sur l\u2019anticipation des probl\u00e8mes juridiques et fiscaux avant qu\u2019ils n\u2019affectent la transaction, ce qui permet de r\u00e9duire l\u2019incertitude d\u00e8s les premi\u00e8res \u00e9tapes et de garantir que les transactions se d\u00e9roulent sans contretemps majeurs jusqu\u2019au notaire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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